上海楼市一二手市场分化 未来建设用地供应只减不增
提要：作为较受关注的一线城市，上海市规划和国土资源管理局在1月11日发布《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》（下称“纲要”），对未来城市发展做出规划。提出期内实现规划建设用地规模负增长，做到建设用地只减不增，重点通过推进集约节约用地和功能适度混合来提升土地利用绩效。
任何事件放到历史长河中看，或许不过都是过眼云烟。
1月11日，上海中原地产“Find More”新版App暨年度数据发布会上，中原集团主席兼总裁施永青指出，房地产对整个中国经济的发展起到了不可替代的作用。同时，房产具有传承和财富累积的功能，作为不动产吸引了大量资金的注入。在行业发展前期，让大家都体会到了改革开放红利；长期发展以来却引起大量社会资金注入，部分地方出现房产泡沫；二三线城市开发商大量的建设，令部分地方库存去化不甚理想。
在此情况下，作为较受关注的一线城市，上海市规划和国土资源管理局在1月11日发布《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》（下称“纲要”），对未来城市发展做出规划。提出期内实现规划建设用地规模负增长，做到建设用地只减不增，重点通过推进集约节约用地和功能适度混合来提升土地利用绩效。
另外颇受房地产行业关注的一点是，为缓解人口快速增长与资源环境约束之间的矛盾，力争至2020年常住人口控制在2500万人左右，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。
??利好郊区
纲要中提到，在建设用地总量锁定前提下，结合不同区域人口目标，按照人均建设用地100平方米左右的标准，加强分区、分类指导，调控土地供应规模、结构和时序以及开发强度，实现人口规模调控。
同时，要严守建设用地底线贯彻土地利用“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的总体要求，按照规划建设用地总规模“负增长”要求，总量控制在3200平方公里以内。
住房供地方面，纲要提出主城区严格控制商品住宅用地规模，优化和完善居住环境、设施配套与交通支撑。新城加强人口和就业集聚，适度新增住宅用地，在重要节点积极引导混合的住宅类型和适宜的开发强度。加强大型居住区和城镇融合、完善公共服务、环境品质与就业服务的配套。新增住宅用地供应向重要的新城倾斜，根据地区公共服务、生态环境和交通设施条件，控制住宅用地供应节奏。以节约集约用地为导向，规划适度保留一定规模的农村居民点。
多名业内人士指出，上海的长远规划对于郊区房地产发展有明显利好。
一二手成交分化
回顾上海总体市场表现，中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原总经理刘天旸指出，目前上海一二手房地产市场由于供应、存量有限，导致后续市场承接或出现短板。
比如，一手房在2016年全市普涨，新房成交首破7200亿元，供需失衡加剧；存量总体偏高，分化显著。库存面积达到2544.1万平方米，去化周期需要14.6个月。其中商业与办公类产品库存最大，商业库存957万平方米，办公库存864.8万平方米，两者的去化周期长达54.1个月与21.6个月。
其解释道，在人口导入较多的市中心区域，比如卢湾、徐汇两区，一手房价上涨幅度超过30%；平层住宅产品中大户型需求不断上涨，其中三居室的交易面积占比近42%。
刘天旸指出，尽管大户型需求旺盛，但上海市豪宅在2016年整体成交受政策影响较小，2017年将出现销售压力。与之相对应的是，在二手市场里，2016年成交超37万套，二手住宅受存量面积结构影响，成交集中为小户型。
据统计，上海从2013年开始，二手房市场成交量持续上扬，从逾2万平方米攀升至30.54万平方米。2014年调控周期经历低谷之后，2015年、2016年成交均在36万平方米以上。一手与二手房成交套数比例变成1：2.05，二手房套均总价同比上涨18%至240万/套。
尽管二手成交已经连续三个月出现下滑，但在业内人士看来，这是由于调控政策出台之后，部分人群被限购或者部分人群陷入观望导致全市二手房存量仍然远低于一手房供应。
“短期内还不会打破一二手房成交的生态。但长远来看，随着上海市中心供地减少，市区二手房供应不足的话，大部分人还是要在郊区寻求置换机会。”刘天旸表示。
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