70城房价62城在涨，四个问题还原房地产市场真相
文章来源：wind资讯
坊间有这样一个段子：人生有三大幻觉，国足会赢、房价下跌、股价上涨。
而近日，中泰证券首席经济学家李迅雷与海通证券首席经济学家姜超罕见地“携手”警告楼市风险，由此可见，这几年来，烈火烹油、狂飙猛进的楼市，简直已成为国人眼中的过街老鼠，人人喊打。
不过现实终究是残酷的。昨天，统计局公布70个大中城市房价，根据数据，70个大中城市新建商品住房价格同比涨幅有所回落，但是其中62座城市房价环比仍在上涨。
发改委副主任宁吉喆表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制。
虽然房价会往哪个方向走，房子该买或是卖，成为永远都解不开的谜题，但业内普遍认为，涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控的重点或转向二手房方面。
15城新建商品住宅价格同比涨幅回落
根据统计局数据，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。
从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。
据调查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套数减少，二手住宅日均购房资格申请量下降，住宅交易三方合同成交笔数锐减。
70大中城市中，62城新房价格环比上涨
统计局数据称，从同比看，3月70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月增加4个，回落城市中18个为一二线城市。
初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月比2月回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月比2月回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月比2月扩大0.4个百分点。
从环比看，70个城市中有8个城市新建商品住宅价格比上月下降，其余62个城市新建商品住宅价格环比均在继续上涨，10个城市涨幅回落。
但在二手房中，却出现一致上涨格局。二手房环比涨幅由高到低分别为广州、北京、上海、深圳(二手房环比上涨3.3%，2.2%，0.7%，0.3%)。
业内人士称，作为一线城市来说，80%以上的房产交易集中在二手房市场，因此更能反映短期楼市走向。不过，从3月开始，一系列楼市调控政策加码，以北京为例，从3月17日开始密集出台数十项限贷限购措施，目前交易明显降温，但价格变动会有滞后性，预计4月以后楼市调控政策效应将逐步显现。
国研中心市场经济研究员刘为民表示，随着后续的政策发酵，大概在3到5个月之内，整个政策的效应会释放出来，市场会表现出一个环比增长幅度回落，同比增长幅度缩窄的这样一个市场走势。
表1: 15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表
1-3月房地产投资同比名义增长9.1%，创25个月新高
除了房价涨幅数据外，近日，统计局还公布了房地产投资的数据。2017年1-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1-2月份提高0.2个百分点，创2015年3月以来的新高。其中，住宅投资12981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，房地产投资增速创新高，要从两个角度来看：一是去年房地产成交面积增长非常快，基数非常高，今年一季度已开始出现回落，下一阶段成交面积、增长速度有所放缓的可能性较大，这样或会在一定程度上影响企业投资的积极性；二是现在一些热点城市有计划地加大了土地的供应，从另一方面也有利于推动房地产投资的增加；至于房地产投资下一步增速，还需要继续观察。
看完统计局的数据，相信很多人依旧一头雾水。那么问题来了，房价到底降了还是没降？接下来房价会怎么走？调控是否还会持续加码？
问题一：房价降了吗？
从统计局确实可以看出，经过一个半月的调控加码，热点一二线城市房价环比平稳，调控成效进一步显现。
不过中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，或许热点城市的房价假摔大于真跌。尤其是在15个一二线热点城市中，几乎都是调控重点施展的城市，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。也就是说，存在房价表面上看起来是下降的，事实上是假摔，而是上涨的情形。
用数据来说话。从70城房价环比变化看，3月70城房价环比上涨0.71，比2月0.33%，扩大了0.38%，比1月0.24%扩大了0.47%，比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.45%，说明这几个月来，房价依旧呈现加速上涨的走势。而环比上涨的城市看，3月上涨的城市62个城市，8个城市下降，比2月上涨的城市56个还多6个，比2月下降的城市12个城市下降减少了4个。
从70城房价同比变化看，3月70城房价同比上涨10.30%，比2月10.56%增幅回落了0.26%，比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%，说明房价涨势减弱、涨幅不断收窄，但是房价总体还在上涨，并且保持高位上涨的形势。房价的涨幅回落，实质上就是房价上涨的幅度下降，不是房价真正的下跌。而同比上涨的城市看，3月上涨的城市68个城市，2个城市下降，比2月上涨的城市67个增加了1个，比2月3个城市下降的减少了1个。
问题二：房价会往什么方向走？
关于房价走向，向来多空对决。近日，值得关注的是，中泰证券首席经济学家李迅雷和海通证券首席经济学家姜超携手警告楼市风险。
李迅雷指出，中国楼市的火热已持续了十多年，现在依旧是各路资金的宠儿。然而，美国次贷、日本楼市等前车之鉴告诉我们，没有只涨不跌的市场。1993年起这轮美国房地产牛市中，房地产开发投资增速的高点发生在2000年，但房价下跌则发生在2006年，说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年，达到33%，如今已经回落到个位数，说明房地产作为周期性行业，一定会经历从繁荣到衰退的过程，只是很难预测衰退的具体时间。
他称，由于房价上涨从本质而言就是人口现象，根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据，今年一季度在外务工的人数为27.9万人，同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长，而中国流动人口的减少则发生在2015年。不过人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用，这同样是一个时滞现象，这些都印证了房价不会继续上涨。
李迅雷指出，经过上面种种分析，除了货币扩张因素之外，其他如改善性需求等解释力度不大。
这个观点和姜超不谋而合。在姜超最新研报中，他表示，过去两年，国内房价暴涨，出现明显的资产泡沫，重要原因在于货币超发。
央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定，但实际的货币增速高达16%，原因在于商业银行为了盈利的需要，发展出了巨大的影子银行，导致了货币严重超发，而超发的货币则滋生了各种资产泡沫，尤其是地产泡沫。
不过，方正宏观任泽平则认为，无论是从房地产投资或是房地产市场来看，都更为乐观。他指出，从经济数据看，无论是出口、制造业投资、基建，还是房地产投资等为代表的需求复苏是超预期的，短期可能受库存回补接近尾声扰动，但中长期需求比市场预期的要乐观。
房地产周期就是一句话，长期看人口，中期看土地，短期看金融。过去这一年多的时间房地产出现了迅速而猛烈的上涨，为什么？因为三期叠加，人口往大都市圈流入，不供地，货币又是松的。未来会发生什么变化呢？未来的变化是人继续往大的都市圈流入，尽快改变小城镇化战略、控制大城市规模的这种思路，尽快树立大都市圈的战略。现在来看，供地是不及预期的。房地产短期看金融，未来大概率货币会收紧。
任泽平称，无论从美国还是从日本的经验，也包括从过去我们十多年的经验告诉我们，人往大的都市圈迁移是几百年来城市文明的胜利，因为大的都市更节约土地、更节约资源、更有活力。过去十多年关于城镇化的认识一直没有进步，这句话如果不改的话，长效机制难以建立，如果改的话，长效机制有希望。哪句话呢？控制大城市规模，重点发展小城镇，区域均衡发展。还有就是房地产调控也需要改进，房地产调控20年了，我们就三招：限购、限贷、限制土地供给，短期虽然有效果，但长期结果可想而知。长期关键看长效机制。
而谢逸枫则称，房价没有到拐点，不存在拐点的说法，是因为房价还在上涨，不管是环比还是同比，而同比只是房价上涨的幅度收窄而已。
他认为，接下来4月70城市房价总体继续降温，环比、同比的房价上涨幅度还会收窄，一旦转变成直接下跌，市场应该会出现维稳的政策，城市分化继续。一方面是15个热点的一二线城市的房价下降转变成收窄降幅，不排除一些热点城市的房价回涨，特别是广州。另一方面是非热点的二线城市与三线城市房价继续上涨，并且扩大上涨的城市。不过，供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决，尽管暂时按住了房价上涨的势头，天依然不变。长期看，房价上涨的结果不可避免。
中金公司此前点评住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》称，《通知》首次提出诸多可量化追踪的供地指导意见，并着力强调“落实房地产工作责任制”、“强化约谈问责”，体现了此次中央稳定房价的坚定决心。同时，《通知》特别提到要根据各地实际情况适时调整住宅用地供应，表明此轮政策重在抑制房价过快上涨、维持房价稳定，不必担心房价因供地增加而出现下跌。
至于政策效果如何，仍须关注实际执行情况。中金公司认为，能否足额完成供地计划，将是此次政策能否起效的关键所在。
问题三：楼市调控是否还会继续加码？
虽然对于房价走势，经济学家们各执一词，但对于后续调控，大多数认为热点城市还有加码的可能，甚至下一步调控的重点或转移至二手房。
发改委副主任宁吉喆表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。宁吉喆表示，一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。房地产的区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高的要求。
数据显示，从2016年9月30日开始，全国超过35个城市出台了逾103次有关房地产的约束性调控政策；截止到2017年4月18日，77个市、县、区出台了新一轮楼市限购、限贷调控加码等政策；全国已经有13个城市出台楼市“限卖”政策。
交通银行宏观研究员夏丹称，从国家统计局公布的数据看，尽管不排除有季节性因素的上涨，但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已收到几乎“史上最紧”的情况下其房价仍然上扬，表明控房价还任重道远。
她预计，涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间。房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势，调控范围还将扩大。
谢逸枫称，预计15个热点一二线城市房价调控维持当前现状，并且部分热点城市调控已加码，短期不会放松，并且会贯穿2017年。一方面是15个热点一二线城市房价随时都可能反弹，况且政策与人为因素只是暂时性的，完成控制目标是目标；另一方面是15个热点城市供需、货币、人口、住宅用地供应等一系列问题没有根本性解决，一旦放松必上涨；其三是15个热点城市房价调控已经非常严厉了，如果没有大幅度的上涨，基本不存在调控上加力了。其四是要防止房价过快下跌的风险，避免房价崩盘，危及到楼市、金融、经济、债务的安全。
谢逸枫认为，按照以往房价调控经验看，一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快，影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、地方债务、财政收入、卖地收入、基础实施投资等，房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台，避免房价崩盘。
问题四：现在是买房还是卖房时机？
数据显示，美国1993-2006年这轮房地产牛市中，房价年均涨幅大约为6%，在2006-2008年次贷危机中，全国房价的累计跌幅平均为20%左右，个别城市甚至接近50%。
而到中国，在2000-2010年这十年间，年均涨幅超过15%，2011年之后房价从普涨过渡到结构性上涨，6年累计涨幅为40%(中国指数研究院公布的百城房价加权指数)，尽管后期涨幅趋缓但累计涨幅远超美国上一轮房地产牛市，如北上深三地房价的累计涨幅估计在15倍以上。
此外，这些年来居民房贷余额的增速在不断加快，2016年新增居民房贷达到4.96万亿元，城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%，工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。
李迅雷担忧地表示，居民购房加杠杆如此之迅猛，是否有点美国当年次贷膨胀的味道呢？
姜超也称，如今银监会两周内密集发文，其核心目标是对银行非传统业务从严监管，尤其是同业和表外业务。从3月的货币信贷数据来看，表内信贷资产增长逐渐受控，仅剩表外融资仍在高速扩张，但在监管全面从严的背景下货币超发必将逐渐受控。如果把货币关到笼子里，其实也就意味着资产泡沫到了尾声阶段，未来应该转向真正安全和提高效率的资产，而远离一切泡沫资产。
不过中金公司分析师张宇则认为，目前调整阶段为再上车机会。其发布研报预计，进入5月后，考虑基数大幅走低及调控政策影响减弱，预计新房销售面积同比跌幅将持续收窄，并于6月转正，判断这一上行趋势预计有望一直延续至8月。近期各地楼市调控政策密集出台，加之高基数作用，共同影响实体市场销售阶段性走弱，预计将使板块短期承压。但考虑到5月后销售端有望持续回暖，判断现阶段调整均为再上车机会。
