徐爱华：尽快出台住宅用地使用权到期后续期政策
全国人大代表、浙江华联集团董事长徐爱华。图/澎湃新闻记者 宋江云
文章来源：澎湃新闻。“住宅用地使用权到期”的问题牵动着全国每一位老百姓的神经。
“有恒产者有恒心，对70年住宅土地使用权到期后的续期问题，正在深入研究调查，并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。”今年全国两会上，国土资源部部长姜大明在“部长通道”上也对“住宅用地使用权到期”这一问题作出回应称。
姜大明介绍称，2016年底，为落实《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，国土部同住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和登记手续。
尽管过渡性处理办法已出台，但是在2017年全国两会上，多名全国人大代表仍希望国家能尽快出台住宅用地使用权到期后续期的正式政策或法律安排。
“住宅用地使用权到期后续期的政策，直接影响到老百姓房产交易或融资抵押时的房产估值。”全国人大代表、浙江华联集团董事长徐爱华在接受澎湃新闻记者采访时说，房屋土地使用权期限面临到期后如何解决，亟需顶层政策设计的迫切性已经开始凸显。
为此，她特意向十二届全国人大五次会议提交了一份《尽快出台住宅建设用地使用权期间届满后续期政策的建议》。
徐爱华介绍称，2011年全国两会上，全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长宗庆后就曾就这一问题提过建议。宗庆后曾建议以“到期后自动无偿续期”为原则，制定出一部符合我国国情的住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律，促进经济社会健康稳定发展。但是，到目前为止，国家还没有出台针对住宅建设用地使用权期满后如何续期的细则性文件。
尽管《物权法》第149条规定了在使用权期间届满的土地可以自动续期，但徐爱华认为，对于自动续期的条件，是否是有偿续期还是无偿续期，目前法律上还没有明显的规定。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用地50年。
“实践中，由于部分居住用地出让年限较短，目前出现了出让年限已经届满或者即将届满的情况。”徐爱华称，许多地方开始探索70年后土地使用权的处理方式，但是缺乏国家层面的顶层设计，公众期待全国人大从法律上出台相关规定。
“目前法律上存在模糊地带，民众的财产不安全感就不会消除，一有风吹草动，自然就引发大家的焦虑与不安。”徐爱华说，尽管大多数住宅用地使用权还有二三十年才到期，但从稳定住宅产权预期从而稳定房价的角度看，明确续期的制度安排也到了需要决断的时候。
住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，根据《立法法》的规定，解释权限属于立法机关即全国人大。徐爱华建议，尽快加强研究，拿出可行性意见，通过出台《物权法》的相关解释或者修改《土地管理法》等相关法律来对此问题加以明确，从而稳定社会预期，解除社会公众的焦虑，促进社会和谐。
澎湃新闻记者注意到，除了徐爱华外，在今年全国两会上，还有全国人大代表、北京市金杜(广州)律师事务所合伙人吴青，全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继也对土地使用权到期后续期的问题提出了相关建议。
吴青建议，土地管理法修改应明确土地使用权续期的具体期限，续期的土地缴纳使用费的标准以及办法等。
董祚继提交的题为《关于标本兼治综合施策，促进房地产市场健康发展的建议》也建议，确立住宅用地使用权有偿续期制度。
董祚继表示，从世界范围看，实行公有土地租赁制度的国家，对于到期土地使用权续期有三种处置办法，一是由承租人缴纳相应租金后续期，二是允许土地使用权人购买土地所有权，三是原则上不续期，以第一种情形居多。
“综合考虑我国社会制度和发展实际，有偿续期和无偿续期各有利弊，但总体上有偿续期显著优于无偿续期。有偿续期本质上是对土地公有制的维护，有利于国有土地出让市场良性运行，有利于化解贫富分化社会矛盾，维护社会公平正义。” 董祚继提交的建议认为。
“在缴费方式上，可以设定一次性缴纳土地出让金和按年缴纳租金两种方式，由土地使用权人根据经济状况自行选择。”董祚继建议，缴费费率实行阶梯式标准，基本需求低费率，改善性需求中费率，投资投机或奢华型需求高费率；具体缴费可以与房地产税合并征缴，以“润物(博客)无声”的方式实现续期制度平稳落地。
