从开封“前景国际”看三、四线城市烂尾楼处理
如果用“一半是海水，一半是火焰”来形容今年前9月国内楼市的概况，一点也不为过。
去年下半年以来，在全国“稳定住房消费”和“去库存”两大政策主题背景下，一、二线城市的楼市迅速升温。今年以来，部分热点城市面临“地王”频出、房价过快上涨的局面，为保持房地产平稳健康发展，国庆节前后，部分一、二线城市又重新拉开了调控的大幕。
在一、二线楼市高温难降的同时，三、四线城市是否真正走出了库存多的困境？2015年前后，中小开发商资金链断裂致使三、四线城市烂尾楼丛生的局面如今是否得以缓解？
为了深入了解三、四线楼市的现状，人民网走访了河南省开封市，了解那些遗留的烂尾楼难题。
高投资回报诱惑背后的陷阱
当初在老家买的一套房，却成为王女士(化名)心头的梦魇。看着盖到一半的烂尾楼和“下落未明”购房款，王女士已经是多日失眠。
王女士在开封一家敬老院工作，丈夫是电脑维修工，还有一个上小学的女儿。2015年初王女士听朋友介绍关注到了“前景国际”这个楼盘。
名为“前景国际”的楼盘位于开封市金明区晋安路与黄河大街交汇处，因为周边毗邻当地知名的金明中学和二十五中等名校，且交通、商业、医疗配套成熟。
在当地人看来，开封西边的楼盘“更具有发展前景和升值潜力”，王女士一家决定倾尽全家积蓄，为即将升学的女儿买套房子。“一为女儿升学做打算，二为改善居住条件。”
到售楼处看完房之后，王女士对楼盘所在的地段和周边的教育资源非常满意，一家人回家商量后先付了一万元定金。在付定金的时候，王女士得知该楼盘并未取得销售许可证。
但这个违规销售的动作并未引起王女士的重视，置业顾问告诉王女士称：“楼盘马上就会取得销售许可证了。”
轻信置业顾问和开发商的话，却让王女士一家付出了巨大的代价。
交定金不久，该楼盘开发商河南金瓯房地产开发有限公司董事长杨海港联络上王女士称：“公司资金周转有些紧张，但是，只要2个月预售证就下来了，那时也就可以获得银行贷款，这两个月期间，如果提前将购房款‘存’入，那么就有3.5分利可以赚，而且可以提前锁定好房源，在取得销售证之后就可以直接连本带息划拨为购房款。”
相比于把钱存银行，王女士有点动心，这样不仅可以提前锁定好房源，每月3.5%的利息相当于自己目前3000元的工资了，且借款时间也仅仅两个月。
合计再三的王女士没有经受住高额回报的诱人考验，拿着先前准备的购房款并向亲戚借了数万元一同“存”进了开发商的指定账户，并同杨海港签署了借款协议和保留房源的协议。
令王女士始料未及的是，当自己的钱“存”入2个月后，该楼盘不仅没有取得销售许可证，还传出了开发商“资金链断裂”的消息。
王女士得知此消息后犹如天塌，她说：“之前了借了乡下的老母亲10万块，如今老母亲卧病在床，家中还有小女儿需要上学，真是连自杀的心都有了。”
开封前景国际楼盘实景。(人民网 徐倩/摄)
“钢丝上行走的”高息民间借贷
王女士所买的前景国际楼盘所属开发商为河南金瓯房地产开发有限公司，其董事长和法定代表人为杨海港，该公司成立于2008年7月，注册资金为5000万元。
早在2014年，杨海港就进行以高利息为诱饵进行集资并用所筹款项来购买土地(即前景国际楼盘所在地块)，后来买房的“王女士们”称对此并不知情。
参与前期投资的刘女士(化名)称，2014年她将70余万元本金向杨海港出具借据，承诺一年后以1.8%的月息偿还本息或者以前景国际小区的商品房做冲抵，期限为一年。
2015年刘女士向杨海港要钱时，电话已经打不通了。眼见70余万投资款难以追回，刘女士一气之下将开发商诉至法院。
不完全统计，过去一年杨海港以高息非法集资，涉及200余户家庭，超2000人进行“投资”。涉及当地4家投资担保公司，总涉及资金至少10亿元，包括普通购房者和纯粹的投资者。
目前，前景国际因为资金链断裂而被迫停工，该项目的土地使用权已被抵押。根据河南省开封市中级人民法院出具的民事裁定书显示，截止2016年6月，河南金瓯房地产开发有限公司的资产负债率已经达到260.43%。
关于资金链断裂的原因，高利贷融资首当其冲，按照法院对于高息贷款的认定，利息高于银行同期同类贷款利息的4倍属于高息贷款，超出部分不受法律保护，而杨海港支付利息已经是同期银行贷款利息的10倍。
在河南开封当地，因卷入民间信贷而资金链断裂导致购房者和投资者钱房两空的案例不止前景国际一个。
2014年底，开封市九和房地产开发有限公司破产。在破产前，九和房地产同样以高息借贷的方式为旗下的房地产项目融资，前后涉及资金数亿元。
梳理发现，开封这些房企破产的时间多是2014年-2015年期间，正值房地产市场调整期，市场低迷、房价下行继而影响开发商资金回笼速度。中小开发商很难从银行贷到资金，从而选择以民间借贷的方式进行融资最终难逃崩盘的命运。
“目前，开封市房地产在建项目的主要资金还是依赖于金融机构贷款和民间借贷，由于部分房地产开发企业无法获得金融机构支持，资金链出现了断裂。”开封市住房与城乡建设相关负责人称。
这种现象也不止出现在四线城市开封，在河南省、山东省、湖南省等全国多地都或多或少存在民间借贷的情况。这些民间借贷的资金也多数流向房地产业。
在业内人士看来，前景国际的遭遇是全国众多三、四线城市开发商的一个缩影，中小开发商在民间高利借贷的“险路”上，愈走愈险，但并不乏后来者。
2015年冬，遭遇烂尾的前景国际楼盘工地。(购房人供图)
烂尾楼成烫手山芋 盘活难度大
今年以来，随着我国房地产政策的相对宽松，全国楼市转暖回升。
根据开封市住房和城乡建设局的数据，今年1-9月，开封市商品房销售面积424.67万平方米，商品住房销售面积390.72万平方米，经过两年的恢复，商品房销售面积、销售套数、销售金额同比明显上涨。
但同时，全国市场分化现象也愈加严重：一、二线城市“地王”频出，房价飞涨，三、四线城市却依然面临库存高企的局面。
以开封为例，去库存形势依旧严峻。截止到2016年8月底，在取得许可销售的新建商品房项目中，未销售(库存)面积约429.52万平方米，“去库存”仍然是主旋律。
此前，前景国际楼盘的董事长杨海港曾前往长三角等地请求有实力房企接盘。但数月以后无功而返，并无其他房企愿意“接盘”。
“开封烂尾楼呈现的特点是：第一，商业性质的物业偏多；第二，小型开发企业的偏多。” 开封市住房与城乡建设局相关负责人称。
对于盘活现存的烂尾楼，上述负责人表示：“针对烂尾楼的特点，开封市以属地化管理为基础，采取‘一楼一策’政策，由各区负责推动烂尾楼盘活。此外，政府也积极协调引资重组，采取债转股或重新注资等方式，使楼盘尽快完成工程建设，盘活资产。”
针对像前景国际一样涉及民间借贷的烂尾楼盘，当地政府更倾向于“用商业途径和法院程序”来解决，上述负责人表示：“民间借贷投资房地产回报率高还是低，楼盖快一点还是慢一点，纯粹是商业活动，应该通过商业行为解决。开发商盖的房子就应该由开发商负责，我们不去炸他的楼，也不会出钱帮他盖完，解决‘烂尾楼’应按市场经济的规律，通过商业途径、法院去解决。”
目前，前景国际楼盘在法院的督查下进行破产重整，在当地政府的帮助下，拨付先期资金重新开工。
王女士告诉记者：“如今，前景国际楼盘已经可以看见少量施工人员了，但是进程缓慢，还并没有全面开工。”购房者代表掩饰不了自己的担忧：政府的帮扶资金只是杯水车薪，项目盖起来还需要大量资金，不知钱从哪里来。
(前景国际楼盘现状。人民网 徐倩/摄)
在处理烂尾楼难题时，我国《城市房地产开发经营管理条例》规定，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。如果出现烂尾楼事件，相关部门可以进行行政性的干预，以保障各类债权人的利益为原则，召开债权人会议，协商处理方案，还可以通过税费优惠政策、限期自行处置、强制性代理处置、强制性拆除、托管续建、引入新开发商、融资盘活等方式更好的平息烂尾楼事件。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿教授建议，整治烂尾楼，政府此时应该发挥“守夜人”的角色，不能单纯依靠市场，应该进行有效介入，才能促进烂尾楼的妥善解决。“因为烂尾楼问题不仅仅影响当地房地产的健康发展，还对金融系统和社会稳定会造成影响。对于私企所有的烂尾楼，政府可采取优惠政策，在资金支持或者税收等多方面进行政策帮扶，鼓励房产商在限定时间内作出处理。”
在崔光灿看来，在四线楼市调控方面，当地政府应该继续坚持“因城施策”的原则，积极出台金融、落户等方面的优惠政策，推进新型城镇化的进程，积极盘活存量市场，以去库存为核心，推进房地产市场健康发展。
