“二孩政策”将为北京增加多少套住宅需求？
在中国，独生子女时代正在迅速过渡向“二孩时代”，北京尤其明显。
从去年年底开始，北京妇产医院、北大医院妇儿医院、北京协和医院等三甲就出现了建档难的情况。甚至早在去年11月18日，北京妇产医院已发出公告，宣布2016年6月以前（含6月份的）产科建档名额已满。日前，连二级医院都传来床位爆满、超负荷运转的消息。
据了解，北京每月最大解产能力仅为2.3万-2.5万人，但2016年预计孕产妇将高达30万人。实际数字远远超过了全市医疗系统的承载能力。
二孩政策带来的冲击不仅仅在医疗领域，大量二孩的降生和即将降生，大大刺激了改善住宅市场，正在重新定义和细分刚需和改善产品，促进住宅产品和楼市格局的进一步优化。
从“单独二孩”到“全面二孩”，将给北京楼市带来多少新增需求，市场是否已经显现其影响力？
每年带来约7万套的改善需求，约占北京住宅市场总成交量的26%
北京市计生委负责人指出，据测算“全面二孩”政策的出台，使得北京市符合全面两孩政策、可生育第二个子女的常住育龄妇女数量约增加236万。北京中原市场研究部综合某调查公司和网上的各项调查问卷预计，其中有生育二胎意愿的女性占到30%左右，即71万人。
而同时有住房改善需求的假设占到50%，“二孩政策”给北京住宅市场带来的需求量约为35万户（一个已婚女性对应一户家庭），这一需求量预计从政策执行到真正实施购房大概需要五年的时间，那么每年的改善需求约在7万套。
以今年为例，因“二孩政策”带来的需求约占到一、二手住宅全部成交量的26%，改善成交量的43%左右。（注：预计今年一、二手普通住宅总成交量约为27万套，其中改善成交量约占60%，大约16.2万套左右）
北京中原总经理任莉分析，借力今年二孩政策等推动，改善性客户继续成为楼市主力，整体呈现城区外溢的特点。随着北京楼市土地市场整体价格走高，住宅产品豪宅化趋势蔓延， “二孩政策”带来的改善需求将出现新的变化，户型不大、功能完善、设计紧凑等将成为买房人对产品考量的重要依据，凸显市场理性光芒，产品力依然为王。
“二孩家庭”三居成交占比接近新建普宅50%
从政策执行前后新建普通住宅的成交价格涨幅可以看出，三居室的成交涨幅要明显高于全市平均成交价，“全面二孩”政策执行后较“全面二孩”执行前和“单独二孩”政策执行前三居室成交价涨幅分别为30.8%和72.3%，较全市新建普宅成交价涨幅分别高9.4%和11%。可以看出市场上三居室的需求热度高于平均值。
而从二孩所需的刚需和改善户型三、四居室成交情况来看，在2014年“单独二孩”政策开始执行的当年，三居室成交占比出现明显增长，同比上涨了6.5%，首次涨至40%以上；政策执行的第二年（2015年）三居室占比保持稳定，四居室成交占比同比有了1%的明显增长，占比从5%涨至6%以上。
当2016年“全面二孩”政策执行后的半年间三、四居室的成交占比已经有了明显变化，两者较前一年分别上涨5.2%和0.7%。
总体来看，三、四居室的成交量总占比在单独二孩政策后上升至50%，全面二孩后上升至55%以上；
数据显示，今年上半年新建住宅市场成交市场中，对于二孩家庭刚需和改善户型提升为120-150平米，总价在400-700万之间的三居和170-210平米，总价在800-1000万的四居。未来该面积段和总价的产品成交占比还将继续提升。
学区房需求火爆程度再增3成
由于“老二”的到来，本就需求火热的学区房将更加紧俏，尤其是传统优质学区，如东城、西城、海淀和朝阳，有入学名额的学区房经常一房难求，且一直是北京二手住宅市场的“价格领袖”。
在新建住宅市场，近年来众多高档楼盘纷纷引入了名校资源，其目的在于看重了高端客户对于子女精英教育的重视程度。据估计未来学区房的热度将有增无减，名校资源对于小区的增值效应也会有所放大，在学区房的总需求中将有30%是二孩所带来的需求。
