走出国门谋求收益，多元配置个人资产，本是守护财富的大势所趋；然而，投资并非“条条大路通罗马”，走错了路，财富损失了不说，更是错过了正确投资大势与投资机会，可以说是“赔了夫人又折兵”——澳洲高层CBD公寓，恰恰就是近期受到国内投资者热捧的一条“错路”。澳洲房产市场过去60年可以用一路高歌来形容，7-10年房价翻倍似乎已经成了澳洲房价的“座右铭”；但如此稳定和健康的房地产市场，却被人为的错误解读和应用！

　　10%资金撬动100%利润，“神话”还是“梦话”

　　众所周知，银行限贷、限外之前，投资澳洲房产，可以获得贷款支持；这样的话恐怕澳洲中介都会给投资者反复灌输，尤其是“公寓投资，首付10%，未来撬动100%投资收益”，吸引了不少投资者；该如何理解呢？简单的逻辑关系是：现在支付10%首付、按照过往澳洲房价年增长10%的增长率来看岂不是现金投入回报率达到100%了！看似是澳洲房地产投资的“神话”，实际上只是个别中介臆想的“梦话”。

　　首先，公寓多为期房发售，买主在交付了10%的定金之后，待公寓建成交割时再申请贷款，补齐尾款——这也就是所谓“10%的力量”。近年来澳洲各首府，尤其是墨尔本、布里斯班有数十亿资金投向公寓项目，供大于求已经成为定局，公寓价格得不到保障，银行为了规避风险，限贷了。目前墨尔本CBD项目都在挥泪甩卖，哪里还有盈利机会？

　　其次，7-10年澳洲房价翻一番计算所得的增长数据不是泛指任何澳洲的房产，是以中位别墅价格的过往60年走势做的概括；不是指新房公寓、不是指CBD公寓、更不是指供过于求的CBD高层小户型公寓。

　　还有，明明银行不再给海外人士提供按揭抵押贷款，却仍有些中介“哄骗”客户所谓特殊关系和渠道可以获得贷款，让客户的10%暴露与有去无回的无限风险中。(个别案例获得贷款批准不能以偏概全)

　　供需两重天，走势各不同！

　　目前澳洲首府区域，仅悉尼和阿德雷德公寓市场保持了平稳上涨，悉尼的近城区的suburbs甚至还录得了两位数增长，增长的地区基本都是供给稀少而需求旺盛的地区，户型都是至少能满足4口家庭需求房产类别；(至少2房2卫有车位)；这些区域包括：Darlinghurst、Coogee、Lindfield、Redfern、Ultimo、Rosebay、Chinpandale等；而对比严重供过于求的墨尔本CBD及5公里范围的近城区、及布里斯班CBD范围内而言，降幅超过10%都无人解盘的窘境比比皆是；一半是海水、一半是火焰，盲目投资澳洲供过于求高层公寓市场的中国投资者改清醒一下了。 基于下面的统计数据作为投资者的您该作何感想：

　　1、99%的澳洲本地人不住在CBD，CBD是外来人口临时居住和集中的区域，您买的房子未来打算卖给谁？

　　2、澳洲的基本家庭构成是4-5口之家，您买的小户型打算未来套现给谁呢？(海外人士无法购买二手房产，未来您的买家一定是本地人才行)

　　3、澳洲是城镇化实行40年的发达国家和地区，而非就业、教育和生活高度集中、依赖中心资源的地区；

　　4、澳洲房地产的二手买卖交易量占市场总体交易的93%，而非新房市场；

　　5、澳洲本地人87%都是居住在联排和独栋的房子里，而非高层Apartment；部分澳洲人居住在近城区的Unit里面(低密度、低维护费用、大空间、更多隐私性)。

　　D-day来临：是滑铁卢，不是诺曼底

　　D-day本是军事用语，指的是“进攻发起日”；“二战”时候的诺曼底登陆日就被称作了D-day；只是此次澳洲公寓的投资者们，面对的不是诺曼底之后的胜利，而是滑铁卢式的溃败。

　　据澳金融评论报，“Home Tree集团一位中介 Mark Yin称，国内客户在澳洲银行的贷款全部被冻结了，客户们原本都在等待澳洲的房子交割，这些公寓多位于墨尔本CBD。”这些投资者未来要么面临公寓被收回，损失10%的定金，要么只能寻求私人金融机构的高利贷以解燃眉之急。这些金融机构的利率多在7.5-12%之间，较澳洲银行等贷款机构的利率高出数倍。

　　澳洲公寓会涨？涨上去的只是空置率罢了

　　即便是赶在限贷政策之前贷到款的投资者，他们的日子也未必好过；之前“租金抵房贷”的如意算盘落了空，同样要面临筹款还贷的压力。

　　价格下跌，空置率上升，并非耸言听闻。截至2015年11月，墨尔本市有20000间公寓正在建设中，另外19000个批准，而未来更有30000住宅等待批准。而现在墨尔本市中心里一半的新房屋正在建设中。过多的公寓必然导致租金回报率的降低！并且导致一系列连锁反应：

　　·沿着墨尔本主要道路St Kilda Road，有20%的公寓正在求租

　　·墨尔本CBD地区，有12%的公寓空置无人居

　　·今年第一季度，澳洲大约有10%的公寓亏本卖出。其中，墨尔本有11.7%的公寓亏本卖了，布里斯班则是10%公寓亏本卖出，而达尔文更是近四分之一的卖房者遭受了损失。

　　一系列事实都已经开始彰显澳洲公寓投资的风险，尽管如此，目前墨尔本市区还有成千上万套公寓正在开发或规划中，届时CBD公寓的租金回报率将会变得更加糟糕，公寓的投资前景更加不明朗。

　　综上，投资者在进行离岸房产配置时，偏听偏信、人云亦云，错误的将资金投入到错误的项目上；究其根本，还是因为不了解投资目标市场的规律，盲目照搬国内十几年顺风顺水的购房经验，以为在中国房地产市场的黄金法则一样适用于澳洲，如中国投资者喜欢买小户型，而在澳洲投资小户型，不仅仅增值慢，折旧高，而且无法澳洲本土刚性需求家庭的居住需求，造成二次销售套现的困难重重。说到底，投资者进行项目投资，应该是基于市场的分析，而不是中介的话术、臆想中收益、项目有多便宜来决定的，否则很容易将资金投入到“火坑”中，落得“赔了夫人又折兵”的下场。

　　本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、(IFA)独立理财师课程不动产投资导师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE。