易宪容：房贷杠杆升高背后风险有多高？
在楼市去库存的大背景下，今年上半年，中国房地产市场出现火热局面，交易量和价格均出现快速上涨。国家统计局数据显示，上半年，住房销售面积达6.4亿平方米，同比增长27.9%；住房销售总额达4.9亿元，同比增长42.1%。笔者以为，此轮房地产市场火热发展的主要动力，并非市场流传的居民手中钱多没投资渠道，而是利用银行住房按揭贷款涌入市场的结果。
中国人民银行8月15日发布的金融数据显示，上半年人民币贷款增加7.53万亿元，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比将近上半年整个银行贷款的40%。这意味着，今年上半年，通过个人住房按揭贷款，40%的银行信贷资金流入了房地产市场。
这引发了人们关于金融风险的担忧。数据显示，国内银行住房按揭贷款从2011年的月均增长693亿元，飚升到2016年上半年的月均3993亿元，增长5倍多。今年7月份更是增加到4500亿元以上。有人测算，今年上半年中国居民的住房按揭贷款占GDP比重及居民按揭贷款月支付比重，都达到上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的水平。
高杠杆暗藏高风险
在国家统计局的统计框架中，住房交易归于投资类而不是消费类。既然购买住房是投资，那么过度扩张的银行信贷涌向房地产就会推高资产价格，吹大资产泡沫。近日中央层面指出要“抑制资产泡沫”，其中就包括房地产泡沫。
5月9日权威人士在《人民日报》发表的讲话中也指出，“树不能长到天上，房价也一样，高杠杆必然带来高风险。”这就是说，中国再不能用过度金融杠杆的方式来推高资产价格，以此来保证GDP增长，而房价也不可能涨到天上去，中国房地产市场泡沫必须挤出。
个人住房按揭贷款快速增长的风险有多高？按照中国银行业协会首席经济学家巴曙松的分析，中国的居民杠杆率已从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，达到44%。而截至2015年，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国居民杠杆水平尚低于发达国家。也正因如此，有些人认为中国居民债务杠杆率不高，个人住房按揭贷款仍然有较大的发展空间。
但是，从中国的人口结构来看，无论是职业分布，还是收入差距，都与欧美发达国家完全不同。中国有近一半农村人口没有进入城市商品房市场，农民购买住房债务比重很小甚至为零。如果把大量的农村人口也放在居民债杠杆率中来计算，就会全面降低居民债务杠杆率水平。不少三四线城市的房价水平也很低，这些城市的居民通过债务方式进入房地产市场所占的比重同样会很低。剔除这些因素，仅以经济发达地区及高房价地区的居民债务杠杆率来计算，肯定远超现在发达国家的水平。
风险为何没有暴露？
个人住房按揭贷款快速增长的风险为何没有暴露出来？它会在什么时候暴露出来？这个问题并不难回答。只要房价在上涨，那么住房的总价值也会上升，这时住房按揭贷款就不存在多大风险。但是，房价会一直上涨吗？
当前房地产泡沫较大的城市，周期性调整不可避免，房价必然出现下跌，个人住房按揭贷款的风险也就会全部暴露出来。
中国房地产市场的繁荣，建立在很高的金融杠杆基础之上，不仅把房价推到了天上(如一线城市及部分二线城市)，也把这些城市的地价推到了天上，把房地产泡沫吹得巨大。大量的流动性在金融市场空转而不流入实体经济，使得民营企业投资迅速下降。如果这种局面不扭转，房地产市场及金融市场将面临着巨大的风险，中国经济增长下行的压力也会越来越大。
笔者以为，要降低住房市场的风险，要让房子回归到居住的功能，去除其投资投机的功能，这是当前抑制房地产泡沫的关键所在。这需要政府用住房交易税、交易所得税把住房投资与消费严格区分，并对个人住房按揭贷款进行严控，房贷利率、首付比例、贷款实质性审查等应予全面收紧。
