不仅上海，澳洲、温哥华、伦敦……寒流席卷全球楼市
2016年前十个月，中国经历了一波房地产牛市。无论是参与者还是旁观者，内心都经历了一场纠结——买房还是不买房，成为中国人去年讨论最多的话题。
但在10月之后，调控成为了中国楼市主题。在随后的很长一段时间，房子淡出了人们的话题。
直到现在，大家才发现，中国楼市已悄然进入了冰河期。
每日经济新闻(微信号：nbdnews)此前在《楼市进入冰河期！春节7天，上海只卖出8套房，还有城市0成交……》一文中就曾报道过，在今年春节期间，楼市非常清淡。
刚过去的大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交仅8套，比去年春节期间减少71.1%，创下了自2011年以来春节成交最低纪录。
南京市住宅认购量共31套，成交量为1套，认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。
无锡楼市连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。
杭州市区新房销售量也仅成交6套，远远落后于猴年春节的32套。
……
中国房地产市场冰封并非孤案。事实上，去年全球其他行情火爆的楼市，如加拿大的温哥华、澳大利亚、英国等，也都冷却了下来。
温哥华1月销量大幅下滑，澳洲房价或崩跌
全球楼市最火热的地方要数加拿大的温哥华了。瑞银在去年9月公布的2016年全球房地产泡沫指数报告显示，温哥华是全球房地产泡沫最严重的地区，房价在过去10年中翻了一倍。
但大温哥华地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver )不久前发布的数据令人大吃一惊。
2017年1月份，大温哥华地区的房地产交易量为1523套，同比2016年的2519套大跌39.5%，比起2016年12月份的1714套则下跌了11.1%。同时，这已是温哥华房产交易量连续第7个月下降了，此外，温哥华2017年1月的房地产交易量也比过去10年的1月份平均交易量低10.3%。
数据显示，挂牌出售的房屋数量也同比下降了9.1%。
温哥华房屋分为独栋房屋、联排房屋和公寓房。其中独栋房屋的销量在1月份同比下跌了57.6%。
伴随成交量下滑的是价格下降。1月份，温哥华独栋房屋的基准价格为147.4万美元，过去六个月间下降了6.6%。
▲1977年1月~2017年1月大温哥华房价走势；蓝色：独栋房屋；红色：联排房屋；绿色：公寓(图片来源：大温哥华地产局)
澳大利亚的房地产也是如此。
路透社2月6日援引房地产研究机构CoreLogic RP Data的数据称，在澳大利亚，买家渐渐离去，卖家也开始逐渐退场，挂牌出售的房屋数较上年同期减少了25%。
同时，路透对公开数据的分析显示，在人口最多的新南威尔士州(悉尼所在州)和维多利亚州(墨尔本所在州)，每位房地产经纪人的挂牌出售房屋数量从2015年的1.3套下降至不到1套。
▲2012年至今悉尼和墨尔本挂牌出售房屋数量变化走势
如果澳洲房地产热潮退却，那么经纪人将是首先受到冲击的群体。
近几个月，McGrath公司就遭遇了30多位经纪人离职的打击，导致其下调了财务预期，公司股价仅是14个月前上市时的三分之一左右。
不过，和墨尔本量价均跌的情况不同，澳洲房价还比较坚挺。在澳洲最大的8个城市，2017年1月平均房价环比上涨0.7%，但比去年12月1.4%的增速减缓不少。其中，悉尼房价上涨1.0%，房价中位数为85万美元，墨尔本房价上涨0.8%，房价中位数为64万美元。
▲澳大利亚8大城市2017年1月房价变化情况(数据来源：CoreLogic RP Data)
据路透社报道，一些房地产专家和对冲基金投资人称，房价开始崩跌只是早晚的问题。
若澳洲楼市出现大幅调整，澳洲金融机构也会受损。住房贷款占澳洲大型银行总体贷款的比例高达60%。同时，楼市还是澳洲解决就业和激发需求的重要部门。
在全球房地产泡沫城市排名中，伦敦仅次于温哥华排名第二。那么，在英国脱欧公投之后，伦敦和英格兰地区楼市出现了什么变化呢？
每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者在英国政府部门最新统计中发现，2016年10月、11月、12月，英格兰地区住宅销量分别同比减少18.94%、5.79%、5.97%。
房价方面，英国国家统计部门1月17日发布的数据显示，2016年11月，伦敦房价同比增长了8.0%。但是，在2014年11月，伦敦房价的同比增速是在16%以上。
▲2012年11月~2016年11月伦敦和英格兰房价同比增幅走势(数据来源：英国统计部门)
皇家特许测量师学会此前预测，2017年整个英国的房价增速将回落至3%。同时，2017年房屋销量也会从2016年125万套下降到115万~120万套之间。
共同的原因：美元大涨
从上面数据来看，中国以及全球三大房地产热点地区的楼市都进入了调整期。虽然这对房地产行业及其从业者是个不小的打击，但对于各国老百姓来说，算是好事，也是各国政府愿意看到的。
对于上述各大地区的楼市来说，房价的疯涨也有各自的原因，但目前楼市的降温却有相同的因素。
首先，各国各地区都实施了楼市调控政策。
长期以来，加拿大温哥华和澳大利亚都将房价的疯涨归咎于外国投资客，尤其是中国投资者。于是，这两个地方都推出了限制外国人买房的政策。
每日经济新闻(微信号：nbdnews)在去年就报道过，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省财政部在去年8月2日公布了一项税收政策，向来自海外的房地产投资者额外征收15%的转让税(Property transfer tax)。
澳大利亚方面，去年4月，澳洲央行公开提出收紧向外籍人士发放购房贷款，随后各大银行纷纷响应。路透社援引中文房地产网站澳洲家园网(AC Advertising)主管Esther Yong表示，(澳洲)对外国人贷款的限制已经打压了买家的兴致，只留下了那些最坚定的买家。她表示，中国的买房游客数量较上年同期减半。
虽然在此期间，房地产行业曾呼吁，要求银行贷款政策松绑，但银行并不为之所动。
目前看来，澳大利亚似乎并不担心下滑的房地产市场。2月6日，澳大利亚政府宣布，强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度。近两年来，已经强制出售总价值1.07亿澳元(约合8202万美元)的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅。
根据澳大利亚法律，除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；若购买新房，必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准。
相比之下，导致英国、尤其是英格兰地区的房地产下滑的因素就更多。首先，去年4月1日起，英国开始向购买第二套房，以及向买房后再转租的买家额外征收总房款3%的印花税。其次，英国公投脱欧之后的悲观情绪导致国内外投资对英国房地产更多持观望态度。此外，伦敦为调控楼市，也准备向以中国人为代表的外国投资者开刀。
此外，中国国内的监管也在加强。2016年12月31日，国家外管局发布要求，改进个人外汇信息申报管理，对真实性提出更高要求。当天，外管局相关负责人表示：过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，并且强调了利用经常项目从事资本项目交易(比如海外购房和投资等)行为。
除此之外，全球楼市降温还有一个重要的共同原因——美元大涨。
特朗普获选美国总统后主张的“美国优先”政策、美联储12月的加息决定、以及2017年3次加息的预期，都帮助美元指数一路飙升至100点以上，而全球货币对美元都有不同程度的贬值。
对此，易居智库研究总监严跃进向每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者表示：
加息在于抑制资产泡沫。所以，当以美国为代表的市场加息预期不断增强、部分加息已经落地的时候，各国的购房政策都会相对收紧。各国市场都会受到直接的影响。
此外，严跃进还表示，美元的增值导致资产配置偏好会出现转换，部分投资者对房地产投资的热衷程度有所减弱。同时，以美元标价的资产变得更加有吸引力，近期增长的黄金就是其中之一。
