蓬钢：看好美国养老地产投资
自去年底，传出信泰资本与合众人寿联合投资Welltower美国养老地产资产包的消息后，历时4个月，这个囊括Welltower旗下共计39处养老社区物业资产包的75%权益全部完成交割，交易总额约9.3亿美元。
信泰资本CEO蓬钢在接受中国房地产报记者专访时表示，目前美国养老产业的渗透率依然不高，发展潜力较大，因而此时进入美国养老地产投资仍有很大机会。这虽然是信泰资本第一次投资养老地产领域，但这次投资能够带来长期的回报，预计年化收益率在11%左右。虽然不是很强劲的收益水平，但贵在稳定安全。这一轮收购周期预计只有16个月-18个月，今年信泰资本会带领中国资本加快美国房地产资产收购的速度。
记者：Welltower美国养老地产资产包是信泰资本投资的第一个养老地产项目，在投资初期，是基于一个什么样的考虑？人口老龄化是一个全球性的命题，信泰为什么选择了美国？
蓬钢：信泰资本看好养老地产在于供需关系，从二战后美国婴儿潮的年龄判断，美国老年人口基数即将进入快速增长阶段，加之医疗进步令人类寿命变长，养老院未来需求将有一个迅猛增长。我们判断这是在美国市场唯一的一个有刚性需求的房地产业态。
目前，美国养老地产市场供求相对较为平衡，运营良好的项目可达90%以上的入住率。市场不断增长的需求让我们对于投资此项目的信心不断增加。之所以选择美国，是因为美国养老行业体量大，市场和模式都更为成熟，包括专业运营的公司以及商业持有房地产等均符合我们的要求，成熟的模式也可以降低运营风险。
记者：从Welltower美国养老地产资产包运营的情况来看，预计年收益率能达到多少？
蓬钢：我们预计此项目年收益率可稳定在11%左右水平，虽然不是很强劲的收益水平，但贵在稳定安全。
前两年信泰资本偏向于开发项目，这类项目投资收益高风险也高。现在我们比较倾向于一些现金流比较稳定的现成的物业项目。我们之所以收购养老资产包75%的权益，而不是全资持有，是因为这样我们能够与美国最大养老物业持有机构之一的Welltower保持密切合作，跟他们一起保证资产包内养老物业的运营质量和收益。信泰资本收购的这39处养老物业还是让之前两家养老服务运营商继续承租运营，这样会降低运营调整带来的风险，进一步锁定租金收益。虽然相较于开发型投资项目收益较低，但风险也相对较低，预见性也要好很多。
记者：这样看来，信泰资本投资美国养老地产并不参与运营，而是采取的净出租模式？
蓬钢：目前Welltower美国养老地产资产包是净出租模式，我们只是资本的提供者。Welltower美国养老地产资产包是我们前期试水的风险比较小的一种养老地产投资方式。从利润最大化角度出发，肯定要把房地产和运营结合起来，所以未来我们会真正介入到运营中。我们今年还会有两三个资产包的收购，这里面也会包括委托经营的模式。
实际上我们永远都是一个投资人的角色，所谓的参与运营，也就是我们投资到这个项目的运营生意中，对运营的参与更深入一些，但运营是很当地的事儿，我们投资的项目还是要找当地比较专业的运营商来运营这些物业。
记者：Welltower美国养老地产资产包后续如何退出？
蓬钢：从信泰资本的投资存续期平均水平看，初步预计会持有Welltower美国养老地产资产包5年左右。养老资产包租金收益及运营状况良好，物业价值提升也较为稳定，所以不排除后续Welltower公司会考虑回购。此前，Welltower公司平均持有资产包内39处养老物业时间也超过5年。如果每年现金流很好的话，我们一直持有下去也是可能的。
记者：相对于美国，作为人口大国的中国，其养老地产也方兴未艾，您认为中国市场和美国市场有什么不同？
蓬钢：中美养老地产方面有很大的不同。养老行业的发展离不开政府的支持和相应配套政策，中国相关政策和基础设施均尚未完善，包括医保与养老的关系也还处于摸索阶段。同时，从运营理念等方面也可以发现中国的养老地产还处于起步阶段，目前出现的养老地产项目大多是将住宅用地用于养老项目，所以市场尚不明朗。很多(开发商)都是打着养老地产的概念在拿地，但是在国内现阶段如果脱离房地产，国内的养老行业凭自已还支撑不起来。
当然，中国最后肯定是最大的市场。只是现在在中国投资做这个太早，有各个方面的不成熟，比如资产价格太贵，租金回报率太低等。
记者：从信泰资本对国外养老地产的考察来看，有没有哪种模式可以复制到国内，可以在国内落地的？
蓬钢：一种是康复中心的模式，在上海青浦有一家，它是跟国外合作的。信泰资本也在美国投资了相关的康复项目，在寻找到合适的国内合作伙伴后可以考虑在中国落地实施。
另一种是养老物业使用权销售和经营结合的模式。现在很多开发商等都在尝试这种模式，但是把这个DNA真正给植进来，还有待观察。
记者：信泰一直以来的投资项目都以海外为主，如果转到国内市场，您能不能从投资的角度谈谈国内的房地产发展？房地产有没有新一轮的投资机会？
蓬钢：我们从2000年~2010年就是拿着外国的钱到中国来投资，当时我是在美林，那个时候机会非常多，从海外角度来看国内房地产市场那是一个新兴市场，新兴市场就是回报高，风险也大一点。但是现在回过头来一看根本没有什么风险，那十年投资都是百发百中，投资效果非常好。
但是，从我的感觉来讲，现在这个市场供应已经满了，量太大了。虽然不排除这几年还一直在涨，那主要还是货币供应的问题。我是一直这么看的，应该说投资机会也还有吧，但是投的有点让人心惊胆战，很难说下一步会怎么样。如果流动性供应量减少并缩紧的话，那么这个资产价格就不应该有什么上升空间了。
