距离3月17日北京出台史上最严楼市调控政策已经满一个月时间。在一连串限贷、限购、限卖、限离等遏制炒学区房、商办用房的政策多重夹击下——

  北京楼市的交易量下滑约20%，成交价格已有所松动。

  业内专家认为，今后走势如何，还是得看房贷政策。 

  新政后交易量下滑超两成

  4月21日上午，孙洋在店里闲坐半晌后，决定去公园放风筝。最近一个月，他到附近玉渊潭和莲花池公园去的次数，超出过去两年的总和。 

  孙洋是一家大型房产中介马连道片区的销售经理，2016年的这个时候，他的生活可没这么“惬意”——

  白天，他要带着客户穿梭于马连道各小区之间看房，夜幕降临后也是各种应酬，找个湘菜馆喝两杯，微醺后再到KTV开始“第二场”。

  伴随着北京楼市的疯涨，他每个月的收入达到七八万块钱。那时他最爱笑话的就是他小学同学：“从湖南山区考到北京化工大学，博士毕业年薪才10万块，清华北大不如胆大。”

  直到3月初，孙洋依然得意洋洋地“忙而快乐着”，虽然房价激进攀升，但春节后北京楼市交易也相当火爆，对他的直接利好就是，“去年初成交价500万的房子，我提成大约3万块钱，同样大小的房子，今年的交易价达到800万~1000万元的话，我的提成就是五六万块钱。”

  按照孙洋的设想，他2017年计划“卷150万回家”。

  然而，3月17日到来了。

  “原以为只是打破了我的如意算盘，可看看这一个月连出的12道金牌，简直把我的算盘打得稀巴烂。”

  3月17日至4月16日一个月时间内，北京出台了12项极具针对性的楼市调控政策，且均为“零过渡”的即日或次日落地，调控决心不言自明。

  除开启“认房认贷”模式外，北京的调控重拳还包括缩小首套房贷折扣、修改非京籍购房纳税标准、明确过道学区房不予登记、商办项目限购、公租房专配“新北京人”试点等。

  “几乎断绝了所有炒房的可能。”孙洋说，“一家门面3个组，一个组8个人，2016年我们组每周可以出手至少3套房子。新政出台后，现在每周顶多成交一套。同事们都在店里玩手机、看电影、打游戏。” 

  好日子到头了……

  成交量

  亚豪机构统计数据显示，从北京“317”新政一月来的表现看，商品住宅成交量已下滑21%，尤其是进入4月份之后，成交下滑尤其明显，4月1日~16日北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。而在这其中，商办成交占比仅余11%，多为商务型公寓成交，占比环比下滑53%。 

??成交价

  从成交价格来看，亚豪机构统计数据显示，3月18日~4月13日期间，北京纯商品住宅成交均价为42485元/平方米，比去年9月30日到今年3月17日期间上涨了0.9%。二手房方面，安居客房产研究院的数据显示，4月北京二手房挂牌均价为 56078 元/平方米，比3月的61326 元/平方米下跌了8.98%。 

  链家地产研究院院长杨现领表示，随着未来楼市调控政策的持续从紧从严，北京前期过热的市场已经得到明显抑制，住宅市场的交易量也将进一步下滑，价格逐步松动。 

  价格走向取决于信贷松紧

  那么，对房价最具杀伤力的武器究竟是什么？

  多位业内人士认为，是信贷。

  北京住建委某处处长对中国证券报记者说：

  “这一轮楼市价格涨起来，其实是因为信贷超发，资产荒。从2014年9月30日开始，持续一轮又一轮的刺激，资金未进入实体经济，而是在楼市和金融市场间空转。预测未来房价走势，其实还是看信贷政策松紧。”

  中国证券报记者统计的数据显示，2007年北京纯商品住宅均价首次破万，2008年央行连续5次降息，2009年国家又出台了4万亿经济刺激计划，鼓励住房消费和房地产开发投资，至2010年开始限购时，北京房价均价已经逼近2万元/㎡。

  2011年，央行缩紧个人购房信贷规模，房价也踩了一回刹车。2011年11月，北京大兴顺驰领海楼盘开盘价从1.8万元/㎡下调到1.4万元/㎡；上海万科清林径楼盘的开盘价下调15%；南京天正滨江花园开盘价从2万元/㎡调至1.59万元/㎡；北京京贸国际城开盘价从1.98万元/㎡下调到1.4万元/㎡。

  当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯的康巴什，房价从2010年初的1万元/㎡跌到2011年底的3000多元/㎡，这个内陆新星一夜之间成为百姓茶余饭后的谈资。

  根据央行发布的个人房贷总量统计数据显示，2011年全国个人购房贷款余额为7.14万亿元，年新增额度同比下滑31%；2012年全国个人购房贷款余额8.1万亿元，年新增额度同比增长0.24%。

  在经历了房价下跌的2011年之后，2012年6月8日央行下调基准利率，同一天国务院常务会议讨论决定的《商业银行资本管理办法》， 将商业银行二套房贷风险权重下调。2012年7月6日央行再次下调基准利率。2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现一些上涨。

  2013年房贷规模出现大幅增长，全国个人购房贷款余额为9.8万亿元，年新增额度同比上涨77%。于是，2013年全国各地市的房价出现明显上涨。易观数据研究院的数据显示，当年北京二手房成交量同比上涨37.15%，挂牌均价约3.2万元/㎡。

  2014年9月30日，央行和银监会突然发文，将“认房又认贷”政策改为“认房不认贷”，此后的2015年，深圳率先大涨，上海随后异动，到了2016年，南京、厦门、宁波、郑州等全国20多个城市轰轰烈烈上涨。央行数据显示，2015年全国个人购房贷款余额为14.18万亿元，年新增额度同比上涨55%；2016年全国个人购房贷款余额为19.83万亿元，年新增额度同比上涨112%。于是，北京的房价突破6万元。

  那么，对于未来的房价走势判断，一定要盯紧房贷政策的变化。日前，银监会副主席王兆星强调，将继续采取差别化信贷政策，对部分房价过热的城市，将采取审慎的房贷政策；对一些有去库存需求的三、四线城市，还是会给予必要的信贷支持。