8月20日上午，一场关于深圳工改界题为“市场化视角下深圳工业用地开发思考”高端私享会在深圳软件产业基地tea bank展开，该讲座由北京师范大学珠海分校校友会深圳分会主办，全部嘉宾均来自该校房地产专业人士。

　　主讲人世联行综合体事业部首席工改顾问董极以其所著《深圳市工业用地实操指引》(即将发行)一书为切入点，对深圳产业发展、工改实操案例、工改政策要点等进行深度分析，对深圳未来工改发展趋势发表了独到的见解和看法，同时对嘉宾极为关注的深圳未来地产投资方向给以中肯了的建议。

　　一个不小心，工改界宝典《深圳市工业用地实操指引》即将横空出世

　　说到《深圳市工业用地实操指引》一书的诞生，董极表示完全是个意外，是一个不小心而致；身处极速发展的深圳，现在的80、90后由于更多关注现实利益而失去了自我沉淀、自我价值展示的机会，而董极作为典型的80末，选择了与众不同的一条自我发展模式，通过充分利用平台资源不断沉淀自己，不断构建自己的专业知识体系，打造个人专业名片。

　　“坦白说，最初根本没有想过要写一本书，只是基于自己操作了非常多的工改项目，对相关政策理解较深，所以按照自己的经验总结了这些项目的操作模式，是作为公司内部的培训材料使用。初稿出来后，领导高度重视，又经过大半年精心的修改，才最后成型。在这里也非常感谢我的领导，感谢世联行平台的支持。”董极如是说。

　　4年30余个工改项目，深圳工改专家代言人

　　截至2016年8月，深圳全市列入计划的工改项目约70余个，董极进入职场即开始操作工改项目，目前已操作列入计划及意向进行工改的项目达30余个，包括城市更新类的工改工、工改居、工改商和非城市更新类的工改工等繁多类型。

　　“不同类型工改项目的产业要求、地价测算、增值收益缴纳、申报及改造流程模式等有较大差别，这也是工改的复杂性和专业性所在。” 董极如是说。

　　董极表示，实操案例中如同泰时代中心为典型的非城市更新工改项目，方大城为典型的城市更新工改项目，特区建发留仙洞1街坊、深湾科技生态城等为特殊条件出让地块项目，上述这些项目在无论是在前期规划设计阶段还是后期营销阶段适用的政策都有较大差别，所以在市场的操作手法上也不尽相同。

　　工改，未来的主场，亦是未来的战场

　　深圳供地结构，2011年持续至今，深圳土地供应以城市更新占绝对主导地位，城市更新批准用地规模占比从2011年的65%以10%-15%左右的速度持续增长，到今年上半年已经达到85%的高位。

　　城市更新供地结构，2013年深圳城市更新拟拆除重建的用地规模为160万平方米，此后，每年以200%的比例大幅增长；其中2013-2015年，城市更新拆除重建工业用地规模占城市更新拟拆除重建用地规模的比例平均在15%-20%之间，然后这一比例在今年上半年已经达到50%(约130万平方米)以上，显示出城市更新工业用地已进入供应爆破期。

　　自2009年《深圳市城市更新办法》实施以来，深圳城市更新出让的工业用地达330万平方米的规模，建筑面积达1200多万平方米，年均计划供应建筑面积约200万平方米；2014年后，年均计划供应建筑面积达300-400万平方米高位；工改项目已开始成为未来的主场。

　　近年深圳商务办公(包括商务办公和研发办公)年均去化约30-40万平方米，年均增幅在15%-20%；2015年开始工改项目逐步市场销售阶段，随着大量规划的工改项目不断落成，可预判未来市场化销售的研发办公物业将呈现爆发式增长，形成白热化竞争。

　　“央企炒作地王，外地开发商大举进深配置资源，本地开发企业积极转型涉足工改领域，深圳土地市场已演变为资本市场；工改，未来的主场，亦是未来的战场。” 董极如是说。

　　主战场时代，政府与开发商之间博弈的均衡

　　20世纪90年代，深圳工业用地的第一次革命主要以二产为主，为深圳城市发展做出重要贡献。今天，一方面我们可以看到以金融业为主、缺乏实体产业支撑的香港经济已进入下行通道，深圳高房价压力下人才流失，华为、中兴等研发生产部门的外迁，产业发展缺乏人才支撑；另一方面，绝大部分开发企业没有经验也没用能力运营产业园区，仍以地产开发思路进行工业用地项目开发。如何均衡政府与开发企业之间的利益已成为现实问题，董极表示，现行条件下只有政府通过政策创新、入股、指标考核、合作等创新机制等积极参与到城市产业发展的过程中，才有利于为城市产业发展保驾护航。

　　在现行市场条件和政策体系下，董极建议可重点关注政府如下动作：

　　第一、宝安区工业用地红线和工业用地蓝线的划定有效为地区产业发展提供空间和政策保障。

　　第二、罗湖区对旧改项目要求开发主体与区政府签订招商引资方案，亦可以看到区政府对发展产业的决心和力度，预判其他各区也很快会出台类似政策。

　　第三、创新型产业研发用房。创新型产业研发用房是工改项目中政府要求配建的为扶持城市中小企业而制定的，可理解为旧改项目中的保障房，因为很多工改项目尚未落成，创新型产业研发用房的具体运营和实施效果有待持续跟进；另外，与创新型产业研发用房类似的如万科云城项目中的返还政府物业。

　　第四、工改保政策。该政策政府还在研究中，一旦该政策实施，一方面35%的商品房可以保障开发商基本收益，另一方面能提供部分保障房留住人才为城市产业发展做贡献。

　　第五、统一基准地价标准化体系。该政策政府还在研究中，因基准地价需要3-5年更新一次，一旦该政策实施，可通过稳定地价进一步稳定房价，以留住人才；因2015年全市整体房价涨幅极大，预估政府会对2013版基准地价更新，上调幅度在50%左右。

　　未来已来，工改即未来

　　会议最后就嘉宾比较关心的关于深圳未来房产投资方向进行探讨。董极表示，在关内8万+，关外5万+的超高位房价下，普通住宅的投资门槛极高、投资属性也逐步被减弱；虽然工改产品受政策条件(如增值收益、法人购买、房产税、转让等)限制，但因其具有价格优势和较高升值空间的属性无疑成为深圳未来房产投资的重要方向之一。