深圳楼市: 深铁上位万科大跌 成交遇冷重回2008
文章来源：观点地产网
2月份深圳楼市处仍于调整期，政府方面对备案项目的审批趋于谨慎，导致新房住宅供应停滞，成交量继续探底。据深圳规土委披露的备案数据，2月全市一二手住宅成交量合计3044套，环比减少30.8%。其中，一手住宅出现零供应的现象，单月仅成交804套，成交面积8.2万平方米，环比分别减少51.3%、53.0%，成交量接近2008年历史同期最低位水平；均价5.48万元/平方米，基本与前期持平。
一方面是开发商入市积极性不高，另一方面则是持续调控提高了购房者的敏感性，楼市整体成交水平都难言理想。从开发商的角度看，2月份备案成交金额前十的企业中，除了深圳地铁集团、深业集团，其余企业包括年销冠万科在内的成交金额均为个位数。
尽管备案成交低迷，但市场分析指，市场热度在节后一直处于回升状态，2月下旬开发商推盘力度明显加大，新房实际成交量转好。考虑到备案的滞后性，此后的一手住宅备案也成交将逐渐恢复。
近期土地市场热度同样说明开发商对深圳的价值认同，包括华侨城、奥园、时代等企业都加强了拿地投资，其中华侨城以59.8亿元高价竞得龙华商业地块，刷新商业性质用地单价至3.73万元/平方米。
深铁夺冠 万科跌出前五
在供应持续停滞的情况下，2月份开发商的销售情况较上个月并未有太大改善。观点指数统计，期内销售金额前十的企业总计成交86.2亿元，环比增加8.16%；其中前两名深圳地铁、深业集团占比多达六成，集中度较上月进一步增加。
数据来源：企业公布、观点指数
深圳地铁凭借锦荟PARK、HBC汇隆中心、前海时代、塘朗城等多个在售楼盘的优势，以25.8亿元夺得2月开发商销冠；而塘朗城的合作开发商深业集团也借此登上销售排行榜第二名，单月销售25.7亿元。
佳兆业城市广场(资料、团购、论坛" href="http://bbs.bj.house.163.com/list/house_0gud.html" target="_blank">论坛)作为龙岗华为科技城的重要项目，自去年重新走上正轨以来一直保持较为平稳的销售情况，2月也以4.32亿元位居全市单盘第二。受此拉动，佳兆业期内成交金额5.8亿元，仅次于深铁、深业两家国企。
鸿荣源同样凭借壹城中心、壹方中心的支撑，单月销售5.5亿元排名第四；相比之下，招商蛇口在售资源仅有海上世界双玺，但高价策略仍使其排名第五。据了解，海上世界双玺项目月成交不足10套，均价高达13万元/平方米，单月成交额4.6亿元。
万科单月仅录得成交金额4.3亿元，环比减少32.81%，主要成交项目是深南道68号、万科云城、万科麓城，排名较1月份下降一级。考虑到备案成交的滞后性，这或许并非万科的实际成交额。
据观点指数了解，万科董秘近期在电话会议上透露，2月份深圳公司销售额约为85亿元，单价4.5万元/平方米，带动公司总售价上升。数据显示，期内万科实现销售金额385.1亿元。
第七至十名开发商分别为华盛置业、合正地产、华润、向南枫叶投资，成交金额均不足4亿元。其中合正地产旗下的合正丹郡，是全市唯一单月成交过百套的项目，但均价较低导致成交仅3.8亿元。
一手低迷 成交重回2008
受“因城施策”逐步落实以及春节假期影响，热点一二线城市的楼市均处于较为低迷的状态。据国家统计局披露，1月份15个一二线城市在新建商品住宅方面，有11个城市环比下降、3个城市持平；一线城市仅广州房价环比上涨0.6%，深圳则下跌0.5%。
据观点指数了解，2016年10月“深八条”至今五个月以来，深圳一手住宅月成交量分别为5585套、4276套、2161套、1652套及804套，呈逐步走低的趋势。
具体而言，2月份深圳一手住宅成交804套，环比减少51.3%；成交面积8.2万平方米，环比减少53.0%，成交量接近2008年历史同期最低位水平；均价5.48万元/平方米，基本与前期持平。
深圳中原在报告显示，2月份新房住宅成交套数前十项目共计仅成交514套，环比减少54%，在全市成交套数的比重为64%，占比同样减少4个百分点。各大成交项目中，仅合正丹郡成交达113套，其余项目均低于百套。
从供应数据上看，深圳一手住宅供应不足或许是导致成交量下滑的重要因素。期内全市新房住宅无项目获批。新增入市方面，全市共有万科臻湾汇、太子道及乐摩都会集中入市，但除了太子道推出21-46平方米住宅，另外两个项目主要推售公寓产品。
相比于一手住宅的低迷，新房公寓却出现成交火热的迹象。数据显示，2月深圳商务公寓共计成交1197套，环比增加143.3%；商办及其它产品成交188套，环比增加327.3%。受此带动，全市新建商品房成交2189套，环比基本持平。
深圳规土委数据显示，2月二手住宅成交2240套，环比减少18.46%，同比减少73.63%，成交量仅高于2012年同期水平；均价5.45万元/平方米，环比则基本持平。
随着市场逐渐消化调控的影响，预计开发商推盘量增加，楼市热度回升仍是大概率事件。自2月下旬以来，全市新盘访客量出现明显增加，市场预计实际成交量也将逐步好转。
据深圳中原统计，3月份潜在计划入市项目共有10个，其中4成住宅，包括奥园翡翠东湾、安峦公馆、宏发QCC前城、星河荣御等；6成公寓，包括前海金融中心、招商中环、龙光·玖钻、龙光·玖云著等。除此以外，近期多家开发商举行项目前期暖场活动，为入市做准备。
对于开发商而言，在房地产市场面临诸多不确定因素的情况下，布局核心城市以实现资产保值增值成为重要工作。
2月15日下午，华侨城以总价59.8亿元竞得深圳龙华商业地块，折合楼面价3.73万元/平方米，并超过前海最高价；2月24日，奥园宣布拟以9.85亿元收购光明新区峰荟花园、峰荟时代科技中心物业开发项目；北京企业首创置业近期也明确表示，计划进入深圳市场。
