聚焦ULI：2016城市土地学会中国大陆秋季会议
2016年9月22日，2016城市土地学会中国大陆秋季会议在北京清华大学建筑设计中心楼正式召开。会议将围绕“城市肌理变化和房地产行业的机遇”主题，讨论城市肌理变化、混合用途、建筑能效、房地产政策影响等多个话题，同时还将在会上发布《2016年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》报告。新浪地产(微博)作为独家媒体进行现场直播。
以下是会议实录：
李建学：今天的活动由新浪地产进行现场直播，很多朋友可以在网上看我们今天活动的内容。
现在邀请刘玉龙副院长做开幕致辞。他是清华大学建筑设计研究院有限公司副院长、副总建筑师，国家一级注册建筑师，中国工程咨询协会副会长，教育部教育建筑专家委员会委员，中国建筑学会教育建筑学组委员，建筑理论与创作学组委员，工业建筑分会常务理事，香港建筑师学会会员、《住区》杂志编委。
清华大学建筑设计研究院有限公司副院长、副总建筑师 刘玉龙
刘玉龙：尊敬的各位嘉宾、各位同仁，大家下午好！
城市土地学会与清华大学建筑设计研究院合作举办的年度秋季会议，是在北京举办的为北京以及国内外其他城市和地区的会员、支持者的年度盛会。大会主题围绕“城市肌理变化和房地产行业的机遇”主题，讨论城市肌理变化、混合用途、建筑能效、房地产政策影响等多个话题，发布《2016中国大陆主要城市房地产投资前景分析》报告。
清华大学建筑设计研究院成立于1958年，是国家的甲级设计院。依托于清华大学广博深厚的学术科研和教学资源，我们研究院也是建筑学院等院系的教学、科研和实践的基地。我们的规划和设计水平在国内属于名列前茅，而且我们有相当多的设计人才，有很多获奖设计作品，国家级、省部级以上的项目获奖300多项，在全国大型设计公司里名列前茅。
我们很乐意和国内外同行开展广泛的诚挚交流，希望我们举办的这种国际文化交流活动，能够促进同行业之间的交流，促进整个行业的发展，推动土地的积极利用和良性的发展。我本人也很有幸在几个月前参加了上海的会议，会议上令我印象非常深的是演讲嘉宾广博的视角、演讲话题的敏锐度以及演讲介绍的规划设计案例的典型性。
我非常欢迎各位能够再次到清华举办这样的活动，我们诚挚地祝贺这次活动能够取得圆满成功，谢谢各位！
下面我来主持一下下午的活动，第一位演讲的是杨滔博士。他是清华大学《城市设计》的副主编，演讲题目是《基于空间句法的北京城市功能解析》。
清华大学《城市设计》副主编 杨滔
杨滔：我从空间句法的角度来解析对空间结构的优化。空间结构本身是与社会、经济、环境密切相关，经济结构本身在一定程度上也体现城市的布局、城市的演变、城市的区位以及衰变，这是空间句法的出发点。空间句法本身理论的源泉，是源于房地产最著名的理论，就是“区位”。
理论的出发点是个传统的话题，从城市形态以及城市功能的角度来解析城镇化的过程，而在这个研究的过程中，它更加强调网络之间的关联，比如城市空间网络和城市功能网络之间的关联，在不同尺度，比如在社区尺度、片区尺度、城市尺度乃至区域尺度相互关联，最后喜欢城镇化友好的城市。
对于城镇化本身的研究，一直都是从功能角度出发的，而从形态角度出发也是另一个研究方式，特别包括美国的新城市主义，包括英国对力度、强度、多样性、可达性等方面的分析，既是功能性，同时也是空间结构。
对于空间结构的研究，传统的研究方式是用隐秘模型公式，21世纪起更加强调网络间的联系，比如分子之间的联系或者交通网络之间的联系。为什么要研究空间网络？一个很重要的原因是对交通的考虑，而交通又与城市的能耗密切相关。因此，城市的形态、网络与交通间的关系一直都是城市形态和城市功能研究的重点。
而在信息时代，有一种理论认为空间距离消失了，大家可以各自地办公，城市可以消亡。而从法国的研究可以看到，随着通信的发展等，今后通讯越发达，大家出行越多，形成的空间结构将更加丰富。
因此，空间句法的研究思路，第一是从城市形态出发，第二是空间认知形成的交通流动。交通流动导致用地模式的变化，最后形成社会经济活动；经济活动反过来又影响城市空间形态的建设，因此，它是循环往复的过程。同时，它的尺度能够跨越，比如博物馆研究、城市空间结构的研究。
它最基本的出发点是，空间不仅是我们活动的背景，同时也是我们活动的一部分，比如行动对应直线，聚集对应大家在空间中彼此能够看得见、彼此能够交通。城市中的观看是放射状的形状，也就是说所有形状本身对应功能。
空间布局体现社会经济活动的一部分，比如在中国最传统的包厢内，当门关了之后，圆桌的各个点从区位来说都是一样的，而门打开之后，那么门、走廊以及包厢形成一个连接关系，就决定这个位置就是能够看得见外面，也能够看得见大家，而这两个位置是比较次要的座位，甚至还受上菜的影响。因此，这样一个空间的布局，包厢、门、走廊影响这个圆桌的社会关系网络。在博物馆中，可以用来影响博物馆的产品陈列。
另一个研究角度是从人的角度来看城市，因此它最简单的出发点是，认为任何空间的区位更加取决于与其他空间的关联，也就是说这条主路由于与其他空间连接更加近，相对于这条支路与其他空间相对连接远，所以导致主路和支路之间的差别。同样，这种分析的方式可运用在世界各个城市，可以发现比如说北京、芝加哥、阿姆斯特丹、圣保罗、伦敦等空间形态表面上看是各自不一样，但是空间连接关系是非常有规律，分布在非常窄的空间内，每个空间与其他空间连接的规律是非常有关系的。
通过这种关系的剖析，可以对城市交通流量进行预测。通过空间结构的分析，在苏州案例中能够预测60%-80%的交通流量。同时，这样一种空间结构，比如英格兰的就业模式与组织模式非常匹配，也就是说空间模式本身在一定程度能够对就业模式进行预测。
然后我们回到北京，对北京空间结构分析，可以看到社区结构以及逐步变化中能够出现环套环的北京城市结构，也就是说这种分析不局限在一个尺度，而是在社区到片区到城市的不同分析之中。对于北京局部的分析，比如对社区的分析，发现北京三环以内社区中心更加密集、活力更多，而在三环之外相对来说比较少。对全局的分析，可以发现逐步出现环套环的情况，同时很明显地看到东三环以及东四环的空间效率、空间结构更加好，这暗合了北京CBD分布的状况。
从另一个角度来说，这是北京各种功能的布局、功能的分区，是应用兴趣点来进行分析的，比如对公共服务机构、商业、餐饮等进行分析，包括高速公路，大部分都能看到是从中心向边缘扩散的方式，反映了“摊大饼”的形式。而仔细地看，比如商业办公虽然是一种从中心到边缘的扩散，但是它的聚集程度相对比较高；而比如偏公共类型的服务机构，小学分布相对均匀一些。
对于不同的功能，我们可以进行不同的相关性分析，试图发现北京的功能在空间上混合得是否足够。整体而言，我们发现功能的混合并不像大家想象得那么强。我们发现餐饮和理发这两个功能，其中，餐饮跟北京其他功能都发生密切关系，可能也反映了咱们国家饮食文化的发达，餐饮它不仅是饮食，也是社交等方方面面，能够促进功能的混合。同时，盈利型和公共型的如果出现在同一场所上，它的城市会更加具有活力。
另一方面，我们对刚才提到的不同功能进行了空间效率分析。这张图横轴是对北京整个城市空间的分析，也可以理解为比如说旅游景点在北京整个城市中的区位。纵轴体现的社区尺度的区位，比如商业既需要在北京整个尺度上的区位比较良好，同时在社区的尺度上也需要比较良好。而工业不依赖于城市空间结构，它可能依赖于自身运转的模式。
对商业空间进行分析，比如对于典当行、百货商店和中小店铺。它需要具有整个城市良好的区位，同时又要社区区位相对比较好，菜市场、便利店只需要局部或者社区尺度区位比较好，不需要在整个城市区域比较好。
对于农贸市场、大型城市这些是不需要依赖于空间结构本身，而仅仅靠它的体量，也就是说的隐秘模型。隐秘模型能够很好地预测大型超市、批发市场、农贸市场的布局，而对于中小店铺的预测可能更加需要城市网络模型的预测。餐饮从糕点店一直到咖啡店的分布也符合逻辑，占据全局或者整体都比较好的区位，快餐店占据的区位相对比较好，咖啡店或者茶室需要更加隐蔽，并不需要空间结构支持。
同时，我们对旅游景点也可以进行同样的分析。我们发现西方的教堂占据是全局和整体都很好。而中国的寺庙只是在局部的范围比较好，并不需要占据北京整个城市的区位。
然后，我们也对宾馆进行了类似的分析，发现四五星级宾馆更注重在整个城市区位的发展，三星、二星级宾馆更注重局部区位的发展，连锁经济店依靠网络或者品牌，并不需要空间的支持。
我们还可以对办公进行分析。北京的银行和证券占最好的区位，国家机关也占在相对比较好的区位，反映了北京作为首都，各个机关更加面向片区的特征。
同时，我们可以对北京的各种功能与空间进行相关性的分析，大概的结论是：不同的功能是依据其规模、消费或服务的人群，以及文化、品牌、运作方式等，选择不同的空间区位。盈利型是非匀质分布，对于公共型基本是采取均匀型的分布。盈利型与公共型如果能够混合，促进整个城市功能混合，比如餐饮在中国或者在北京就是很好的媒介。
越小的隐秘型设施，会越靠近比较好的空间区位。不管在整个北京城还是在社区，越小越依赖于空间的作用，越大越依赖于自身的体量。因此，北京功能、形态、中心体系这条轴是形态对功能的作用。
在空间的区位上，比如活力中心相对区位比较好，同时，局部空间形态作用非常大，也就是说选择好的区位之后，如果对于局部的空间系统不能做很好的优化，这个国内中心也会衰退下来，而对于某些高品牌的，只要选择了好的区位，对于局部的形态要求并不是很高。对于特殊的中心，并不依赖于区位，也不依赖于形态。
所有这一系列事情有什么作用？它的作用简单而言，比如说这是一个开发项目，我们可以做出不同的开发模式或者空间的布局，从整个城市的角度上去评判区位、评判局部的空间形态，同时，对功能在空间上的分布进行定量的研究，能够做出一个判断，判断这个开发的功能是否合适，开发的区位选择是否好，以及开发内部空间结构组织是否合理。
谢谢大家！
主持人：谢谢杨滔先生。第二位演讲者是SOM高级城市设计师周茵樱女士，她的演讲题目是《高铁建设导向的城市开发-天津于家堡金融区规划》。
SOM高级城市设计师 周茵樱
周茵樱：谢谢各位，非常荣幸能够在金秋时节分享成功经验。大家知道，中国处于高铁飞速发展的过程当中，高铁带动很多新城的发展，SOM在这方面也有很多年工作和实践的经验，包括我们实践怎么样在尊重自然的同时保证城市的经济发展，达到人和自然和谐共存，所以今天想以天津的于家堡作为案例，来介绍我们对于高铁发展的新城规划。
我们对于城市的开发和对于城市的关注从很多年前就开始了，九十年代初，我们就在中国的深圳福田区进行了规划，现在它的很多建筑、街坊、街墙、活跃街道的街面，都遵循当时城市设计的设定导则。
我们今天有各个领域的人员过来参加这个活动，城市的行为和城市的建设是多方面专业的合作，SOM 也强调这种跨领域、多专业的合作，除了城市设计，还有建筑、工程、景观设计，包括我们和当地的规划师、规划研究院、政府部门、开发商共同协同。
年前，我们为五大湖片区做的一个愿景，反映了对于生态的关注。五大湖片区是全球巨大的淡水资源，但是由于城市的扩张，它受到了很多污染。SOM 通过这样一个愿景规划，鼓励人们注重生态的问题，鼓励加拿大和美国两个国家，除了重视城市以外，还要注重水体、环境、农业、食物等方面的安全。
金丝雀码头是一个公交导向型金融城市的优秀案例。随着公交、地铁的兴建，我们建立了非常符合的伦敦新金融城。这个金融城也变成了伦敦新的地标，奠定了伦敦作为全世界金融中心的基础。
东京中诚是东京近年来最大的综合体项目，包含商业、文化、办公、休闲、居住等功能，成为了东京现在的标志。
大家很熟悉北京金融区，这个项目不是北京最高的区域，但是它是北京价值最高的区域。这也体现了一个好的城市对于城市本身的土地价值、生态价值、人文价值的提升，这过程当中我们引入一系列适合人们步行的路网，引入了北京传统院落式的布局空间。
我们很早就关注城市更新的问题。大家知道中国很多大城市，包括北京、上海、深圳都遇到了城市更新的问题。新天地的太平桥区域是1990-2000年初城市更新项目的代表。它保护城市原来的肌理，然后引入新的功能，为这个城市注入新的活力。
另外一个城市更新的项目是上海的创智天地项目。它处于大学比较集中的区域，结合了原来体育的设施，进行了城市的更新。现在创智天地成为上海宜居、宜住、宜学、宜业的地方，是城市的创新高地，。
刚才我们回顾的项目都是和地铁、机场等相关的，以公交为导向的这些开发其实可以极大地提升城市效率的，SOM 在这方面有很多的经验，包括国际和国内上面的经验。
中国的高铁进入了新时代，以前是四横四纵，中央政府刚刚通过了一个八横八纵体系，带动一系列城市经济的发展，也牵动一系列城市的建设。以于家堡作为案例，谈地铁和高铁等交通设施一起开动的新的金融城市的建设。
天津于家堡高铁站在京津高铁站的延长线上，位于最东面。于家堡高铁站在去年建成，它和北京的距离缩短为60分钟，和天津市区的距离缩短成20分钟。在这样的一个前提下，2007年的时候，国务院也通过了将天津滨海新区作为重要的国家级新区，奠定了滨海新区成为继深圳、上海浦东以后，第三个中国金融高地和经济开发新区。所以，2007、2008年开始，SOM进行天津滨海新区总体规划以及详细的城市设计。
滨海新区的核心区其实是分成几个大的部分，包括于家堡金融中心，西面的小流湾(音译)，以及北面的商业片区，南面的生态区，它是从区域变成了整个滨海新区的核心区。在这个基础上，我们设计了一系列规划的原则。我们希望这个城市是个水滨城市，是一个以水为母体的城市，同时是个公交引导的城市，里面有高铁、地铁，所以它是“公交导向，步行优先”的城市。另一方面，它是个以金融为主体的城市。一个有活力的新城不应该只包括工作的地方、办公的地方，它还应该包括复合的多样化功能，人们可以在这居住等功能，保持金融中心全天候的活力。
我们当时规划的时候还融合了现在国家所提倡的海绵城市、生态城市的概念，希望这些绿化体系可以对雨水进行回收利用，真正实现城市是有弹力的，可以去吸收雨水。同时，我们也希望这个城市是以人为本，真正达到人和自然的和谐共存状态。
于家堡的几条线状铁路是以货运为主的，但高铁站的运行将整个改变于家堡的半岛。我们也对高铁站进行了建筑设计，我们希望这个建筑是由公园生长起来的，和这个公园的景观可以融合在一起。所以它采用了流线型的状态，和公园的景观、公园的设计可以达到无缝的衔接。同时，我们希望人们到达高铁站时会有一种达到的感觉，希望这个高铁站是非常通透，不像传统车站那样密闭的空间。我们希望有自然的阳光进来，人们通过比较开场的大厅可以看到地标塔楼，给人一种达到的感觉。
这个高铁站是在去年9月20号开始运行。除了高铁站的支持，它还有多条地铁线，岛上面有三条横向地铁线和两条纵向地铁线，它非常好地服务于家堡，红圈代表五分钟步行半径 ，任何一个人走到地铁站都只需要不到五分钟的时间。
从开发量来说，岛上将来达到900万的开发空间。去年我们又对于家堡的半岛进行了新的修正和新的提升，因为在一期的开发建设过程当中，业主发现岛上需要有更多居住的功能，所以后来我们增添更多居住功能，把居住功能从20%变成40%，因此开发量也有所下降，希望于家堡半岛让人们在这居住的时候可以休闲和娱乐性。
于家堡半岛鼓励小尺度步行空间以及小尺度的街道和路网，我们还建立了非常细密的公交体系以及外部空间系统，体现区域的特色。
从绿化空间来看，我们也体现海河和天津的特色，所以滨河绿地是非常重要的部分，社区也保留社区公园，和海河公园连接起来，而且每个社区有不同的特性。我们也介绍一系列步行体系，包括很重要的东西向的步行体系，把东西向两个非常重要的地铁站联系起来，以及南北向的两个步行体系。慢行交通也是我们重点考量的，希望在这个区域不光有小汽车、地铁，同时还有鼓励人们步行、自行车的系统，街道上面的自行车道沿着滨河区域以及公园区域，建立了一套休闲的自行车系统。
在公交前提下，我们开始了土地利用，包括最核心的金融中心，它是围绕高铁站和地铁站进行的，在片区特性上更加偏居住，以保证整个半岛功能上的复合性和灵活性。考虑到它是整个金融中心，我们希望建设强有力的城市形象，作为于家堡的名片和形象的代表。
我们对天际线也有考虑，它不是我们通常看到的一刀切削平的，是针对自然的条件以及和公交是有呼应的，最高区域围绕在高铁站附近，到了海河以及开放空间的区域是逐步的递减区域。
所以主要的高层共同塑造整个城市的天际限，不太高的建筑尝试肌理性建筑，更加低的建筑比如24米的建筑，它虽然不是城市的天际线，但是它定义人们了行走的空间，这一层非常重要。主要的高层建筑以及地标建筑都是围绕着高铁站来进行布局的，将来这个高铁站成为人们达到于家堡一个非常重要的目的地。
天际线布局我们有一系列的控制，一个是希望对于天际线的形象有控制，另外，对于建筑的形象，我们建议更加持久、更加现代的建筑，而不是鼓励装饰性的。从北面来看天际线的形象，我们希望北面的片区结合公园和公交体系来塑造它们的个性。
同时，结合地铁站，我们也有一系列地看空间的考量。这些地下空间为步行者塑造地铁和地块的良好紧密联系。我们建议每个地块由不同的设计师进行灵活、多样性的设计，保持城市设计的多样性。所以城市设计的建筑导引、建筑指引也是这样的，我们提出来的是一个建筑体系以及街道活跃街面的界定，鼓励建筑的多样性。在这过程中有很多著名设计师参与到一期建设，所以他们对于每个地块都有不同的想法。
后来我们引入了居住上的建筑，使半岛上的功能更复合性，我们希望未来于家堡半岛成为更加宜居、宜业的中心，成为代表高铁引导的新城项目的典范 。
主持人：第三位演讲者是云享客联合创始人、旭天发展集团董事长瞿嘉东先生，演讲题目是《现有建筑物的适应性利用》。
云享客联合创始人、旭天发展集团董事长 瞿嘉东
瞿嘉东：大家好！我是瞿嘉东。刚才大家看了很多高大上设计，中国已经从一个开发商的时代，慢慢转变成如何利用现有旧资产改造的时代，也就是说开发的时代会逐步减少，我不能说完全结束。我去巴黎看的时候，它基本没有什么开发商，原因很简单，它的城市所有东西都不让动，所有的都是旧城改造基础上，把现有的结构和建筑改造好再利用，而不像中国过去二十年、三十年大部分是开发的项目。
我今天讲的是怎么样利用城市旧有的建筑改变成新的业态。我们在国外听了很多故事，很多老的城市，比如纽约。但是在北京怎么做？我这里举个小的例子，怎么样用旧的仓库改变成文化创意的基地。
旧有的仓库一般都是开场间，中国受到很多限制，就是旧有的仓库、旧楼的外形是不能改造的，唯一能动的是内部空间怎么加以修改和利用。旧楼的特点不用说，任何一个旧城改造的开发商，它希望找到的地方无非两种，一种是成熟地段现有的旧楼物业，还有一种是边缘地带。毫无疑问，大家把目标都集中到了现有的城市和中心城市旧的物业改造，而不是到边远地方。因为边远地方的客流、业态受到很大的挑战。现在这样就解决了交通的问题、客流的问题，那个地方有固定的产业，只不过是怎么改造，把它做得更好。
联合办公或者分享经济比较火爆的三个代表，一个是uber租车，一个是AirBNB，利用自己的房屋出租做成连锁酒店或者网上公寓，还有一种是WeWork，里面派生出很多不同的应用，很多人把旧的仓库改造成办公室。
联合办公的选址要求它拿到的租金是其他同类型地方租金的一半左右，然后利用设计师把它的内部空间和功能使用改造。重要的一点是把内容注入进去，不是简单的摆上办公桌椅就能用了，不是这么简单，就是里面的内容到底是什么。
另外，现在国内中小企业增长很快。美国中小客户大概占了4%，但是在中国中小客户占到 5-10%左右，而且个体工作者，特别是文化、创意、影视这方面的人员增长非常快，他们希望这个地方有完整的业态，有城市的商业氛围，但是你提供好的装修、好的服务，我过去后能找到客户，找到跟上下游伙伴合作的机会。
北京东四环、东五环，一个是搜狐，一个是BCCW，另外是百子湾，这是改造过的，刚开始很差。它最早是王府井网上商城的一个仓库，这个物业是国有企业拥有的，王府井网上仓库没有办法创造新的业态，结果在东四环、东五环百子湾这边文化产业、影视传媒形成了很大的聚集地，原因主要有几个：
第一，这个地方有中国传媒大学，很多利用中国传媒大学的师资力量、教学资源。第二，文艺圈影视人士希望离城市不要太远，交通很方便，但同时又不能像CBD那样太正规、太正式，那边租金太贵，所以选择东四环、东五环，以长安街为地，聚集大量的文化创意影视基地。
比如我们隔壁刘欢做了九个演播厅，他做的节目在各个地方播放，湖南电视台等甚至国外的电视台都是它的渠道。他制作成内容以后是有生命力的，可以在全球进行播放，所以他投入很大的力量，在那个地方做了九个演播厅，将来会成为亚洲最大的演播现场。他主要是做音乐、影视、文化这方面代交流，可想而知，那个地带很快就会成为影视、文化、创意、设计人才的聚集地。
我们的定位也非常清楚，就是这个行业里有很多大的客户，但也有很多小的客户，比如编剧、摄影、化妆、文艺，这些东西都是很小型的客户，它希望服务大的客户，但是希望在这个圈子里面，所以我们利用这种机会来做旧有的业态。
在座各位都是设计方面的专家，我不班门弄斧，这里面最大的问题涉及到城市的限制。第一个就是城市规定你的容积率、外观、形状是不能动的，不是简简单单把它拔掉重新盖。你围绕它的原型不动，然后来做这样一个业态是非常不容易的。
第二个挑战是这种资产在国内大部分是小产权，它是集体企业或者国有的资产，没有真正的土地权和产权的，这种业态的改造又碰到政府监管的问题，各个方面都来控制你、管理你。
最大的挑战是你怎么样把内容装进去，不是简单地说你把拍电视的剧本、化妆、宣传的人招进来就完事了，这里面要做产业对接。
这些人基本是有几个目的：第一，能不能帮我找到新的客户和新的机会；第二，能不能帮我找到好的上下游；第三，能不能帮我找到好的合作伙伴和跨界以及新技术的机会。AR、VR技术在影视传媒里有很多应用，在将近4000平方米空间内人均面积6.5平方米左右，咖啡、休闲和新的技术全部聚集，和周围的环境形成有机生态体。而且，我个人认为这才是真正的挑战，就是你把文化内容注入进去，这是对旧城改造最大的挑战，而不是简单设计容积率和利用率。
不管是表演区、咖啡区、室内景观，还是开放式的办公、摄影棚、后期的剪辑专用的设备，这里面很多专用设备比较昂贵，作为个体的影视传媒没有能力有这方面的东西，但是如果你能够给他提供的话，大家共享这个概念，可以节省很多成本。
这里面周围的特点我刚才讲过了，不仅有影视基地、创作空间，同时，蘑菇公寓在边上，利用旧仓库改造成白领公寓，这样有工作、有生活、有配套、有产业，就形成一个小的社区。
北京的交通会占据人大量的时间，导致人一天到晚没有精神气，上班效率也低，所以将来业态在局部地区不超过10分钟的步行。我个人认为，把工作、生活、消费、文化、娱乐都绑在一起的这种生命力比较强，即文化特性非常鲜明的小单元生命力非常顽强。
我们中心的开业在10月20号，位置就在王府井百货大楼仓库的边上。我们要跟当地的政府配合，它把路修通，而且地铁站非常方便，然后把公寓配套，然后商业的设施也加进去。
我可能是在座唯一外行，我是科技出身的，做了很多高科技、互联网、云计算、大数据。我看重轻资产办公、联合办公带来的一个巨大的优势性，去纽约看到了WeWork，它的市值比世贸大厦整个市值高10亿美元甚至更多，就是你拥有30万平方米的物业不如你拥有30万平方米WeWork公司的资产更加值钱。
主持人：谢谢瞿先生！下面进行《2016中国大陆主要城市房地产投资前景分析》报告的发布，请李建学先生为大家做发布。
沪汉商务咨询公司总裁、城市土地学会（ULI）中国大陆地区首席代表 李建学
李建学：这是一个问卷调查的报告，也是一个面对面的调查，在上海、香港、北京做了40多个访谈，同时，邀请了来自二线城市的人进行了访谈。
33个城市调查中，受访公司类型大约40%都是有中国战略的全球性公司，32%的受访公司是中国本土公司，其中受访者类型包括房地产开发商、房地产专业服务公司，25%左右是机构和股权投资者，5%是私人房地产投资人。
我们把它们按照投资方面在全国范围内进行评级，排在第一名的是上海，第二名是深圳，第三名是北京，第四个是广州，这和去年的情况是一样的。第五位是苏州，这是大上海的一部分，第六位是南京，第七位是杭州，你可以看到在长江三角洲周围的城市占据很大的比重。第八位是武汉，也是在长江沿线的一个城市。第九位是厦门，第十位是珠海，珠海是离澳门很近的一座城市。
这些绿色是排11-20位的城市，紫色是20-30位的城市。排在最后的三位是南宁、沈阳和哈尔滨，所以看得出在东北地区的城市排名偏后，在既有的经济区域以外的城市，往往排名比较偏后。
下面是按投资方面来进行评级，比如沈阳投资前景是1.97，这是城市投资前景2016的排名。上海作为城市的投资前景是排在第一位的，深圳、北京、广州、苏州、南京、杭州、武汉、厦门、珠海、宁波、合肥、成都、重庆、无锡、天津、郑州、佛山、西安、青岛、福州、长沙、东莞、三亚、济南、南昌、海口、昆明、石家庄、大连、南宁、哈尔滨、沈阳。
这是2016年城市开发的前景，石家庄在开发前景方面比投资前景要高，可以看得出在这些城市有很多投资的库存。排在前五位是苏州、无锡、杭州、东莞、天津，这些是珠三角、长三角周边的城市，变化最小的城市是南昌、大连、哈尔滨、昆明、南宁，可以看出哪些城市发展得好坏。
东莞是改变最大的一座城市，很多都和深圳很热的房地产投资有关系，因为有溢出效应，影响了东莞的房地产市场。人们还在谈论这是否跟华为把它的总部从深圳转移到东莞有关系，虽然它们的业务在深圳，但是它们的总部已经迁移到了东莞。石家庄第二位，还有杭州、无锡。杭州非常特别，它的变化幅度比较大，今年市场更好了，它的排名也提前了。
我记得大概六七年前，你想去杭州的话需要一天时间，现在半天时间就够了，这是因为很多投资人去杭州、南京，交通更加方便，所以迎来很多投资者，特别是外国投资者，主要是机构投资者。
无锡的发展排在第四位，它离苏州比较近，3、4年前卖了一大块地给开发商，影响了当地的房地产市场。由于来自苏州和上海强劲的房地产需求，新的存量被大量的使用，所以市场变得更加地积极和正面。天津市在变化率方面排在第五位，然后是福州、南宁、哈尔滨、昆明和大连。大连在投资前景方面排在最后，很多土地开发商已经停止了在大连的建设，大连在开发方面的受益是所有城市最低的。
这是城市投资前景历史排名，上海排得非常高，在历史上都是数一数二的，其他的二线城市有些是排在前面，但并不是第一位。这些城市已经成为了最具有投资潜力的投资目的地，下面还有成都、重庆，它们排名也很前，直到2012年排名一路直下，成都和重庆的市场在最近有了一定的恢复，这主要是城市规划当时用力过猛。哈尔滨、沈阳、大连它们是房地产最不受欢迎的地方。
这是去年的情况，蓝色是参与进来更多的业务组别，去年物流行业是最受欢迎的，然后是写字楼、零售物业、住宅、酒店的排名。今年的中端住宅排名第一，然后是写字楼、高端住宅，写字楼仍然位居第二受欢迎的地产开发类型，从访谈的情况来看零售，投资商、开发商都越来越不喜欢零售业了，不想介入零售业了。
写字楼的排名方面，一线城市排名榜首，上海、北京、深圳和广州。深圳市场受欢迎的程度让我们觉得非常地惊讶，未来面积将会翻一番，两年内深圳办公楼的面积比上海还会多。投资者还是喜欢在深圳投资写字楼，我想这是因为那的经济非常具有活力，有很多高新的行业发展。深圳的市场虽然会增加写字楼的面积，但是对于供大于求没有太大的担忧。
在上海，比如红桥这样地方的写字楼量在减少，房租比预想的低一点，但是交通非常方便，有高速、机场、高铁、火车站、地铁站，但是它周围没有居民楼，只有写字楼，像于家堡这种情况可能需要增加居民住宅的比例。武汉、南京这样的二线城市也是写字楼发展比较好，主要是由于IT的发展。成都、重庆、沈阳、天津市、西安主要是供大于求，存量太大。没有太多开发商三四线城市投资和开发业务。
从空置率来说，一线城市是5%左右，二线城市可以达到15-50%的空置率，月租金最高的是北京，可能超过40万，然后是上海、深圳和广州，广州写字楼租金表现不是太强劲，杭州是二线城市里月租金最高的城市。
零售业是最不受开发商欢迎的行业，今年是这样的，两三年前不是这种情况，电子商务占到所有零售业的12%，在四五年后会占到20%的比例，很多商家不需要实体店了，零售业开发商表示他们租户对于面积的要求越来越小，而且不需要太多的仓储。
现在消费者喜好已经有改变了，所以相应的零售业、餐饮业对于用地面积的要求也减小了，商业零售商可能只占总零售业的15-20%比例。所以现在主要就是餐饮、教育机构，但是即使开了很多餐厅，它的竞争非常激烈，最后很多餐厅以关门为结局，在上海是这种情况，在北京可以看到很多零售的铺面已经变成了写字楼。在北京、上海，写字楼的走势非常好，但是二线城市写字楼的发展没有那么好，所以零售业不可能再转变为写字楼，因为没有那么大的需求。但是也没法把零售业变成住宅，二线城市有的情况是把办公地点转变成了住宅区域，但是零售业使用的楼宇却没有办法做这种改造。
酒店现在不是一个很好的投资选择，因为现在到处都在建酒店，主要是受到政府这方面政策的导向，所以现在有供大于求的情况，北京、上海、深圳这样城市的办公楼宇会越来越多，而且城市中心的空间也越来越少，所以我想对五星酒店的影响不会太大。上海因为建成了迪斯尼，所以游客量可能会上升。
这是住宅情况的一个排名，一线房价的上升率到了20%-50%，特别是由于特殊的货币政策，二线城市南京、苏州、杭州、天津由于一些货币政策受益良多。因为一线城市房价过热，所以就吸引很多投资商、开发商去一线城市周围的二线城市来进行开发和投资。因为离得了近，人们可以选择住在二线城市，在一线城市工作，这是可能的解决方案。土地价格上升很多，有报告显示土地价格在过去一年上升的情况，今年上半年一线城市土地价格上升25%，这是同比来说。二线城市土地价格也高了很多，上升了76%。
物业业到现在都是非常热，但是今年并不是排名第一的产业，虽然有很多资金，但是机会却很少。因为在一些城市没有这么多的土地去发展物流业，它不能创造足够的就业，不能创造足够的收益，而且开发商很难买到这么大的土地来进行这方面的建筑。
物流租金的增长并没有太大，电子商务公司和物流仓库所有人议价的时候议价能力更高，同时，电子商务在开发自己的设施，使得物流行业减少更多的机会，开发商在这方面的机会就更少了。同时，很多人表示中国还是缺少高质量物流的空间，这也影响了物流业。
这种混合式的部门，今年的情况是电子商务配送中心处在第一位，第二位是高科技和园区，第三位是养老地产和老年公寓，去年老年地产排名第六位。共享式办公空间现在越来越受欢迎了，他们去运营开发自己的项目，也就是说老年公寓和医护设施相结合是发展的趋势，特别是在一二线城市，这种趋势更为明显。所谓的生活方式比较高大上的养老地产在中国没有出现，比如说附有高尔夫球场的老年公寓，因为60岁以上的老年没有这种财力，负担不起高大上的老年公寓。
我想强调的是共享式办公空间联合办公，这越来越受到欢迎，二线城市也有这样的发展趋势。有的人对联合办公长期的发展表示比较悲观，但是有的人认为这是新的产品，大的公司、大的企业都喜欢这种联合办公的形式，因为具有灵活性，拥有很大的空间，有多功能的使用，可以增加员工的数量等，所以它未来的发展走势也将是非常有意思的。
说一下海外房地产开发，今年的受欢迎程度有所下降，有一些开发商去到美国、澳大利亚等国家，的确是建了项目，但是出现了一些问题，特别是美国多家庭户型。但是当中国开发商到海外开发自己项目的时候，感兴趣程度就下降了，所以这块发展得不是特别好。
下面说一下SOHO三期，这属于CBD。我们今天上午也去了SOHO三期，它们把一个商场变成了一个办公区域，有7000个工作位已经租出去作为办公地点。它之前建成是要当一个商场的，但是现在零售业实在是不好做。北京对于办公楼的要求很高，在其他的城市可能就做不到这点了。
百子湾的一个项目，在长福宫酒店附近的项目，盈科中心的项目，这里面也包括一些商场、商店，它有住宅、有办公楼，还有商店，它们把7万平方米的商店都改造成了办公楼。所以它们的确了预留这种空间，但是把它们分成了几大块，比如租给英菲尼迪、三星这样的公司，把大的空间分割成了每个是5000平米的办公区域给这些大的公司，这是很有意思的一种方式。
这是中国城市宜居性排名，上海位居前列，北京差不多到第20位了，排名最低的是石家庄，我路过石家庄好几次，但是从来没有去过，我不知道石家庄为什么是排名最低的。
主持人：下面是小组讨论阶段，有请世纪桥资本首席执行官戴隆廷、平安信托投资执行董事王琼。你读过这个报告了，想法是什么？
小组讨论
戴隆廷：我很认同它的研究结果，我只是说说我的观点。我在中国待了十年多了，主要是在投资房地产，包括无锡、杭州、宁波这样的城市，主要是住房投资。如果你去观察住房市场在过去十年发展的话，价格增长非常快，但是和收入增长过程不呈比例。如果房地产价格太高了，政府就会限制，过一段时间政府又会放松这方面的政策，可预测性非常高。
对我们来说，我们喜欢长三角和珠三角的投资，因为这两者是中国经济的一个重要引擎。我们刚才又谈到高铁的影响，以及周边的比如苏州、杭州、无锡这样的高铁沿线城市，它们很大受益于高铁的建设，这方面是没有疑问的，我们把它看作是地区性的城市集群，特别是珠三角和长三角一线城市附近的卫星城。
另外一点是中国在过去的13年，第三产业服务业发展得非常高。10年前服务业是GDP的40%，现在已经达到了51%，在同样的10年中，中国的经济增加了几乎5倍，这是非常积极的层面，服务业增长得非常迅猛和繁荣。
王琼：我们主要是做投融资两块业务，自己会有严格的区域限制，主要是一线城市、二线城市和沿海发达的一些关键城市。
主持人：不在沈阳投资吗？
王琼：我们现在比较限制的区域，一个是东北三省，另外是西部的城市，包括像内蒙古、山西，尤其是山西，也是我们谨慎或者严格进入的区域，还有西南区域像广西、贵州。
主持人：成都、重庆怎么样？
王琼：成都和重庆还是相对谨慎，但是我们今年年初也有买写字楼，其实最主要的是估值，重庆经济体量很大，人口密度也相对高一些，所以也还是可以的。
主持人：和北京相比，成都和重庆的租金和售价是怎么样？
王琼：重庆的价格也就是1-1.5万的价格，北京现在应该在6万左右，所以应该是4倍左右。成都和北京的租金应该是1：3的关系，但是成都的租赁速度慢、需求量小。
主持人：投资零售业态吗？
王琼：不能说不看好，只不过是现在没有找到合适的渠道，没有把估值做起来的方法。我坚信，在未来10年之内价值应该会有一个提升，但是整体上来说我们是不投的。我们现在也在跟一些省市或者地方政府去协调或者探讨，探讨另类的可能性。其实各个层级是有不同的投资方向或者投资潜力的。
戴隆廷：我想在零售和办公方面说两句，这主要是和规划有关系。我想，在二线城市不仅仅是CBD，还包括在每个区域，政府想要很好的把这些功能混合起来，比如天津和上海就是这样的。问题是什么？它们为城市创造太多办公区域了，我不想责怪政府。美国的开发商在这方面也很犯难，所以这确实是个挑战。
主持人：选择投资项目之前，你会考虑什么？
戴隆廷：我们主要关注住宅和学校。教育在全世界是非常重要的，与学校的距离是很重要的考量。交通也是很重要的，比如上班的交通方式，我们很多项目都离高铁站非常近。对我们来说，它的价格可承受力也很重要，我们希望提供的产品是中产阶级能够负担得起的，而不仅仅是依靠投资人。
主持人：我们看中央政府和地方政府非常关心住宅的建设，而不是美国高度商业化商品住宅的出售。
戴隆廷：在中国有中国的特色，我们最近投资了一个宁波新城的项目，在那个案例中，当地政府和我们签定了协议，购买了我们50%的高层，用于社会的廉租房。
主持人：你讲的这个社会住房是什么意思？
戴隆廷：我讲的是比一般住宅面积要小一点，包括50平米、60平米、70平米 ，而不是90、100平米的，政府把这个购买之后用于出租，作为廉租房。
提问：我是来自爱尔兰的一个建材公司，我们今天谈的一些话题包括绿色建筑、高能效的建筑，你们认为在中国绿色建筑意味着什么？在这方面投资潜力又如何？
戴隆廷：我们的想法角度和在美国大多数开发商的想法是一样的，因为住宅和办公方面是不一样的，绿色建筑90%都有很高的成本效益，这就给投资者很大的动力。过去几年我们可以利用好的营销来推动这些项目，不能像一个学术化的学者。
主持人：下面有请当代置业第一人居公司创始人兼首席执行官贾岩先生，他的演讲题目是《改善建筑能效》。
当代置业第一人居公司创始人兼首席执行官 贾岩
贾岩：大家下午好！非常高兴能够第二次在这个场所讲讲建筑能效的事情。当代置业第一人居的建筑都致力于用更小的代价，让自然能源和社会人文相和谐。1999年初统计数据，每年由于使用可再生能源、采用高能效系统，每年总的节电量在2147万度，节碳18000吨，这里列举我们实施一部分典型项目，主要是民营住宅。
我们在能源上主要用的是热泵，配合室内与之相适应提高能效的系统，在热泵上，对于民用住宅，全国目前总体上使用的热泵井接近1万，还有一部分能源桩，在一部分建筑条件可及的条件下桩深大概40米左右。
这个系统置换风方式是用比较小的代价提升室内换气次数，另外，室内采用高温水夏季制冷，低温水冬季采暖，这两个体系结合在一起，提升我们在系统使用初期对维护结构的优化，先天减少被动节能对于能耗的需求。
今天讲的系统在应用中用更好的系统配置方式，以及合理的室内气流组织、空调结构、应用策略，加上我们的自控体系，用更少的一次能源，获得相同舒适程度的室内感受，代价更小。
我们在2015年初湖北的一个项目，地源热泵进行全面冬季采暖，和清华大学节能中心团队一起采用两个同样测试的方法，对一个项目进行为期一个月连续测试。经过测试比较，小区在初次交房为业主提供更高室内舒适度，平均温度在21度，参照项目室内平均温度是在14度。
由于这个项目属于刚需性配置，所以没有像我们其他改善性项目用更高等级的机组，而是用性能比较好的国产机组。系统先天的自由P条件不是特别好，但是依然比参照另一个系统的系统能效高出30%左右。系统自由P是4.2，另一个项目室内只有14度，但是系统能效只有3.3。
除了系统配置比较合理之外，就是非常大的依赖于室内采用辐射式系统将室内进行供热。供水温度低于35度，一般在31、30度，手感感受不到温度，甚至低于我们的体温，但是室内能够维持比较好的舒适感。我们用顶棚辐射大面积换风气盘暖驱动的方式，参照项目用的用更高水温，45度才能达到比较好的舒适感。
高能效的水源热泵项目，由于处理方式不一样，效果和节能性完全不一样。这个项目承诺在华中和华东地区冬季供热全年60天，每平米采暖费用依据项目的不同收费是5-8元。对于刚需盘来说，节省这30%的供暖费用对于居民来说是非常敏感的。
湖南长沙的一个项目是改善型的住宅，就是业界常说的恒温恒湿健康住宅，全年大概10个月进行人工控制环境，室内温度在20-26度之间。特别是在长沙地区，由于夏季和春季这段时间湿度比较高，但室内能够维持比较好的湿度。另外，房子在城市骨干道周围，开窗之后会有非常严重的噪声影响，所以在关窗条件下室内进行通风和空调的整体解决，对所处的当地建筑来说是非常必要的。同时，这是国家可再生能源的示范项目，也是100个微能耗示范项目。
由于采用很高能效的热泵，同时供水温度非常低，采用顶棚式辐射系统，所以主机能效采用质量比较好的螺杆机组竟然能够达到8.02，超出冷水机一级能效标准。新风系统和生活热水系统，大概是4.09和4.73，整体能效好像在4左右。
所有好的运行都依赖物业长期对数据的总结，依据当地的气象条件、项目使用习惯，有一个很好的运行策略和非常好的自控系统，对关键性设备进行数据监控。每年在运行之后，我们及时对数据进行总结、审计，发现运行中的问题，在来年的时候进行修正。由于这种策略，每年有2-3个比较小的低能耗项目还有节能潜力可以进行深挖。
经过我们的总结，可再生能源主要是水源热泵和土壤源热泵，机组平均性能在6以上，最高能到6.7，系统能效在4以上，好的到5.2。水源热泵使用要有反热换热器隔绝，所以土壤源热泵在应用中，虽然取得地下水的温度比水热泵低一些，但是实际性能还是很好的。
不同地区由于一次能源的策略不一样，所以考虑到出投资和未来运行匹配，我们经常采用可再生能源和简单的一级能源结合的方法。
有一个项目在早期运行时候，由于没有对土壤源进行热补偿，在湿度较大的时候，因地温场偏低，所以造成结露现象。另一个项目是全年的冷热都能够平衡，在车库同样的位置，没有出现结露的现象。所以使用土壤源热泵要保证全年的温度平衡。
红色是夏季排热的累积情况，蓝色是冬季向取暖取热的情况，一个好的系统蓝色和红色基本在全年相等，这两个项目维护比较好，长沙和北京的例子可以体现出，就是既有供暖需求，也有制冷需求。
再说我们土壤源热泵和水源热泵使用的经验和教训，比如水源热泵对地质勘探中不同深度下地质的了解，开管位置和大小对未来取水有很重要的影响。两用井如果维护不好的话，在使用的时候由于当地的特殊条件，可能出现水黄的情况，需要定期对井进行清洗。往往回灌井在使用中会受到影响。例如武汉项目中采用的带压回灌井的条件，由于回灌的时候有压力，所以回灌很正常。
由于未来水源热泵需要经常清洗和维修，所以设计之初要考虑留有足够的操作空间。我们采用管沟型土壤源实施工艺，会极大改善现场的施工条件和工艺水平。土壤源热泵是将地下的冷和热用水管形式向机房输送，每一个回路用单一管路，保证一旦发生泄露不会影响整个井群片，用管卡连接又保证沙子回填时候有足够的空间，这是在工艺中、实施中的一些微创新。例如有1万多口井在地下停井之后，由于采用合理的工艺，至今大部分都运行非常良好。
在运行策略的时候，考虑到未来实施出投资的影响，所以我们在华中和华东地区，对于刚需性住宅只提供冬季采暖需求，这样运行时候我们会搭配一部分燃气炉。可再生能源投资相对比较高，但是节能性比较强，运行中优先运行主机，让可再生能源占的比例更高，在运行费中占的权重更大，这是运行策略对未来节省费用的影响。
这是我们的免费冷技术，由于在区域内大量采用冬季供热为主要需求，所以夏季制冷相对需求弱一些，我们在室外湿度条件允许的情况下，直接从地下取出高温冷水，向埋设在楼管内的管子进行冷输送，让居民开启冷机的时间可以减短，室内基础室温可以降低，又很好平衡地下温度厂的平衡。如果按能效来说，冷机不开动，只开动水泵，能够用很小代价来制冷，系统能效非常高，逐步测算大概有二三十。
为了保证可再生能源系统长期稳定运行，我们事先在里面埋了一些点，定期对土壤源温度进行监测。在一些项目中，为了更高的提升能效，我们选择性能更高的磁悬浮设备，河北恒温恒湿高等级改善项目对土壤源热泵要求更高，我们选择了一台磁悬浮机组，充分运用磁悬浮机组高性能在部分负荷下的性能，把整体能效再提升一步。
刚才说的温室独立控制体系，它可以改善零散型的非整体设备安装的难度，可以同时把制热、制冷、除湿、生活热水集于一身，特别是加入针对中国污染地区对于洁净度增高的雾霾特性，这种产品非常适合对既有建筑进行改造提升能效，适度对被动节能进行优化，是中国未来存量房进行能效提升的一个重要方向。
我们对它进行测试，除湿能力标准的4匹机器可以满足每小时除湿3.8千克，完全适合中国华南地区高湿应用，率先在当代置业佛山项目中予以应用。目前在华北、华东、华南地区都有示范案例，对广州、北京的居民家庭都开展了工程实践。
谢谢大家！
主持人：下面是小组研讨环节，请主持嘉宾绿民投产业链基金合伙人姚远先生，研讨嘉宾贾总和清华大学建筑设计研究院的林荣波教授。
小组研讨
主持人(姚远)：参会的组成部分比较多元，有设计口的，有运营口的，各个口的都有，您能不能从宏观的角度把现在跟节能相关的热点介绍一下，比如国家支持哪方面？之前太阳能、地源热泵等很热。
林荣波：非常高兴来到城市土地学会中国大陆秋季会议，刚才姚博士让我介绍了中国国内对于土地开发过程中、城市建设过程中能效的要求。给各位汇报一下三个方面的政策动向：
第一，政府承诺2030年的碳排风，北京市政府已经承诺2020年左右的碳排放。建筑领域作为能耗消耗的大头，在能效提升方面有更加严峻的挑战。能耗的排放峰值和外部环境的严峻，我们称之为“内忧外患”，使得建筑领域对能耗提升十分重要。
住建部正在制定中长期的能效提升工程，2020、2025、2030年会提升到更高的高度。北京市新的住宅标准是节能75%的标准，这个标准跟目前同等纬度欧洲国家节能标准是不相上下的。这样一个北京市全国领先住宅节能标准，会在2020年之前，在所有北方16个省市进行全面的推广，而到2025年会要求一部分省市达到近零能耗，到2030年也会在北方城市全面的推广。这是国家层面能耗提升工程的计划，具体细节正在推进中。
另外一个对于公共建筑商业地产开发影响比较大的，是从这个楼的能耗、用能设备，包括对空调、采暖、电梯、照名等方方面面都有一系列的要求。举个例子，北京市政府在全国提出来3000平米以上的公共建筑，尤其是商业建筑，必须有能耗限额的要求。什么意思？就是你今年的用电量，要比前一年的用电量有6-12%的降低，这样不断地往前推进。如果你连续2年超了我们给你的限额，你的电价会比常规电价高20%甚至50%。已经实施几年了，在“十三五”会进一步推进，由于这样一个挑战，总体节能和自己跟自己比更节能的要求，会从系统层面上，对土地开发和建筑行业能效有更高的要求。像贾总介绍的当代住宅为主，有一部分商业也是应对这种形势。
前面说的是整体层面，第二个层面是从产品层面能效等级的提升，比如北京市要求壁挂炉燃气能效是一级能效。再举个例子，北方要求采用低温零下20度以下的空气源热泵替代燃煤，这也在广泛的招标，目前全国非常多空调厂商进入北京，这是系统层面。
第三个层面是健康层面和舒适层面对能效的要求。我们地产开发过程中，希望塑造有价值的产品，绿色建筑可以使建筑升值、租金提升、用户满意，但是这样的过程对于能效提升也额外有要求，因为它希望你在节能、舒适、健康方面达到平衡。
主持人：特别感谢林老师。贾老师，对开发商来说节能要求越来越多，国家也在倡导，很多开发商不得不转型做绿色节能建筑，咱们是怎么做到既能兼顾节能又能兼顾企业的盈利？
贾岩：当代置业一直以节能为己任，前些年发展得比较慢一些，这些年随着新常态，反而绿色建筑受到人们的关注。因为在高房价情况下，人们更追逐室内健康、节能环保，还有即将推进的HIB，就是更关注于人的感受。这些宏观上的政策，包括居住者对使用费用的需求，低能耗、高舒适、健康逐渐成为市场趋势。
除了我们自己做的项目之外，我们也协助其他企业做一些合作，比如像北京最近热销的楼盘，就是西五环旁边的西山甲一号项目，是清华团队做的设计，我们做的节能顾问，市场非常热捧，就是反正花这么多钱了，索性要更好的建筑。
包括商业写字楼、园区也对绿色提出更高的要求，最近我们团队和阿里西溪湿地园区进行了沟通，他们希望原有的建筑中再挖出一部分节能来。另外，最近我们和林老师团队选取北京一个低能耗的建筑，看看在能耗条件下室内舒适度的要求，进行长期监测。
我们自己积累了大量绿色建筑的实施经验，还希望进一步提升对节能潜力的挖掘，我们搞了“能源监控平台”，未来三年把当代开发所有项目的运营管理数据，横向比较各个专家系统间的差异，看看是不是还有潜力可挖。
主持人：谢谢贾总！绿民投产业基金跟团队一起运作的基金大概10个亿规模，主要是投资绿色地产项目，也投资绿色地产上下游PE、VC的投资机会，我们也希望通过绿色溢价为我们基金产生更多价值。
今天二位专家在台上，我代表基金也请教一下二位，资本方可能有一些资金投资绿色项目和绿色项目上下游的企业，您对我们有什么建议和指导？您觉得钱应该流向哪类产品、哪类项目、哪些区域？
林荣波：我抛砖引玉给大家提点个人建议。我记得大概在2009年，当时某个地产公司为了给它做广告，就成立了绿色基金，过去很多年了。现在绿色基金的投入到地产行业，关注绿色、关注节能的地产，我觉得更好，为什么？因为前面只是温家宝总理做了呼吁，在国内没有形成系统的政策，现在从这一段时间习总和克强总理具体政策来看，我觉得应该是要落到实处。而且现在以各个省市来看，强调建筑领域能耗已经不再用百分比的概念，已经尝试用绝对能耗的概念。比如国家给了北京2020年总能耗的天花板，建筑也有天花板，这个使机会更多了。
说一下我个人的观点，建筑节能是不分市场机制失灵的领域，因为节能领域获得的收益有一部分是大环境的，这样投资以绿色为前提的健康地产，可能是一个比较好的切入点。因为现在各个地方正好有对绿色建筑的补贴，这个补贴是一种先行先试的补贴，后期的补贴相对会变少的。现在的情况是进入的早绿色地产的补贴会多，像江苏、北京、厦门等这种发达的省市，对于绿色地产的补贴还是很到位的，一平米80块钱、40块钱的补贴，这个钱能解决很大一部分地产的投入。
比如我了解到，对于排名前几名的国内大开发商，它说拿到这个补贴能够赚钱，因为产品品质很高，获得星级地产完全可以解决。所以基金要对具体的项目有一定的研判，它在节能、绿色上的目标是什么？它的投资怎么细化？兴业银行有支持节能减排资金，他们找我去评估过项目，我就帮他们分析评估有可能拿到多少补贴、目标方向是什么。
所以不管对住宅，还是对商业，这个很有用。对住宅来说，投资的收益是给了购房者。对于商业来说，带来的是运营费的节省，在工业里面每平米省20度电是很常见，如果是10万平米项目，一年可以省200万度或者400万度电，一度电一块钱，大家完全可以做很好的核算。
第二个是它的相关节能产品，大家可以关注发改委系列政策。地产开发企业希望拿到更健康的绿色基金做开发，有基金问我们靠什么来评价。我们北京有两个老项目，分别是2008、2009年竣工的，北京财政厅说有补贴，也都取得了补贴。在2013年和今年拿到了给定的绿色补贴一半的一半，北京是这么补的，一个项目拿到了300多万，另一个项目拿到200万，这个钱拿来对既有建筑进行增量修改，比如老旧设施维护、节能增效、监控平衡、数据传输，是很有意义的。
对于开发企业拿了这个钱之后，未来呈现的产品是否真正实现当初承诺，绿色基金也没有特别明确的要求。我们按照高等级绿色建筑的运行标识，希望在一定程度上引领这种约束，也会促进更多竞争力强企业有更低融资成本，这是个利国利民的事。
主持人：多方的共赢，感谢二位专家共享。
提问：我们去年做了一个调查，当时的印象是绿建做到二星以上，基本都是在比较高档的物业当中，现在是不是还是这个情况？到什么时候绿建才能在所有的建筑中普遍推广？
林荣波：这是个非常好的问题，在座也关注绿建或者高效节能地产未来的走向。现在的情况的确是二级以上的绿建目前定位比较高端的商业地产，相关性还是蛮强的。但我觉得这个很好理解，因为中国大规模推行绿建是2011、2012年之后，《绿色建筑行动方案》是2013年以国务院一号文的方式推进。
现在从开发商的成本优化角度来看，我自己觉得：第一个，大概三年左右的时间，二星级原来的成本可以下降一半，对于商业地产来说会尤其明显。
第二个，强制推行更高节能标准的城市，它的增量成本也会下降40%，原因是什么？当初你规定的二星要求是自愿的，现在变成强制了，这个成本自然就下来了。
第三个，随着中国商业地产开发者越来越理性，他把这个钱更加花到刀刃上，会让成本下降得更厉害。像我们了解到国外一些开发企业，比如香港背景的项目、新加坡的项目，绿建增量成本二星基本可以忽略，国内和国外合作的也能够承担，特别是以后如果能够拿到运行补贴的话。
主持人：感谢二位分享的内容，谢谢！
主持人：下面有请美国能源基金会宇恒可持续交通研究中心主任王江燕女士，演讲题目是《<中共中央国务院关于加强城市规划建设管理工作的若干意见>未来的影响》，大家欢迎！
美国能源基金会宇恒可持续交通研究中心主任 王江燕
王江燕：今年中共中央和国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》，当时我们都非常兴奋，虽然报纸上只是对当中的一块给予了比较多的报道，但是这个文件的重要性是在整个城市化当中给予了一个非常官方的转折点。
我们的经济在过去多年以来非常高GDP的基础上，已经进入了比较理性的发展阶段。去年GDP的增率比前一年有一个非常显著的下降，今年还是持续同样的趋势。同时，城市化率达到56%，是相当高的程度，其实由于很多没有报户口，可能在城市中的居民比这个数量还要多。
另外，在最近几年来，中央和国务院在相关方面做出很多行动，特别是去年巴黎峰会，中央在国际上宣布我们要在2030年提前达峰，同时有更多的城市加入。10年前，我们在中国讲气候变化的影响，很多人说这是阴谋论、是不科学的，现在大家达到比较多的认识，更多城市主动加入提前达峰的“先峰城市”。从统计可以看到，中国煤炭使用在去年已经达峰了，今年开始往下走了。世界上还有很多学者认为中国公布的2030年目标可能在2025年就有可能达峰。
所有这些背景对城市规划和建设来讲产生了深远的影响，特别是最近几年，从2013年“国家城市工作会议”，到2014年编制的《中国新城市化规划2014-2020》，特别是去年12月份中央主持的“城市化工作会议”，然后是2016年2月份发布《关于城市规划建设的若干意见》。
由于这些背景，可持续城市建设方面大概有八个趋势，不过都在转折阶段，都还没有达成的，但这是一个充满希望的阶段，同时需要我们做出更多的努力，只是个开端，并没有达成：
第一个趋势，从城市过去粗放发展、城市大面积扩张，开始向比较理性、比较集约的城市方向发展；从过去大规模建设新城，到开始重视城市的更新和重视提高城市的土地使用效率。比如说现在很多城市在做城市增长边界的定义。
第二个趋势，我们在城市的规划当中，更加重视文化和环境的保护，像过去的大拆大建，特别是原来把老城区都拆掉的趋势，到现在中央文件第二条当中，非常明确规定了对城市当中的文化传承、山水进行比较好的保护。同时，在环境保护方面，在绿色建筑、空气、水，特别是这几年的雾霾，给大家敲了非常响亮的警钟。我们和国家发改委气候中心，在京津冀一体化研究当中增加了碳排放模型的内容，这在以前的工作当中是不可想象的，现在也进入了大家的视野。
第三个趋势，中央在几点意见的第二条中规定：我们要加强城市总体规划的力度和它的实施。同时，去年专门在住建部规划司项目成立城市设计处。以前做城市规划时城市设计是可做可不做的，以后会对城市设计有一个比较详细的要求，整个城市规划会走向一个更加精致的趋势。同时，更加重视以公共交通为导向的。“小街区密路网”是去年、今年报道最多的，我们可以从网上的舆论看到，虽然中央给了这样的定义，实际上也还有很多的争议，特别是在它的具体实施方面，跟我们国家现有的很多标准都是冲突的。我们的工作是如何来解决这些冲突，如何把这样一些正确的方向实施下去。
第四个趋势，整个城市的交通规划，从过去早期以私家车为核心的交通设计、交通规划状态，向着以公共交通为导向。而且随着公共交通技术的快速发展，以前大家一波都要修地铁，下一波大家都要坐有轨电车，现在我们的公共交通在向着更加有理性的、更加系统性的，做出适合每个城市的系统。比如交通铁路一直是个解决不太好的问题，过去城市有轨电车很贵，无轨电车现在也可以做到双元，而且做双元的时候，电池可以让无轨电车脱离了上面的辫子跑七八十公里。
随着现在公共交通技术在发展，城市公共交通的体系也会走向越来越理性、越来越成熟，而不是一波波的发展。现在我们正在准备把济南BRT系统用现代无轨电车替代，世界上这么大规模的无轨电车网络作为BRT，是世界性的示范项目。
第五个趋势，更加强调行人和自行车在城市交通中作用的回归，同时，在城市街道设计中，更加强调完整的车道，提供给所有出行者一个公平的出行环境。近些年来，住建部做过好几批的示范城市，比如上海黄埔区步行自行车规划。特别是2013年发布《步行自行车设计导则》以后，要求每个城市都要做步行自行车的专题规划。上海走得更加前沿一些，上海、江苏省已经做到了整个街道设计的导则，从我们原来画了道路红线就来画施工图，现在我们能做到让街道更加公平，做完整街区，这是新的趋势。
第六个趋势，交通当中出现很多挑战，很多高科技、互联网的技术进入了交通系统，本来中国的交通就是个非常混合的交通，西方城市自行车比较少，行人的量也都不大。现在我们交通当中又多了一些公共自行车、电动自行车，还有最近的Mobike，很多年轻人大街上用电动的Sliders，虽然它是不合法、不可以在街上走，但是有多少年轻人骑着它上地铁。
此外，中国大量快递车，所有这些都挑战我们交通规划管理的水平。网络约车经过两年的争论，现在终于给予规定，说私家车参与运营也是合法的，但是要去登记、要没有犯罪记录。包括老年代步车，都进入十分复杂的交通系统，对于我们交通专业的人来讲还有很多的工作要去做。
第七个趋势，由于越来越多城市存在交通拥堵问题，2011年北京做了28条交通需求管理的策略以后，现在已经有8个城市在限购，有11个城市在限号运行，北京和若干个城市也在考虑拥堵收费，但是目前交通拥堵的情况还是呈现愈演愈烈的状态。
第八个趋势，在所有变革当中，我们需要的不仅仅是技术上的变化，管理体制和投融资体制都已经不适应了，在这些体制下公共交通一年运营要补贴200个亿，这是非常不可持续的状态。我们也在学习国际上先进经验，在建设运营上做PPP，在公共服务上试图进行购买服务，而不是全部通过政府的补贴。比如以前各个部门对电动自行车管理措施非常不用心，以后需要各个部门协调去出台管理措施，有很多管理体制和法律方面的问题也都还需要解决。
总结完这八个趋势以后，我是这样认识的：
第一，对于我们这个专业来讲，现在处在非常好的时代，从过去非常粗放的城市化，向着更加可持续城市化转折的阶段。
第二，在转折当中有很多挑战。虽然中央给了方向了，但是有很多实际问题没有解决。我们作为这个专业里的专业人员，每个人都可以找到很多领域去发挥自己的作用，同时，也需要更多的研究和政策的制定去进行支持，特别是新的转折、新的方向的实施机制，很多标准都是没有到位的，政策都是需要去研究的。
虽然前期我们做过各种低碳城市很多示范项目，现在回过头来去看我们的示范项目，很多没有做到位。目前，我们通过推广真正做到位的示范项目，真正可以实现可持续城市的建设。
总之，方向已经明确了，但是道路很漫长，我们还需要努力去做。
主持人：小组讨论请英国儿童投资基金会分析员曾楚希先生来主持，小组讨论嘉宾有王江燕主任，迪士尼研究科学家、斯坦福大学城市研究讲师KevinHsu先生，以及清华大学《城市设计》副主编杨滔博士。
小组研讨
主持人(曾楚希)：今天要讲国务院文件对未来的影响，刚才王主任提到了文件在媒体上的热烈讨论，媒体主要谈的一条是政府现在说不要建封闭的小区了，我们要破墙，不要建小区跟单位大院，要把它变成小社区跟路网。
媒体讨论很多是比较负面的，它会为社会经济环境带来成本，我们第一个问题集中讨论一下文件在经济社会环境下，可以为城市发展带来什么效益和好的方面。
王江燕：这个文件发布以后，我们推行小街区密路网已经做过不少的示范项目了。
第一，我们感觉媒体报道稍微有点偏颇，中央文件有很多点，它只抓了一个点。
第二，我们现在城市路网密度比世界上大部分人口众多城市的密度高很多，我们快速路主干道经常能达标，反而是生活需要的次干道不达标，也就是说从大格局上我们确实需要加密。在路网的密度方面，也不是所有的城区都切到同样的尺度，越是核心区、越是密度高的，我们越需要小一点的尺度，让人在里面进进出出到商业、上幼儿园、上学，过更小的马路更安全，也更能够容易步行，特别是在更加复合的社区，密度要小一些。
所以从社区开放的角度来讲，我们感觉小区本身自己的建筑墙可以有一定围合，不是说没有大门就是空地。从开发来讲，块切得越小门岗会越多，是有一些实际问题，但是这些问题要实验去测试。比如我们做的九个块的小街区，在一开始它是混合的开发，有住宅，有商业，还有办公室，最开始的时候开发商也是不接受的，但是等设计方案出来以后，开发商自己算计完了后，发现这个小街区的商业程度，整个大街区围起来的价值和活跃程度，都是比原来高的，所以开发商也容易接受。
KevinHsu：现在大家对《指南》的政策影响非常感兴趣，因为整个区域将会得到更多的发展机遇，整个城市需要更多水源、交通和废物的处理，本地政府、大学、研究院都非常关注这些话题。
这个《指南》会对更好的能源、更先进的建筑技术带来积极的影响，我看到有一点是关于教育的，这点非常重要，我们和大学有很多研究的项目，《指南》中的一条告诉我们，要在中国培养更多城市工程师、设计者和规划者，让他们更好地了解城市规划方面的技术和理念，让他们投入到城市规划中来。
您刚才说到公共设施的建设是过去小区发展的结果，所以把小区打开还是处于过去的状态是个热点话题，商业、公寓、公园、博物馆，让人们能够真正自由的进出，增加这些区域的联系性。我想这就是《指南》的意义所在。
杨滔：高密度网是媒体所更加关注的，高密度小街区在城市形态是能够站得住脚的。另外，小街区高密度路网反映生活的差异，这两者要辩证地来看。特别是提出小街区高密度路网，南方城市并没有北方城市这么严重，南方的城市比如上海、广州，它们街道生活模式非常丰富，与大家想象得有很大差别，也是个需要考虑的问题。
另一个，小街区高密度路网可以带动下一步城市化经济动力，以及和房地产相关的发展。国土部正在做一个二级评估，也是为了进一步对今后土地更新做新的准备，从社会经济或者房地产角度来看小街区高密度路网，对新型城镇化更积极的意义。
主持人：这个文件对开发商可能会带来更高效益的发展，但是很多讨论担心开发商开发一个小区，跟开发一个高密度网络社区的成本不，老百姓很担心把小区打通后的治安问题，所以落地政策方面有很大的挑战。国家现有的政策在未来落地方面最大的挑战是什么？比如在试点城市经验里面，或者迪士尼研究中心里面，有什么新的想法去应对政策落地方面带来的挑战？
王江燕：第一个还是观念问题，我们过去这么多年比较粗放的发展，政府卖地喜欢一大块一大块地卖出去。从政府管理角度来讲也很简单，但实际这种模式带来很多土地的浪费，比如新区开发时候，政府以很便宜的价格把地裁成几大块，然后以比较低的价格卖掉了。但是，一个城市总有成长过程，在开发商开发的时候，经常在一大块地中修两个楼作为一期，二期、三期不知道在几年以后，所以很多城市成熟地非常慢，不成气候，配套也很差。
对于城市销售土地、高效地利用土地，小街区密路网让更多开发商进来参与土地的发展。我们现在习惯每切一个土地让中国几大开发商拿去，这种方式是不适应的。
再一个，现在我们有很多标准，比如当街坊切得小的时候，我们习惯有个道路退线，本来100乘100，如果每个边乘20，退完就没有了。这样的规范标准有些不是国家标准，是地方的建设管理规定，那么这些东西就需要去更新。
比如我们在指导意见强调，更加以公共交通为导向发展，让轨道交通周围密度起来，像退线等，比如高铁和地方不是一个机构，那么它们能不能相连。在管理中，我们的轨道交通和开发商之间，比如做一个地下铁道，那么地下铁道中的物权分配和防火分区，种种我们想象不到的细节都在里面阻碍着。
咱们老说东京火车站有200个出口，那么我们为什么建不起来？我们需要去克服规范和标准当中、习惯当中、利益拆分当中的很多细节，如果不克服，最后这个只能停留在纸上。
KevinHsu:比如对于一个现代城市来说，我们认为它是千篇一律的、没有特色的，而这个《指南》告诉我们，我们要恢复城市本地的特色，可以通过这种方式促进特色的发展、当地文化的繁荣，将会极大提高当地居民的宜居性。
很多人说，一个关键的挑战是如何改造老城区等。我们研究了徐汇区，从那里人们可以去上海周边的城区，有些是步行区，还有一些公共配套设施，人们可以进行自由的讨论，我们需要从现有的建筑中获取灵感和经验，而不是简单地改造它们。另外，我们希望这种挑战带来更多机遇，我们需要有科学的态度去了解、去投资、去开发街区，
刚才谈到城市发展的限制，很多人不喜欢“限制”这个概念，但是如果你设置限制的话，人们会以创新的方式来进行回应，实际上不仅仅是生态的限制或者经济的限制，而是人类的限制。比如当我们扩大城市规模的时候，是否能够提高它的宜居性；比如当城市变得很大的话，它的管理难度就提高了，所以我们需要研究探讨如何让所有的事情都按照规律运行，同时还能够保证比较高的生活质量，这是我们的最终目标之所在。
杨滔：在中国还有一点，就是示范作用，示范对大家接受新的标准是非常重要的。如果想推广的话，成功的泛式在中国非常重要。街道式小区有很多好处，但是肯定也有一定的局限性，这是大家如何接受的过程。
第二，很多城市面临旧小区的改建，改造过程中肯定面临当地居民很多实际的诉求，这些实际的诉求，如果能够通过公众参与和各个部门协同，很好得把小区开放出来，提供给当地居民更多的利益或者达到共赢，这可能是个机制的探讨或者长期的过程。
如果这两方面做出示范，小街区高密度网非常可能推行得下去。现在推行不下去的原因是很多
主持人：各位观众如果没有问题，今天的讨论就到这里。
刘玉龙：非常感谢四位嘉宾。今天下午我们从城市建设管理、城市能源利用、建筑节能、成片开发、分析工具、分析手段等进行研讨，收获良多。最后，请李建学先生做闭幕致辞！
李建学：我们最近5年在上海、北京做了很多活动，欢迎大家参加今天下午的活动。我们的活动是从早上开始的，看了购物中心改成联合办公，看了三里屯附近接近20万平米的综合项目，把7.5万平方米的购物中心改成写字楼，然后看了瞿嘉东先生公司做的一个新项目，旁边正好是歌手刘欢的演播厅，而且离地铁站只有200米距离，我觉得以后会做得更好，他们也想吸引更多媒体和中小企业加入。最后我们参观了一个101套房间的公寓，他们是将比较旧的楼改成比较好的、比较小的，针对CBD和CBD附近白领的公寓产品，我觉得很好。
在上海和别的一线城市、二线城市有这样的新产品出来，一个原因可能是政府以前规划做得不是很到位，而这些市中心需要有更多住宅。今天SOM设计师也说到，政府提高了住房面积，如果500万平方米里面基本没有住房的面积，这个地方会失去活力。
今天下午各位的报告会给做开发的、投资的、设计的、咨询的人带来一些需要深入思考的东西。当我写这份报告的时候，访问了很多人，连续三年下来我学到了很多东西。
今年年初2月份国务院发布了《中共中央国务院关于加强城市规划建设管理工作的若干意见》，我不知道中国国内这些从事房地产的人怎么看这个《意见》的重要性，但是很多提倡可持续发展的机构觉得这个很重要，我也同意。看看以后中央政府和地方政府怎么开始落地这个《意见》里面的政策。
我们ULI在中国大陆有400多个会员，包括开发商、设计师、投资者、城市规划师、政府官员和教授们等。很多东西都是会员赞助、支持、准备的。希望你们以后多关注我们ULI，《让上海更美好》这个报告是受到ULI基金会支持出版的，它对北京、深圳等城市更新会有很好的指导。
今天到这里就结束。
