六问楼市：房价涨幅创79个月新高 限购限贷有效吗
8月，全国70个大中城市房价再次出现普涨，新房价格环比涨幅创近79个月的新高。8月房价为何再次出现大涨？哪些城市涨的厉害？限贷、限购城市的收效如何？目前房价是否过热？未来政策是否会有变化？记者采访业界研究机构、专家对此进行一一解读。
资料图：中新社记者 韦亮 摄
8月房价走势有何不同？
环比涨幅创近79个月新高
国家统计局19日发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月房价环比和同比上涨的城市均出现增加。新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个。新建商品住宅价格比上月涨幅扩大的城市有31个，二手住宅价格比上月涨幅扩大的城市有30个。
易居(博客)研究院智库中心最新报告指出，8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.3%。一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%，三类城市增幅均有扩大，其中一线城市增幅扩大最明显。一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为30.5%、10.3%和2.5%，三类城市增幅均有扩大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅创下了近79个月的新高，即2010年2月份以来的最高环比增幅。
哪些城市房价涨得最猛？
郑州、石家庄等六城或继续领涨
8月份，70个城市中，有66个城市新建商品住宅价格上涨或止跌。其中，郑州、上海、无锡、合肥和福州五个城市的房价环比增幅最大；南京、厦门、北京、石家庄和天津的增幅也较大，位列前10位。韶关、乌鲁木齐、锦州、丹东、大理、湛江、常德、包头、银川、昆明10城新建商品住宅价格增幅位居后10位。
图表来源：易居研究院智库中心
房地产专家谢逸枫接受中新网(微信公众号：cns2012)记者采访时表示，8月70城一二三线城市房价普遍上涨，二线城市代替一线城市，三线城市接涨的趋势明显。8月份，郑州房价代替前“四小龙”的苏州、厦门、杭州、南京，领涨全国。未来后“六小龙”的郑州、石家庄、天津、福州、济南、无锡的房价有望接棒领涨。
什么原因推高8月房价？
“资金潮+资产荒”引发购房热潮
中原地产首席分析师张大伟分析认为，现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，引发购房者的抢购潮。这一趋势延续到了9月初，多地再次出现抢购潮现象，成交明显升温。
央行发布的数据显示，房贷占比新增贷款连续两个月超过50%。8月人民币新增贷款9487亿元，住户部门贷款新增额度高达6755亿元，环比增加47.65%。7月份人民币新增贷款4636亿元，其中，住户部门贷款增加4575亿元。
资料图：中新社记者 张斌 摄
严跃进亦认为，二季度房价上涨后首套购房者的房屋增值较快，改善型需求被快速释放。同时，由于潜在购房者对政策后续走向理解的模糊，引发8月份楼市的抢购潮，推高房价。建议后续各地出台政策时，加强会议保密，防止各类谣言出现，以稳定市场预期。
限贷、限购效果如何？
8月施行限贷两城房价涨幅扩大
记者梳理显示，一线城市外，目前苏州(8月12日起施行)、厦门(9月5日起施行)、杭州(9月19日起施行)重启了限购政策。此外，合肥(8月9日起施行)、南京(8月12日起施行)、武汉(9月1日起施行)出台了限贷政策。
严跃进表示，除已出台政策的城市外，未来福州、天津、无锡、济南、青岛、南昌、惠州、昆山等城市都会有限购或限贷的可能。
资料图：中新网记者 金硕 摄
统计局公布的数据显示，虽然合肥和南京8月份前半月就施行了限贷政策，但上述实施限购或限贷的二线城市(不包括苏州)8月份新房价格继续保持上涨势头，环比涨幅均超过3%。其中，南京、杭州、合肥、武汉四个城市环比涨幅扩大。不在70个大中城市统计范围内的苏州则出现房价环比下降现象，来自中国指数研究院数据显示，8月，苏州房价环比下降0.25%。
谢逸枫认为，重启限购、限贷城市的房价、成交量短期内大跌的可能性不存在。目前各地出台的政策调控力度总体相对温柔，无组合拳，暂时无法抚平供需波动，解决不了住宅库存不足、资源集中、资产荒等现象。
房价未来怎么走？
房价上涨难抑制 需警惕过热风险
严跃进表示，基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨，抑制房价上涨依然是比较艰巨的任务；二线城市也有类似的逻辑，增幅较大；三线城市继续小涨，无锡等城市则是本轮三线城市中上涨较快的城市。
张大伟认为，当下资金潮下，杭州等多个城市的限购、限贷政策的力度对市场的影响非常微弱，不收紧房地产信贷额度，房价继续出现大幅上涨依然是趋势。
资料图：中新社记者王东明 摄
“政策真正落地和影响交易，要到明年上半年，期间房价过热风险值得警惕。”严跃进认为，全国房价4月份曾步入“过热”区间，5-7月份重新回到“偏热”区间，8月份重回“过热”区间。房价过热会引起新的问题，例如房贷资产泡沫风险加大、房价过热造成有房和无房群体的财富分配机制扭曲。
楼市调控政策会有变化？
专家预计进入“去库存和控房价”并存阶段
张大伟认为，控房价需三方面加码政策——降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌，预期未来房地产调控继续“因城施策”，为了三四线城市的房地产去库存，建议银行对三四线城市增加利率优惠。
谢逸枫认为，如果已出台收紧政策的二线城市楼市持续高烧不降，地方肯定会调控加码，最有可能的政策组合拳是提高房贷首付、利率，限购、限贷条件与标准升级，取消税收优惠，收紧房企信贷，打击第三方房贷平台等政策。
“信贷收紧是大概率事件，但对首套肯定不会收紧，二套收紧是必然的。预计后续对首付资金来源会进行比较严厉审查。” 严跃进表示，未来政策层面会进入一个比较特殊的状态，即“去库存和控房价”并存的阶段，主要省会城市和热点三线城市需采取市区控制房价，郊区积极去库存的方式。(完)
