在有中介参与的房屋交易中，业主将待售房源委托给中介机构是第一步。房源委托的方式决定了经纪人在交易中的利益分配关系，也决定了经纪人以何种方式将房源信息向其他经纪人或消费者曝光。从国际上看，一般房源委托合同主要有独家委托、独家代理和开放式委托三种，不同的委托方式决定了房屋匹配的效率，而独家委托方式正被越来越多的国家所采用。

　　 什么是独家委托

　　 独家委托合同，美国称为Exclusive right-to sell，日本称为专属专任合同。这种合同保证了卖方经纪人的独家排他性出售权，在委托期限内，无论谁找到了买方实现交易，卖方都需要向签约经纪人支付佣金。

　　 独家代理合同，美国称为Grants to a single broker an exclusive agency，日本称为专任合同。这种合同与独家委托的不同在于卖方保留了自己出售房屋的权利，即如果卖方自行找到买方，无需支付佣金。

　　 开放式委托合同，美国称为Open listing，日本称为一般合同。这种合同允许卖方委托多个经纪人，只有找到买方并完成交易的经纪人才能获得佣金。开放式委托中，卖方也可以直接与买方交易而不用向之前委托过的经纪人支付佣金。

　　 三种基本委托合同

　　 独家委托合同

　　 独家代理合同

　　 开放式委托合同

　　 来源：链家研究院整理

　　 独家委托正在成为市场主流

　　 美国绝大部分交易都采用独家委托。美国1880年之后经纪行业开始萌芽，最初为开放式委托。20世纪50年代以后，旨在促进经纪人合作的房源信息共享平台MLS(Multiple Listing Service)逐渐得到市场的认可并成为美国经纪行业的核心，其制定的规范成为行业遵循的标准。多数MLS强制要求加入其中的经纪人上传的所有房源必须签订独家委托合同。1970年以后，独家委托合同取代了开放式委托成为主导性的委托形式。目前美国几乎所有的地区级经纪人行业协会和城市地区的经纪人行业协会会员都加入了MLS，意味着绝大部分房屋交易委托采用独家委托合同。

　　 日本独家委托份额高速增长。日本独家委托日本独家委托、独家代理以及开放式委托三种方式均得到承认。日本近年来开放式委托比例开始有所下降，独家委托房源比例持续增长，独家委托房源在成交比例上也大幅高于开放式委托房源。从2014年的房源委托登记数据看，日本独家委托比重为26%-29%，低于独家代理，与开放式委托相当。然而，从成约比例上看，独家委托的成约比例远远高于独家代理和开放式委托。

　　 2014年东日本REINS委托房源登记及成约件数

　　 来源：东日本REINS

　　 从近年发展趋势上看，从2002年到2014年间，独家委托房源增长131%，独家代理房源增长25%，开放式委托房源增长40%，独家委托增长大大超过其他方式，市场份额不断扩大。

　　 独家委托是大势所趋

　　 随着二手房交易规模的扩大和从卖方市场向买方市场的过渡，房源委托方式从开放式向独家委托转变是大势所趋，这是扩大房源曝光范围的需求。由于行业低门槛，房源非常分散，如果每一个公司只拥有极小一部分房源，无法吸引足够多的买家、独立的经纪人“单打独斗”难以适应房源大范围曝光的需求。开放式委托下，卖家和买家都需要同时和多个经纪人磋商，信息传播效率很低，并且开放式委托中“搭便车”的问题，使得经纪人缺少房源曝光的主动性。为寻找潜在买主，房源信息只有更大规模的得到传播才能最终成交，这必须以信息专有保护为前提。因此在二手房交易需求不断扩大的市场中，独家委托更具效率。

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