谁来负责玻璃幕墙的安全

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:韦淑嫄2016/10/10 15:27:13 新浪地产
提要:玻璃幕墙维修与养护所花成本不菲,非一己之力所能完成。而从一二线城市出台的各种法规我们也可以窥探出一二:设立玻璃幕墙专项维修资金逐渐成趋势,在玻璃幕墙的安全管理是重要的一环。

  城市中,极具现代化气息玻璃幕墙装饰着一座座高楼大厦,装饰着城市。然而,美丽的外表下也暗藏着诸多危险。玻璃幕墙脱落、爆炸伤人事件屡屡发生发生,人们不禁要问,为什么玻璃幕墙如此广泛应用于高层建筑?

玻璃幕墙暂不可替代

  既然玻璃幕墙存在安全隐患,但为何中国的高层建筑广泛使用玻璃幕墙?这并不以某个人的意志或者某个政府的意志决定的。实际上,在建筑中,玻璃幕墙应用于高层建筑有其不可代替性。

  据统计,近年来各种幕墙(公共建筑和低层建筑)在建筑中所占的比例分别为,玻璃幕墙占45%,铝板占26%,石材和其他占29%,500米以上的工程玻璃幕墙几乎占了100%。由于玻璃幕墙重量比较小,一般是每平米49-90公斤,相当于传统材料1/8到1/5,所以500米以上建筑几乎全部采用玻璃幕墙,这是其他任何材料不能达到的。比如,沙特王国大厦,高度1007米,玻璃幕墙重量占总重量的1%。上海环球金融高度495米,最总量42万吨,玻璃幕墙重量5000吨,占1/80。上海中心中心大厦高127层,632米,玻璃幕墙重量是总重量1%。这是一个客观存在的规律。

  玻璃是一种不可代替的墙体结构材料,不可代替性决定了非用不可,因为玻璃同时具有四大特点,透光、轻质、高强、耐久。其他任何材料不同时具备这四大特点,高强不透光,混凝土既不高强,也不透光;金属质感的材料也可以使用于建筑,但设计大师不喜欢金属质感,所以决定了玻璃在超高层建筑当中地位不可被代替。

 翻新让幕墙建筑的重生

  世界上第一幢采用全玻幕墙的高层建筑纽约利华大厦建于1950年,高94米,共24层,是全玻幕墙的鼻祖。大楼在当时利用了铝、平板玻璃等新型建筑材料和空调等新技术,在建筑结构上大胆突破。主塔楼整体造型为长方形,四面均采用统一的蓝绿色隔热玻璃幕墙。白天,大厦的玻璃和钢架在日光下闪闪发光,夜间像是黑暗中的一盏明灯,其精致优雅的时尚外观,给了当时人们无限的惊喜,一度成为曼哈顿城际线上的璀璨明珠。

  然而多年之后,由于材料和装配限制及气候条件的影响,纽约利华大厦的幕墙也变得破旧不堪。雨水侵蚀导致横向直棂弯曲,拱肩玻璃面板和部分可透视玻璃破损,夹丝层间墙玻璃在热应力作用下发生破裂。为了在不改变建筑外观的情况下保护这栋现代地标,采用最先进的现代幕墙技术解决方案,包括铝材和玻璃暗槽、不锈钢直棂和盖板,以及新的PPG solex热处理玻璃窗取代老式材料和系统,利华大厦的外表进行了系统的翻新,这座20世纪的标志建筑再度成为曼哈顿城际线上的璀璨明珠。

  幕墙建筑翻新可使建筑重新焕发光彩,然而幕墙建筑翻新的成本可不小,除了需要投入大量的资金、人力,更需要先进的技术。而中国幕墙建筑之多,要想实现每一座幕墙建筑翻新也委实不太现实。目前最可行的,可能更多还是玻璃幕墙的维修和保护。对于超高层建筑来说,其维护和维修的难度都是极大的。

质保期后的安全维护

  虽然玻璃幕墙脱落、爆裂伤人事件屡屡发生,人们对玻璃幕墙的关注度也在不断提升,但有关玻璃幕墙的安全监管和责任问题,不少人却并不知晓。

  今年7月,在红网房产发起的《警惕“空中杀手”长沙玻璃幕墙知多少?》调查中,长沙91%的人不知道玻璃幕墙过质保期后,需要业主自掏腰包进行维护,仅有9%的人知道需要业主自己出钱。在“您觉得玻璃幕墙在25年设计使用年限后该由谁更换?”的调查中,64%的人认为玻璃幕墙在25年设计使用年限后该提取物业维修基金更换,30%的人认为该由开发商出钱更换,仅有6%的人认为应该业主自掏腰包进行更换。

  实际上,早在2006年,国家建设部发布的《既有建筑幕墙安全维护管理办法》,其中第八条为既有建筑幕墙安全维护责任人的确定:(一)建筑物为单一业主所有的,该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人;(二)建筑物为多个业主共同所有的,各业主应共同协商确定一个安全维护责任人,牵头负责建筑幕墙的安全维护。

  这就意味着玻璃幕墙质保期后的安全维护主体是业主。与此同时,存在的另一个问题是,私有或共有产权大楼在现有的法律法规下,对涉及幕墙的检查维修缺乏可操作性,很难争取大部分业主进行主动检测的意愿。况且,在实际应用中,玻璃幕墙的检测维护价格不低,而25年的使用期限过期后,更换费用更巨大。

多地探索幕墙维护新政

  玻璃幕墙的安全监管也引起了有关职能部门的关注,武汉、深圳、上海等城市分别就幕墙维修方面探索出路。

  武汉:建立幕墙维修专项基金;在今年的武汉市政协的重点督办会上,武汉市城建委相关负责人透露,目前正按照市政府重点办的要求,组织起草《加强既有建筑幕墙安全管理工作的通知》,进一步理顺建筑幕墙安全管理的体制机制。对于既有建筑幕墙的维修,武汉市下一步将探索建立幕墙维修专项基金,对公共建筑的建筑幕墙维修提供资金保障。已建立住宅专项维修资金的,则按照相应的管理办法予以办理。建设部门还将制定建筑幕墙安全维护地方性标准,建立幕墙管理专家库,会同房管部门督促安全责任人履行安全维护责任,让幕墙的安全管理不留空白。

  深圳:鼓励业主为建筑幕墙投保;2016年7月,深圳市住建局发布了《关于加强建筑幕墙安全管理的通知》。该通知明确规定,既有建筑幕墙的安全维护,实行业主负责制。建筑物为单一业主所有的,该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人;建筑物为多个业主共同所有的,各业主应按各自拥有物业建筑面积的比例承担既有建筑幕墙安全维护责任,并应共同协商确定一个安全维护责任人,牵头负责既有建筑幕墙的安全维护。安全维护责任人可将既有建筑幕墙的日常维护、检修等工作委托物业服务企业或者其他专门从事建筑幕墙维护的单位进行。此外,该通知鼓励业主投保既有建筑幕墙安全使用的相关责任保险。

  杭州:拟设专项维修资金;2016年6月,杭州市人民政府办公厅发布《关于进一步加强既有建筑幕墙安全维护管理工作的实施意见》的征求意见稿,对既有建筑幕墙的保修和使用维护说明、责任人责任、安全性鉴定等都作了明确说明。

  其中,征求意见稿中很重要的一条,提出了将建立建筑幕墙专项维修资金,用于建筑幕墙保修期满后的检查、检测、维修。即含有建筑幕墙的新建建筑都将在物业专项维修资金中设立建筑幕墙专项维修资金。首期专项维修资金由建设单位在办理房屋产权初始登记之前,按照建筑幕墙面积及缴交标准,统一出资交存市物业专项维修资金管理机构;而当专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,由业主续交。

  上海:设立玻璃幕墙专项维修资金;早在2011年12月28日,上海市就出台了《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》,并于2012年2月1日起施行。“办法”对玻璃幕墙安全使用的责任人,设立玻璃幕墙专项维修资金,物业服务企业在玻璃幕墙日常使用养护中的作用,保修责任等作了明确的规定。

  规定一是关于业主是玻璃幕墙安全使用的责任人。办法明确,投入使用的既有建筑玻璃幕墙的安全使用和维护的责任由业主承担,其中建筑物为单一业主所有的,该业主为玻璃幕墙安全使用和维护的责任人;建筑物为多个业主共同所有的,各业主为玻璃幕墙安全使用和维护共同责任人,应当共同协商确定一个召集人,牵头负责玻璃幕墙的安全使用。

  规定二是关于设立玻璃幕墙专项维修资金。办法明确,玻璃幕墙日常维护和更新改造的成本很高,据测算玻璃幕墙建设成本平均占到整个建设项目建安成本的20%,其维修和更新改造资金应在建设时机确保落实。因此,上海市公共建筑要设立玻璃幕墙专项维修资金,由建设单位和业主按规定比例缴存至指定专户,建设单位在房屋所有权初始登记前按规定将专项资金缴存至指定专户。业主按规定逐年从物业维修资金中提取玻璃幕墙专项维修资金,直至达到规定缴存比例。

  三是关于物业服务企业在玻璃幕墙日常使用养护中的作用。办法明确,业主可以委托具有物业服务资质的单位承担玻璃幕墙的日常维护管理。物业服务单位做好玻璃幕墙日常维护保养,发现玻璃幕墙存在安全使用隐患应当及时提醒业主,督促业主采取措施消除隐患。同时采取应急措施,根据国家《物业管理条例》和上海市《上海市居住物业管理规定》的相关规定,明确经检测玻璃幕墙存在安全隐患危及公共安全,业主拒绝履行安全义务时,可以由物业服务企业按照管理规约的规定采取应急措施,通知施工单位进行维修加固,费用从玻璃幕墙专项维修资金中列支。

  玻璃幕墙维修与养护所花成本不菲,非一己之力所能完成。而从一二线城市出台的各种法规我们也可以窥探出一二:设立玻璃幕墙专项维修资金逐渐成趋势,在玻璃幕墙的安全管理是重要的一环。

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