从东京到深圳 超级都市圈的成长与机遇
深圳，作为中国最具创新能力的城市，一直被当作是中国的硅谷，而就是这样一个超级一线城市，在这两年房价的上涨大环境下，也绝对是领头羊了，而如今，人人都在诟病中国房地产泡沫的同时，究竟，深圳这个龙头还有多少发展空间，整个城市的未来是什么，我们从“都市圈”的国际比较可以看到深圳未来发展的端倪。
一、东京都市圈的成长
以地缘文化，人口结构，经济发展路径等为参考，近邻日本的城市化发展路径，绝对我们国家的城市化历程有重要的参考价值。二战后，结合GDP增速、产业结构等经济方面的因素来看，日本人口区域分布结构大体上经历三个阶段变化。
第一阶段，是日本自二战后经济开始腾飞到上个世纪70年代中期。
这一时期，日本经济高速增长，城市化水平迅速提高。以东京为首的都市圈人口数量及其占全国人口的比重都有不同程度的提升。同时，这个时期也是日本制造业发展比较快的阶段。
第二阶段，从上个世纪70年代中期到90年代初。
第一次石油危机之后，日本经济高速增长阶段结束，过渡到了中速增长阶段。在此后近20年的时间里，以东京为首的都市圈人口数量及占全国人口的比重上升的势头明显，城市化就业率已超过60%。与此同时，不同都市圈的人口增长趋势开始出现明显分化。其中，东京都市圈的人口数量以及占全国人口的比重继续上升，而第二大的大阪都市圈由于制造业转移，大量人口开始迁出这一区域，大阪的人口占全日本人口的比重开始下降。名古屋则由于丰田总部在爱知县，留住了部分与制造业相关的岗位，人口占比继续小幅上升。
第三阶段，从上个世纪90年代至今。
这一时期，日本经济增速进一步降低，城市化率缓慢上升。1920-2000年期间，日本非大都市人口比重从36.4%下降至17.9%，其中大部分被东京吸收，而大阪在1970年达到9.5%之后，就逐步稳定下来。与日本其他地区相比，日本人口持续向东京聚集，至今，东京都市圈面积1.3万平方公里，占全国面积的3.5%，人口则多达4,000多万人，占全国人口的三分之一以上，GDP更是占到日本全国的一半。
一个国家的城市化进程就是若干个超级都市圈成长的进程，经济越发展，大都市圈聚集的资源越多，而资源的聚集自然带来强大的人口吸附能力，人口的不断聚集以及可能进一步聚集的预期会自我强化大都市圈的扩张，同时对房地产市场带来巨大的影响，1985年之后，东京和大阪地区的土地价格升幅就明显高于日本其他地区。随后从泡沫开始破裂至今，与东京相比人口增长更为缓慢的大阪地区土地价格跌幅更大。东京都市圈的发展路径对于判断国内城镇化趋势有重大的参考价值。
回顾东京都市圈的发展历程，在整个都市圈的发展壮大的过程中，政府起到了极为关键的引导作用，每10年,政府会根据当前的经济结构修订一次城市规划，每一次规划带来的都市圈的扩张和结构调整都是以轨道交通为主导的现代交通网建设的扩张和结构调整。
东京都市圈是典型的一种以轨道交通为中心而发展起来的国际大都市，东京的每一次都市规划，都是以交通发展模式进行，会遵循“优先公共交通”的原则。东京都市圈绝大部分的客运依赖轨道交通，根据东京都市整备局的数据，东京都市圈每天上班上学的人流中，轨道交通的乘客占到86%，在高峰时段，这一比例更是夸张。在东京，高达线、轻轨、高架电车等各种轨道交通路线，构成了东京与各个据点城市、业务城市的重要纽带，东京交通干线这个全世界最密集的轨道交通网有效地支撑了整个东京都市圈。
目前，在东京都市圈内，有超过30家公司经营着总长约2,000公里的轨道交通线路。因此，也可以大致梳理出结论，一个超级都市圈成长的过程中，轨道交通是都市圈内的核心人流枢纽，而跟随者轨道交通的发展来布局必然能占领区域发展的中心，这也就是为什么在危难之际，万科找来的是深铁这个轨道交通的霸主，而不是普普通通的金主，最后来欣赏一下大东京都市圈那星空一般的轨道交通。
二、国内也有三大超级都市圈
视角切回国内，在我国，有哪些地区有成为超级都市圈的潜力，参考2015年全国GDP排名，毫无疑问的在未来京津冀、江浙沪(长三角)、广深港(珠三角)是朝着超级都市圈的方向在发展。根据2015年统计局数据，全国GDP超过1万亿的城市共有11个，其中有八个位于三大超级都市圈，万亿级基本就是地方上的区域中心了，通过梳理三大都市圈的数据可以发现，八个核心城市，仅占全国8.4%的人口，但是GDP占了全国的21.2%，人均GDP是全国平均水平的近三倍...
三大超级都市圈巨大的领先的优势会持续的自我加强，加速吸纳人口流入，同时部分产业和人口溢出到临近的城市，但从发展阶段来讲，现阶段还是以万亿级城市为核心进行扩张，同时随着各类轨道交通，高速公路持续建设，未来区域内的点连起来形成面，形成目前大东京都市圈的格局。
三大超级都市圈中核心城市GDP最高的是珠三角，目前还是处在核心都市扩张阶段，接下来几年还是以广佛同城、深莞惠、珠澳同城为主的城市都市圈，这些城市市内轨道交通正在快速的发展，将来城际交通密度提高后，点连接成面，形成珠三角的超级都市圈。
目前珠三角的广佛同城、深莞惠、珠澳同城三个区域中，深圳区域人均GDP为16.2万/年，领先其他城市，拥有最强的资源吸附能力，在纵向横向对比下，现阶段核心城市都市圈的扩大化中必须加倍重视深圳，挖掘深圳都市圈扩大过程中带来的机会。
三、深莞惠都市圈的机遇
按照《珠江三角州地区改革发展规划纲要》关于“优化珠江口东岸地区功能布局”的要求和广东省省政府《关于加快推进珠江三角洲区域经济一体化的指导意见》，深圳、东莞、惠州三市于2009年先后三次召开三市党政主要领导联席会议，签订《贯彻落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要>推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》、《深圳、东莞、惠州规划一体化合作协议》等一系列合作协议。
为了实现深莞惠一体化，前期省交通运输厅发布《深莞惠交通运输一体化规划》，规划到2030年，要使得深莞惠经济圈成为亚太地区最开放、最便捷、最高效、最安全的客流和物流中心，与国内外其他中心城市之间形成点对点高速直通，与珠三角其他城市、港澳之间2小时互通，深莞惠中心城区之间、中心城区与主要组团间1小时互通，形成“珠江东岸1小时通勤圈”。
根据规划，即将建设“九纵八横九联”的高速公路网、“九纵十横十四联”城际快速干线和“四纵两横一支”城际轨道网。到2030年深莞惠交通一体化系统建成后，将实现“15-30-60分钟”运输服务圈。届时，三地核心区域间，经过至多2次换乘，60分钟内就可抵达交通枢纽。枢纽所在城市的组团乘客通过公共交通方式30分钟内就可抵达枢纽。而枢纽站周边1000米核心范围内的乘客通过衔接设施和慢行系统，不超过15分钟抵达枢纽。
由于轨道交通在人流运输上的有效性，结合东京都市圈的发展经验，深莞惠一体化交通网络的建设将会以轨道交通为基础作为核心交通工具，辅之以高速公路的配合，构建高效的都市圈交通网络，整个深莞惠交通网络以深圳为核心，通过轨道交通连接东莞、惠州。因此站在投资的角度，当下深莞、深惠的轨道交通规划，必须高度重视。
深圳的轨道规划，预计于2016年底，深圳地铁线路将达到8条，通车里程达284公里(这和日本东京的2,000公里，还有相当大的差距)，路网至2040年的远期规划则超过1000公里，轨道交通的密度将进一步加强，同时深圳地铁线路将全面与东莞、惠州进行接入，形成深莞惠跨市的轨道交通网络。
东莞轨道规划，2014年的《东莞市综合交通运输体系规划》，东莞市城市轨道交通骨干线网由4条骨干线路构成(1号线-4号线，早期规划称为R1-R4)，总长218.3公里，共设置车站76座，其中换乘站4座，途经22个镇区。与深圳地铁进行连接：R1与深圳6号线、R2与深圳20号线，R3与深圳11号线；同时深圳10号线穿越东光凤岗镇线站位，深圳13号线链接松山湖、莞城，深莞两地轨道交通高度融合。
惠州轨道规划，2014年10月，深莞惠经济圈再次“扩容”，广东省政府正式批准河源、汕尾加入行列，形成现有的深莞惠(3+2)经济圈格局，进行战略东进。前期的轨道规划还是围绕深莞惠为主，惠州作为东进的必经之路，在将来东进扩张中必然获益更多，在地铁方面，惠州的城市轨道六号线将与深圳14号轨道线对接，规划到2030年惠州有6条城际轨道和4条城市轻轨，合计会超过340公里。
通过对轨道交通的梳理，以深圳为中心的深莞惠都市圈已经初见雏形，大深圳都市圈“15-30-60分钟”运输服务圈的时代将不再遥远，在深圳房价领涨全国的背景下，购买力溢出带来的购房需求将必然围绕着深莞惠轨道交通的节点进行布局，因此，当下大深圳都市圈轨道交通布局良好的房企值得关注。
四、布局大深圳都市圈的房企
当我们了解深莞惠都市圈和深圳的东进策略之后，再来想想这之间有什么投资机会，回顾港股内房企业，有几家深度布局大深圳都市圈布局的房企：
龙光地产(3880.HK)，2016年上半年，合同销售143.9亿，同比增长71%，净利润同比增长25.5%至13.49亿元，业绩增长主要由于深圳的龙光城(近50亿)(是东进策略最大的受益楼盘)，玖龙玺(28亿)深圳两大项目的拉动，截止2016年6月30日，土地储备为1408万平方米，总货值1600亿元，其中深圳货值超1200亿元，占比超70%。龙光的项目储备中，围绕着深圳轨道交通做了众多布局，深圳北站、红山站、聚龙山站等未来深圳大都市圈枢纽已布局6个超大型项目，近期刚拿的光明地块，也是地铁上盖物业(观光站)。公司一直都有长期稳定的分红派息，是深圳区域民营类房企的第一梯队。
深圳控股(0604.HK)，深圳国资委旗下的房企，2016年上半年合同销售额140.39亿元，完成全年销售目标的76%，纯利16.55亿元，按年升68.04%。截至2016年上半年，深圳控股土地储备规划一线城市总建筑面积为297.4万平方米，二线城市总建筑面积为207.3万平方米，三线城市为396.6万平方米，一线城市的占比虽不少，但前几年增加三线的布局，现正寻求三线城市的退地及去库存。将来继续坚定聚焦深耕深圳，背靠国企母公司资源通过资产注入、城市更新、加强与政府以及国企合作等方式继续大力拓展深圳的土地储备，是深圳区域国企类房企的第一梯队。
