从二战期间，第一个智能社区“布莱切利园”的出现，到二十世纪八十年代，智慧城市的概念开始兴起，再到目前在全球范围内发展如火如荼的智慧城市已经成为全球性的热门话题。“房地产是任何一个城市基础设施的重要组成部分，如果一个城市想要发展智能化，如上海，则需要将房地产行业置于前沿及中心位置，因为它承载了智慧城市发展计划。”这是近日戴德梁行(微博)中国区战略研究部主管Shaun Brodie对房地产与智慧城市关系的解读。

　　时代造就智慧城市全球智慧城市快速发展

　　随着人口的不断增加，全球城市化的快速发展，有效的智能化城市管理已成为必须。而信息时代科技的普遍运用，为城市基础设施的智能化带来源源不断的动力。“现在，我们生活在一个每秒钟有290万封电子邮件被发送，每分钟有100小时的视频被上传到YouTube，每天有5亿个推特被发出的世界。”这是一个信息的时代，这个时代赋予智慧城市快速发展的温床。

　　截至目前，英国的“便捷伦敦”计划，旧金山的EcoMap信息服务，韩国仁川的“嵌入式城市服务”，均成为智慧城市建设的成功案例，特别是新加坡市这个注重持续发展革新的城市，更是在未来把智慧城市的目标上升到另一个阶层，预计打造成为一个智慧国家。据戴德梁行研究部透露，到2015年，随着全球人口达到80亿左右，预计全球至少有88个完全功能智慧城市。

　　中国智慧城市建设如火如荼上海为佼佼者

　　在全球智慧城市发展的浪潮下，中国已有大量城市投身到智慧城市建设大军。截至2013年，全国已有超过300个经由政府批准的各种形式的智慧城市发展规划。其中开发建设的城市主要集中在东部沿海地区。北京已经实现城市和城际交通的控制系统，通过室内的10个控制中心实现了高效的交通控制。与北京相邻的天津，则利用地理空间信息结局方案打造“智能电网”，促进电网系统升级。

　　上海作为中国较早开始接纳智能城市发展理念的城市，已成为国内智能城市发展的领导者之一。自2011年提出“智慧上海”三年计划开始，上海已成功达成一系列智慧城市的目标，例如电子健康档案、食品安全溯源系统以及水电煤的电子账单等。

　　“iShanghai”是上海智慧城市建设中的成功案例。2012年，上海启动“iShanghai”免费WiFi计划，在上海火车站等交通枢纽，外滩、新天地等旅游景点以及公园等9类公共场所都建立公共WiFi接入点，到2015年4月，“iShanghai”覆盖范围由原先的9类公共场所扩大至15类公共场所，。预计到2020年底，“iShanghai”覆盖规模将达约4000处，基本实现上海全市主要公共场所的全覆盖。未来，上海居民和来沪游客几乎在上海的所有公共场所都能享受到免费快捷的上网服务。

　　就区级而言，上海闵行区早在2011年已启动“智慧闵行”计划，已在政务、社区、交通、教育、卫生、无限设施技术、电信媒体和通信(TMT)服务等领域取得了显著成效。在政务方面，闵行区通过五年的建设，建立了全区各单位统一授权和登陆的内部办公系统，不仅促进工作效率，而且提高了劳动生产率；在医疗卫生方面，闵行区智慧医疗建成了区域电子健康档案和数据共享平台，在全区建立电子健康档案210万份，电子档案基本覆盖闵行区常住人口，方便医生更全面地获取病人的就诊记录和病历。

　　商业地产进入“智能时代”

　　上海智慧城市的发展给各个领域带来改变和助力，上海十三五规划就提出，智慧城市技术可以帮助上海服务业、制造业、创新中心等领域实现目标，至2020年，上海将发展成为一个集金融、贸易和运输于议题的重要国际经济中心。

　　戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie近日提出，未来中国的特大城市会更深远地促进智慧城市的发展，比如上海。上海在考虑实施智慧城市计划时，需要考虑其巨大的商业地产体量。当新的商业地产科技发挥最大作用时，商业地产可以达到提高效率、提升资产价值、增加可持续性的目的。

　　以购物中心为例。戴德梁行研究部数据预测，截至2020年，上海市中心优质零售物业体量预计从现在的2,284,169平方米增长至3,455,932平方米，增幅预计高达51%。这不仅预示着未来零售业愈加激烈的市场竞争，也要求更多的智能运用运用到零售行业中。

　　目前，许多购物中心已经开始采用“大数据”分析来保持或增加资产价值，比如销售数据、客户关系管理系统数据、消费者客流量数据及消费者行为数据以消费者客流量“大数据”来看，这些数据可以通过地理围栏技术获得，从而帮助购物中心业主或者运营人员形成关于有效执行资产价值提升的战略目标决策，比如租户重组或者中心内部设计及布局。地理围栏是基于真实世界地理区域的虚拟边界，以使用GPS或者无线电频率识别(RFID)的软件来为特定区域定义边界。

　　Shaun Brodie表示，一旦消费者进入地理围栏零售区域或者在其中闲逛，他们的智能手机将间歇性发生回显信息。这些数据能够被业主分析并用来调查消费者的来访频率、消费次数、停留时间以及客流高峰期时间等信息。通过分析“大数据”，可以准确定位合适的零售商品与服务，优化智能购物中心的设计和整体空间，以达到吸引消费者，拉动销售、利润，同时提升该购物中心资产价值的目的。

　　关于时下热门的物联网，戴德梁行董事、中国区产业地产部主管苏智渊表示，商业地产中物流仓储物业的能源消耗已触及底线，但这种情况在物联网实施后有所改变。他认为，物联网、智慧城市和工业4.0其实意思相同，即通过更多的智慧互联来实现定制化的生产和服务，从而用更高效的手段来管理城市。以智慧交通为例。智慧交通是智慧城市的一个重要板块，目前，智慧路灯已经出现，它们可以随着路灯下行人车辆的数量多少和阳光照射的光度来自动调节合适的光照度，同时，路灯可作为WiFi的投射点，从而减少城市中无线联通的盲区。

　　另外，苏智渊提出，如果每个功能性物品都成为一个网络终端，并通过更智能的技术实现城市管理，那么未来，物联网的概念将会逐渐消失，现如今我们想象的新技术和新概念最终都会融合成智慧生活的一部分。 苏智渊认为，技术的飞速变化也正在不断地改变房地产的功能特性，因此，戴德梁行必须走在市场前沿，应对不断变革的房地产市场。

　　智慧城市发展下，商业地产如何更加智能化？写字楼、购物中心、物流仓储如何应用高科技达到智能化？上海的智能地产将如何发展？戴德梁行华东地区研究主管、中国策略研究主管Shaun Brodie ，在即将举办的《城市科技：智能房地产成就智慧上海》论坛上将给予详细答案。