如今互联网+成为国家战略，供给侧改革恰逢其时，运用互联网技术手段，建立一套符合房地产市场运行规则，形成现代整合体系已经成为大势所趋。在第八届中国房地产科学发展论坛之际，优采供应链金融服务创新暨联合采购分论坛于2016年6月24日如期举行，就供应链整合，需求定制的产品服务等方面的问题进行了深度探讨。会上，来自宝龙地产财务管理中心总经理李航发表了题为《宝龙地产供应链金融实践》的演讲。

宝龙地产财务管理中心总经理李航

　　以下是会议实录：

　　李航：大家上午好，非常高兴有机会跟大家交流一下关于金融链行业的实践。以下的演讲仅供大家参考，希望引发大家更多的思考。首先我介绍一下宝龙地产，宝龙地产是一家香港上市、以商业地产为主业的地产公司，在百强里排名34位，我们也是最早在香港上市的地产公司，截止到2015年有25个项目正在运营。宝龙地产2015年销售收入有140多亿，还有10多亿的租费收入。到目前为止，在商业地产耕耘有20多年，是比较成熟的商业地产公司。宝龙地产财务方面。大家都知道，对于房地产公司来讲，资金是血液，房地产公司最缺的就是钱。没有哪一个房地产公司敢说非常有钱，都是对于资金非常渴望。对于房地产公司来讲，融资就是非常重要的角色，对于宝龙地产来讲，目前国内外主流行业我们都有涉及，花样也很多。

　　这是宝龙地产去年年报的数据，我们整个融资总额是227亿。这块主要还是来自于银行借款，因为银行借款比较便宜，其他比较贵。金融市场上常见的贷款方式我们都做过。在应收票据这块，我们香港有发人民币、美元的债，而且在去年的风头，我们在国内发了公募债、私募债，还有其他的一些信托，我们整个融资成本中间是成下降的趋势，也符合我们这两年金融市场的趋势，这是我们基本的情况。

　　说一下供应链融资，在之前多年，房地产都走开发贷，走物业贷。其实这个过程中，我们也探索，从贸易的形式，通过应收、应付，这种就是债权、债务的融资。我们认为有4大类。比如说我们从客户这端讲，我们对客户，买我们的房子，因为我们是地产商，我们卖房子给他，我们必须形成应收债权，有分期、有按揭贷款，我们就形成应收。

　　还有一方面是宝龙地产自己的，比如说我们做一些融资，把地契转嫁到开发商上，大家可能不一定注意到这方面，还有一块是字搭平台，自己建贸易公司的平台，我们要建几个贸易公司是很简单的事情。首先我们看一下供应商端的融资，我这里写了两种方式，直接和间接，不管是直接还是间接，本质就有一条，就是一种债权资产的转让和融资。实际上从这上面看，资产公司不管怎么样，要有一个债务凭证，这个东西我通过这种债务凭证转给相应的公司，就可以形成融资。

　　一种是直接，我直接承诺到期付款，供应商可以凭我这个承诺去银行拿到钱。从我们角度讲，我直接操作就是我给你一张商业汇票，你把钱贴出来，这也是一种比较简单的供应商融资。

　　第二种是间接的，我们做了各种各样的融资，比如说我做开发贷，或者经营贷，银行有时候会收我们一些中间费用，但不是直接给现金，我们会给一些汇票，宝龙地产开商业汇票，所以我叫做间接方式。这个东西跟企业地位有关。如果供应商跟我们做久了，他们也知道我们不会押他们汇票，因为这个市场在供应端竞争比较充分。

　　接下来客户端，就是应收帐款这方面，我们房地产11年像100多亿的房产销售，我们正常应收款是20、30个亿，这个金额比较少，这方面不会特别大，但是这块市场目前比较成熟，主要是尾款操作。我们正在操作这个事情，跟某家中介操作尾款的ABS。以我对客户应收资产，作为资产支持专项计划。这给我们提供融资支持，做起来已经锁定利率，应该是比较核算的交易。

　　第三方面，我们刚才讲的是内部做贸易平台，作为房地产总部，我是有自己的职能部门，整个成本管理公司也在总部，我们做一个采购平台，从公司管理角度讲，都是说得通。我们在总部就可以搭建多层贸易公司，这里面有几个好处，一方面总部人员多，通过总部做贸易，没有收入成本，做一些税收优化。另外一方面形成巨大贸易量，这个去融资也是非常方便，对地产公司的应收款，对材料公司的应付款，都可以做流动资金贷款，这一系列的贷款方式都可以通过平台搭建，而且所有的供应商都是A贸易公司卖给B贸易公司，B贸易公司再卖给地产公司，这样的形成多样化的融资模式。

　　接下来刚才我们把这三端做一个简单的介绍。宝龙地产在这过程中面临的主要问题，这些东西尤其是做ABS，甚至包括工业地产商的应付融资都是金融贷，结构复杂，其在整个过程中要清楚结构。但有时，做我们特殊融资，中间要搭一些层级，这个结构要搞清楚。

　　第二个要考虑的是成本问题，除刚才说的汇款的方式，我们也曾经想过用寻找第三方机构做相当于罗总说的方案，但是这里面有一个比较难的问题，我以前用的方式，不知不觉的偷偷摸摸把这个东西发给大家，但是用这种方式就把这种事情放到明面上。这个成本相对来说是非常敏感，如果要做到这个事情，及早沟通对双方都有好处。

　　第三是过程中的税收问题，作为财务人员，包括其他非标的融资，中间涉及到很多价格，一定要考虑清楚这个细节。我说税收问题，其实你这个交易细节的设计，你如果考虑不到那么细，钱怎么开，资金怎么放，其实税收压力很大。在这个过程中，包括金融机构有可能多交很多税。这个对大家都不利。现在应改收之后，是不能抵税的，这个对大家影响非常明显。考虑清楚税收，把你交易结构所有细节都考虑清楚。

　　第四个就是合作伙伴，过程中管控要到位。找一个好合作伙伴，方案可以协调，往往会达到事半功倍的作用。谢谢大家。