8月2日起，加拿大不列颠哥伦比亚省财政部开始对海外购房者征收15%的额外房产税，受此影响，据报道温哥华房屋均价下降了20.7%，大温哥华地区楼市销量跌幅为85%。当地政府此前曾表示，希望通过实施这一政策抑制升温过快的楼市，让本国人有个稳定的住房环境。

　　同样是受中国买家青睐的澳洲，也对海外人士购买澳洲房产增加FIRB申请费、提高印花税、收紧贷款，这些政策的出台，意味着政府以强行干预的手段对悉尼、墨尔本等主要城市日益升高的房价进行“降温”，将枪靶子对准了海外投资者。澳洲房价会像温哥华一样暴跌吗？澳洲房产还值得投资吗？这似乎让不少中国投资者觉得不安。

　　编者(郭敏丹)认为澳洲房产市场不会因此出现暴跌，因为澳当局为了平“民怨”，必须抑制近两年疯涨的房价，而在其它产业低迷时期，房地产又成为澳支柱产业之一，所以不可能让其暴跌，否则影响到澳经济发展。但是，随着政策调控的加大，澳房地产市场必然进入调整周期。

　　澳洲“限外”政策实施之后，澳洲房价究竟发生了什么变化？根据Corelogic的数据显示，悉尼、墨尔本的房价依然保持增长的态势，但是增速有所放缓。截止至2016年7月底，澳洲整体平均房价增长6.1%，而去年同期则高达11.1%；悉尼平均房价增长9.1%，去年同期则高达18.4%；墨尔本平均房价增长7.5%，而去年同期则高达14.2%。可以看出，澳政府的调控政策起到了很大的作用，有效地抑制了房价暴涨。

　　 上图：截止今年7月澳洲各首府城市房价变化

　　事实上，相信连最权威的澳洲财长也无法知道房价何时涨多少何时跌多少。按图索骥，希望编者以下个人看法能够帮助投资人士对时下澳洲房产市场走向有更清晰思路。

　　一、相比加拿大卑诗省，澳洲当局对房地产市场的调控更显睿智：

　　1、“循序渐进式”，防止市场反应过大

　　2015年12月01日起：海外买家购房需缴纳FIRB申请费$5,000

　　2016年06月21日起：新州海外买家购房额外印花税增至4%

　　2016年07月01日起：维州海外买家购房额外印花税增至7%   

　　2016年10月01日起：昆州海外买家购房额外印花税增至3%    

　　相比其它发达国家(或地区)的对非本地居民买家所征收的印花税比例，比如加拿大卑诗省额外征收15%、香港额外征收15%、新加坡18%，澳洲的印花税调整幅度从全球范围来看不算大。

　　2、“一收一放”，维持房市稳定。

　　澳洲当局一方面收紧海外投资者购房贷款，提高购房成本，另一方面放宽来澳留学及移民，并提高澳洲本地居民贷款额度。

　　2016年07月01日起：开放小学学龄儿童可前往澳洲留学，带动了新一轮澳洲学区房的购买热潮；

　　2016年07月25日起：昆士兰大幅度地降低了132移民签证和188A移民签证的门槛，这不是在向海外投资者敞开最热烈的怀抱吗？

　　8月2日，由于澳洲央行降息低至历史最低利率1.5%，澳洲国民更愿意将手中充裕的钱拿出来买房，银行也通过提高本地人士的贷款比例，来刺激国内的买房消费。受低利率调控，悉尼、墨尔本多个城市在8月份拍卖率持续上涨。

　　 上图：8月各周末悉尼清拍率一路上扬

　　二、房地产取代矿业成为澳洲经济领头羊。根据澳洲《商业评论周刊》公布2015年澳洲富豪榜评选结果，去年的富豪榜排名出现了两个大起大落的现象——采矿业大亨的财富大缩水，房地产大亨的财富直线上升。可见，以前澳洲经济主要依靠矿业，如今由于铁矿石价格暴跌，矿业利润下滑，房地产投资大热，自然成为澳洲经济驱动之一，试问这个关系国家经济命脉的产业，政府钱袋的重要来源，哪个政党愿意看着它衰退？

　　三、即使澳洲整体房屋租金水平从原先的3.5%下降至3.3%，但是澳洲的房屋空置率一直很低，保持在1.5%-2.5%。纵观全球，澳洲住宅市场的低空置率最引以为傲，表明投资者的房屋可以很容易出租，租客对房屋的需求持续上升，编者认为，如果开始出现高空置率，那么投资者就要开始警惕了。

　　 上图：澳洲主要城市房屋出租所需平均天数

　　四、目前来看，对澳洲房市最大的影响是澳银行的限贷政策。这有可能使之前众多购买楼花的海外投资者无法顺利交割，使这些“楼花”重新流入市场，短期对房市造成影响。

　　那么，澳州房还能买吗？

　　一、编者(郭敏丹)认为，如果你是高净值人士，当然要买；如果你是"刚需"(如留学、移民)，当然要买；如果你是想幻想短期暴涨，那就三思了。

　　1.根据《波士顿咨询公司对中国高净值客群增持的产品调研》显示：高净值客群在降低国内房产投资比例的同时，却在逐步上调海外资产配置。由于人民币贬值预期强烈，国内资产收益率下降，境外投资价值逐渐凸显。其中，3000万资产以上的客群，对海外资产需求更大增50%。编者认为，澳洲政治稳定，投资环境优良，澳洲房产市场名列世界第一类“高度透明”，市场成熟，法律规范严谨、投资门槛低回报高，这些特质决定了澳洲房产投资的优越性，成为高净值人士全球资产配置的首选。

　　 上图：《波士顿咨询公司对中国高净值客群增持的产品调研》

　　2.近年来，随着澳元汇率走低与留学生签证的简化，选择澳洲留学也成为更多留学生的选择，预计到2025年，澳洲的留学生人数从目前的50万增加到100万，每年十几万的中国陪读家长和低龄孩子一同带来的住房需求将持续暴增。

　　3.在移民方面，由于澳洲政治稳定、经济持续增长，移民澳洲的人数逐年增加。以最受中国投资者追捧的澳洲188A类移民签证为例，2012-2013财年获得该移民签证的人数仅为<56个,2015-2016财年该类签证持有者达到1751个，是4年前的31倍。外来人口以及澳洲本地人口的增长，势必带来巨大的购房需求，与此同时，未来2年，澳洲房屋的供应量将逐渐减少，以确保房屋供求关系维持在一个健康的形态下，预计2017-2018财年新屋建造数量将降至175,220套。

　　 上图：2015-2018年澳洲房屋供应量

　　而以炒房为目的的投资者，悉尼和墨尔本房价上升的红利期已过，未来几年会相对比较艰难，此时入市需谨慎。对于买房长线持有或自住的，建议把眼光放长远些，起码持有7-8年，方能享受房价翻一番的升值回报。

　　二、投资需谨慎，不是任何区域的房产都可以买

　　数据表明，悉尼在抵抗房价波动上仍然领先于澳洲其它主要城市。根据Corelogic发布的最新房屋买卖的盈亏表很能说明问题：

　　 上图：澳洲主要城市与区域房屋买卖盈亏表

　　从别墅上看，悉尼、墨尔本和堪培拉卖房损失率极低，分别是2.2%，2.4%和2.2%。但是从公寓上看，就完全不一样了，悉尼公寓卖房损失率只有1.9%，而其它城市都是两位数的，其中墨尔本11.7%，布里斯班14.1%，有些地方卖房损失率甚至可以达到43%。所以，如果投资者手头流动资金充裕，建议首选悉尼的房产。

　　尽管如此，悉尼也不是每个区域的投资回报都这么理想，“地段、地段、地段”依然是投资的重要依据，无论我们是入手澳洲哪里的物业，建议尽量选择周边交通、购物、教育配套齐全的区域，以便为房产投资带来更大的增值。

　　 编者(郭敏丹)认为，对于中国投资者来讲，由于人民币贬值预期强烈，国内资产收益率下降，境外资产投资价值逐渐凸显。同时，高净值人群海外工作、留学、移民占比升高，国际视野度变得更加开阔， 对国际化投资的接受度和渴望度也大大提高。澳洲房产是全球资产配置不可或缺的一部分，任何投资都是有风险的，重要的是，我们如何在风险发生时学会更稳健地理财与配置资产，先保值再升值。

　　 (本文作者：海外资产投资顾问 郭敏丹Meko，转载请注明来源或联系微信号mekoguo)