直播：第八届中国房地产科学发展论坛
2016年是“十三五”开局之年，也是推进结构性改革的攻坚年。为探索房地产在未来五年的发展格局及趋势由中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会主办的第八届中国科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛于2016年6月23日在江苏省常州市绿色建筑会议展览中心举行。
以下是会议实录：
【冯俊】：各位上午好，第八届中国房地产科学发展论坛第三届中美房地产高峰论坛现在开始。对各位来宾表示热烈的欢迎。向所有的工作人员表示衷心的感谢。下面允许我介绍今天的嘉宾，他们是国务院发展研究副主任王一鸣先生，中国房地产业协会会长刘志峰先生，常州市高云先生，美国亚裔房地产协会荣誉会长吉姆·帕克先生，美国房地产协会现任会长、副会长李任之女士，中国北美房地产协会主席，平安银行副会长赵继臣先生，澳门理会会长陈更为(音)会长，江苏武进区副会长，副局长陆宏伟先生，美国首席经济学家大卫克罗(音)，阿拉斯世界集团创办总裁。出席会议的还有中房协的各位会长，大家以热烈的掌声向他们表示热烈的欢迎。
冯俊
“十三五”是中国发展新阶段，深入贯彻中国工作精神，对房地产提出的新要求，推动供给侧改革，每一个五年规划都是中国社会规划的灿烂期许，既有期望也有未知。我们这次论坛把中美高峰论坛放在一起，也希望借助国际视野，为房地产启发思路，增进房地产改革的共享发展。
常州是中国长三角的著名城市，是中国改革的窗口城市，也是推进绿色建筑的主要城市，下面有请常州市人民政府市长费高云先生进行致辞。
常州市人民政府市长费高云
【费高云】：尊敬的刘会长，王一鸣主任，王建国院士，各位嘉宾大家上午好。今天第八届房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛在常州举行，我仅代表常州市委市政府表示感谢，对大家长期以来对常州的房地产建设和房地产的大力支持，表示衷心的感谢！
改革开放以来，我国城乡面貌日新月异，房地产业取得的成就有目共睹。虽然国家经济进入新常态，房地产已经进入了新的阶段。本届论坛以绿色、开放、共享等五大发展理念为主导，以加快供给策改革和住宅产业化为发展，增进中美在房地产业的发展和交流相信对全国和常州房地产业持续发展，发挥积极作用。
常州努力保持房地产市场平稳发展。2006-2015年，常州商品房成交7000多平方米。2015年常州市区商品房在江苏省排名第4，在江浙沪城市中排名第6，仅低于上海、江苏，南京和无锡。缘于较大的市场容量，一大批房地产企业纷纷进驻常州。目前在常州的房地产企业有200多家，一级企业9家，同时中海、华润、龙湖、万达等国内知名房地产上市企业，港资和外资房地产企业进入常州市场。近年来常州始终坚持把房地产业转型升级与创新发展，将其作为提升区域竞争力的重要举措，荣获了全国文明城市，国家环保模范城市等荣誉称号。获得了全国唯一一家绿色建筑产业区，全国建设日趋完善，百姓的幸福指数不断提升。
常州贯彻落实国家的要求，大力发展绿色建筑，出台了关于推进供给侧结构性实施意见，去库存的实施意见。目前常州市去库存取得明显成效，房地产市场呈现持续、健康发展的良好态势。各位嘉宾和朋友，再次感谢中国房地产协会和房地产行业对常州的信任和厚爱，真诚希望大家继续关注和支持常州的发展建设，我们将提供更加优质、高效的服务，营造优良的发展环境，为投资者呈现广阔的发展空间和机遇，把常州建设成投资洼地，创新高地，发展福地。最后祝大家身体健康，事业发达，祝本届论坛取得圆满的成功，谢谢大家！
【冯俊】：很抱歉，我刚才把刚才一位重要的人物落下了，我们出席我们论坛的有一位非常著名的专家，他是中国工程院院士王坚国先生，下面有请亚裔房地产协会荣誉会长吉姆·帕克进行演讲致辞。
【Jim Park】：女士们、先生们大家早上好。非常容幸来到这个美丽城市参加此次会议。再次祝福大家。现在我代表美国亚裔房地产协会致辞。美国亚裔房地产协会发展只有13年，我们有1500个会员，在美国和加拿大都有我们的分支，我们非常开心看到有几个人都是从美国来到我们这个会议，非常感谢我们有这么多会员，还有相关的亚裔学院学员跟我们分享这两天的会议。
美国亚裔房地产协会荣誉会长吉姆·帕克
在2010年的时候，他们签署一个备忘录，与房地产行业进行合作。任何伟大的事情都是好事成双。美国的苹果公司，如果没有乔布斯的帮助，也不能达到成功。比尔·盖茨在成立微软之前，如果不认识(斯蒂文)也不会有这样的成就。所以非常感谢我们有这样的合作伙伴的关系，非常感谢刚刚我提到两位非常好的重要人，让我们合作达成共识和成功。我们需要感谢很多背后人，让这次会议成为很重要的会议。
美国的住房市场，在最近这几年发展比较快，首先是美国按揭的发展和投资方面也是在19世纪末期和20世纪的早期，中国为美国按揭市场作出很多的努力。如果没有中国的投资，按揭市场没有现在好的发展。这也在今天的有关的影响下，比如说现在中国的住房和商品发展都比较快，中国现在已经是美国房地产业最大投资来源。20%的美国房地产都从中国去到美国那边，所以这个数量每年都在增长。
所以总得来说，我们的经济，多少住房市场其实都是与中国紧密联系，因为对于我们双方都非常重要，能共同努力达到互相的赏识和互相双方的经验。美国的市场，在2008年住房危机之后进入最大衰退期。我们的市场现在在慢慢回暖，有的人担心有第二次的衰退在住房建造情况下，我们人口住房问题是非常平衡。
在美国的住房市场，经济现在占了比较大的比重，没有经济的简单描述，纽约两个情况不一样，我们不能让不了解这个市场进入这个其中，我们要做正确的决错，做正确的投资。美国的经济不仅仅是房地产的经济，而且是包括了所有的经济方面的转型和改革，包括我们技术方面的改革，在美国主要的供应商，就是从我们的供应商转到消费者这边，美国的消费者因为有技术的力量，所以他们变得非常有能力。讲到移动技术，我这边有一个苹果手机，这个手机是根本性改变了美国经济结构。比如说优步的技术，让消费者更好了解我们信息和服务。这样更好发展，从我们供应商转移到消费者手中，为消费者提供更好的服务。
我们看优步这个软件，它只出现了5年，却在市场估值是比通用汽车要高很多。比如说它现在卖了100辆车，估值比优步少，因为优步是下载在手机上，我们可以做出行选择。但是在投资者来说，市场价值比通用汽车高。所以我们市场结构在美国发展变化很大，所以你们必须要意识到这种转折性的变化。
这种新技术不仅仅改变了消费者的需求，也转变了我们对住房的方法。我们认为铸造建房也是不一样。我们有很多车，有很多的停车场，因为很多人有其他的选择，这些技术不仅仅改变我们是否买一个车，还是改变了我们住在哪，我们怎么样建设我们住房环境等等。这也关系我们的未来，我们也非常高兴跟大家讨论这些问题。两年前他们的代表团去到旧金山，我们也感谢你们邀请我们来到此次会议，你们的热情我们也非常感动，非常感谢我们之间的友谊，非常感谢你们的努力支持我们的会员，还有国家、市民，我们在以后进一步发展，非常感谢这一次的会议，谢谢。
【冯俊】：非常感谢吉姆·帕克的发言，下面有请常州市武进区领导对武进推进绿色建筑发展情况进行介绍。
武进区领导
【武进领导】：尊敬的王建国院士，女士们，先生们，大家上午好。在这个美好的季节，欢迎大家共进武进，接下来由我介绍一下武进的绿色发展。我的主题是武进的《绿色发展新地标》。
为了应对世界的环境保护，建设生态城市，推广绿色建筑，并随着十八大美丽中国的战略推进，特别是十八届五中全会，包括“生态文明”在内的五大新理念的提出，绿色发展从未像今天一样，绿色建筑成为战略性新兴产业，已经进入中国的战略发展。
作为中国较早发展绿色产业，地处长三角的武进，利用的独特的地理位置。十二五期间，武进把加快发展，推动节能减排作为重要的抓手。武进被评为发展城市，并在环保部和住建部分别确定为全国第三批试点地区，以及全国唯一一家绿色建筑地区，以及绿色建筑看武进的品牌。
我们主要抓了政策先导，从2011年，武进第一个绿色监督诞生，到出台绿色发展的全面战略意见，完善市场机制等措施。
我们绿色建筑已经达到了350万平方米，规模是全省的前列。其中绿色建筑运行当中，在全省的1/5，形成了绿色社区，绿色公园等全方位展示公园。全国首个绿色建筑创新奖，全省首批建设产业示范化小区，全省首个按照二线改进的标准，这些项目集中展现了绿色的建筑，较好体现武进绿色建筑的产业水平。
以点带面，以产促成，产生融合的绿色建设协调发展的新路径。在全区规模化推进绿色建筑，也在产业园区进行绿色建筑的产业布局。2012年6月，常州市绿色建筑园区正式成立，开启了武进绿色建筑发展的新篇章。通过4年的实践，武进基本形成了涵盖绿色建筑，研发、推广、金融全产业链的整合。目前园区已经有中建材绿色研究院等在内的100多家绿色建筑研发机构，施行企业以及招商地产等国内外著名地产公司落地。国内首家绿色建筑，电子商务平台正式上线，绿色建筑高端产业基地建成投运。
我们以示范项目引领，通过建设绿色建筑办公、展览和绿色建筑的社区，以及绿色产业园区不同类型的绿色建筑，将绿色建筑打造成一种文化，让武进成为绿色建筑的大观园。全面展示绿色建筑给现代生活带来的健康、舒服和积累。现在专业技术人员，到我们这里可以获得全产业的支持，老百姓可以切身体验到绿色建筑的健康和舒服。武进区基本形成了绿色建筑培训、推广、示范的一条龙。
“十三五”武进区将继续走绿色发展道路，继续做绿色建筑的排头兵，加快建筑环境节约型，为建设经济强，百姓富。欢迎各位为新常州做出新贡献。最后，祝各位领导和嘉宾，身体健康，合家欢乐，谢谢！
【冯俊】：谢谢武进领导的发言，下面进行本会论坛的主要演讲，有请国务院发展研究中心副主任、党组织成员王一鸣先生进行主题演讲，他的演讲题目是《“十三五”中国经济展望》。
国务院发展研究中心副主任、党组织成员王一鸣
【王一鸣】：各位来宾大家上午好。非常容幸有机会跟大家交流一下，“十三五”中国经济发展的一些展望。我们要展望未来，首先要了解现在，中国经济正在发生深刻的变化，我们把这个变化归纳为中国经济的新常态。
过去一个时期，中国经济经历了一个增速的换挡，我们本世纪以来，经济的最高点是在国际金融危机以前，就是2007年2季度，那时候增长率是14.8%，到今年1季度，经济回落到6.7%的增速，就是我们经济增速几乎下降了一半以上，那么过去5年多，要看到我们季度增长率基本上也是一个逐步下行的态势，那么在这个过程中，一系列的重大阶段性变化也在集中显现。
首先我们看2012年以后，中国的劳动年龄人口在开始减少，过去4年减少了1000多万，差不多是1300万左右。2013年以后，城镇的常住人口户均达到一套房，我们房地产市场供需在发生变化。现在房地产存量规模相当大。我们初步统计，在已经建好的还没有出售的，有7.2亿平米左右，如果加上再建规模这个数字就非常可观了，这个存量非常大的。
2014年以后，每千人拥有汽车超过100辆，现在是110辆，汽车市场的供需也在发生变化。我们90年末期以后，需要主导的结构发展变化，除了住行以来，其他领域的需求在扩张。高端化，就是随着收入水平的提高，我们对商品和服务的质量、品质、性价比提出了更高的要求，而我们国内，现在有一些领域还很难满足，形成了大规模的境外销售。去年境外销售规模差不多有1.5万亿。
同时我们服务需求也在迅速扩张，旅游、养老、教育、医疗和各类生产需求也在与日俱增。但是从供给侧来看，过去经历了制造业的迅猛扩张，这个速度是在世界经济史上前所未有，特别是与住和行关联的制造业。钢铁、煤炭、石材这些传统制造业，在市场需求发生变化的情况下，现在面临严重的过剩。
所以说，经济增长放缓，根本原因是什么？不完全是需求不足，随着收入水平提高，我们居民扩张还是非常快的。从根本上来说，还是需求结构变了，表面上有效需求不足，但是根本上是有效的供给跟不上市场需求变化。那么我们经济运行的当前主要矛盾，主要是供需的错配。我们供给是传统庞大制造业，跟不上需求的变化，像多样化，高端化，服务化演进。但是供给结构调整相对慢，有一些领域退不出来。
我们要把制造业的厂房、设备、人员、资金从过剩的领域退出来，进入到有需求的领域，要进行这种需求调整，由于体制的原因，我们还有一些困难。所以矛盾的主要困难在供给侧。
“十三五”期间，我们推进供给侧改革，也是一个十分重要的窗口区。如果我们沿用国企的办法，像1998年和2008年，我们过渡扩大投资，投资的遍及带动作用正在减弱，我们每增加一块钱的投资，产出逐年递减，投资对经济的拉动作用也在减弱。在这个过程中，我们要改变过去单一扩大投资来拉动经济的办法，要从供给侧发力，推动供给侧调整，培育新兴产业领域，拉动经济增长。
所以经济下行，是挑战，但更是机遇。因为下行会给我们推进结构调整更大压力，我们也只有面临这种压力的时候，才会下决心推进结构调整，推进供给策改革。所以我们不要轻易的浪费这次经济下行给我们带来的结构调整和动力转换的机会，我们要利用这次机会，加快推进过剩产生有效出清和资产充足，我们要振兴实体经济。
第二我们也要对“十三五”经济发展做一个展望。那么“十三五”，中国基本目标是要全面建成小康社会。按照我们既定的目标，我们到2020年，国内生产总值即GDP和城乡居民的人均收入，比2010年再翻一番。按照这个目标倒推，我们“十三五”的年均增长，要保持在6.5%以下。我们现在情况是什么呢？我们全年人均GDP超过1万美元的省份已经有10个省，其中包括广东、福建、浙江、上海、江苏、山东、天津、北京、辽宁、内蒙。大家可以看到这个基本上在中国的沿海地区，也就是在中国的发达地区。这10个省人口总规模超过5个亿，如果按照6.5%这个速度，我们到2020年，我们全国的人均GDP会达到接近1.1万美元的水平，去年我们接近8000美元了，所以说我们即将迈入了高收入经济体的这个门槛，通过“十三五”的努力，再持续发展几年，我们就很有希望，跨过中等收入阶段，迈入过收入经济体的行列。
“十三五”规划我们与其增长率，也是85计划以来最低的。按照以往的5年规划经验，我们通常实际增长水平，要比我们的预期目标高很多，但是现在来看，进入发展的新常态，我们要实现6.5%的经济增长，应该说难度是不小的。因为我们已经到了一个新的阶段，我们的过去传统的动力正在发生变化，我们过去经济的快速成长，主要靠生产要素的大规模、高强度投入，那么这种投入条件，在发生变化，劳动力供需变化，我们劳动人口减少，能源、资源、土地供需条件发生变化，环境应约数这个在变化。从需求来看，传统动力住和行市场的供需也在发生变化，所以我们说“十三五”要实现6.5%的经济增长目标，依然是有相当大的难度。但是我们有信心实现这个目标。
我们要怎么做呢？我们“十三五”规划也明确了，以供给侧结构性改革为主线，我们适度扩大总需求的同时，着力推进供给侧的改革。这句话写入了“十三五”的规划。我想理解这句话最重要两个方面，一是供给侧是主要的矛盾，将供给侧的改革要作为主供方向。我们条件发生变化，仅仅着眼于扩大投资需求，我们的边际，这种投入的边际效应正在递减，所以我们要从供给侧发力。
第二需求侧起着为解决供给侧矛盾创造条件的这么一个作用，所以我们说，我们要保持投资的适度增长，但是我们不能主次不分，我们还是要把供给侧放在主要的位置，同时也要保持需求侧适度发力。为什么把供给侧作为主要的方向？我们可以看到增长阶段变化以后，我们产业发展面临一些新的情况，那么我们可以跟日本和韩国做一些对比，从高速增长进入中速、中高速，中间都有一个拐点，这个拐点日本是发生在1969年，1973年石油危机之后，日本就结束高速增长。韩国是1988年，1998年亚洲金融危机以后，就结束了高速增长。2007年是我们最高点，是我们增长阶段变化的拐点呢？我们还可以继续观察。找到这个拐点有什么意义？我们从日本和韩国的经验看，拐点以后钢材的销售已经是零增长，也就是不扩张。日本的钢铁业的峰值也就1.3亿多，我们现在是10亿多，我们是相当于世界其他经济体综合。
从现在的阶段，日本和韩国不可能扩张，到了峰值，我们已经超过了峰值，我们现在要去产能。拐点以后，从用电量来看，日本和韩国都有大幅的下滑，我们现在全国用电是0.2%增长，工业用电是负增长。未来由于产业结构的变化，我们用电量增速也会处在一个低位。我们现在发电已经超过15亿千瓦，我们再建的产能非常大，所以我们电力的供需正在发生变化，而且还会继续发生变化。从日本和韩国的经验，我们也可以看到。
第三，我们看汽车保有量的增幅，日本和韩国拐点以后，都经历了大幅下滑。我们去年汽车销售量，2450万辆，是全国第一，我们产能超过市场规模，我们汽车的销售的高峰时期，就是两位数增长的时代也基本结束了。现在市场销售增长也是相比较过去高速增长时期也大幅回落。预示着我们汽车销售也会发展变化。我们得出一个基本的判断，传统制造业大规模扩张的阶段可能要结束了，我们过去圈地，大规模投资，这个扩大产能的时代可能快要结束了，我们未来得产业发展方向，我们是要向中高端水平迈进，我们主要的任务，已经由过去的扩大产能，转向了提升产业的价值链和产品的附加值。我们产业发展模式，要从铺摊子为主，转向上台阶为主。所谓的上台阶，就是我们产业价值链要有大的提升，我们的研发和创新能力要有大的提升。
在这个阶段，我们面临这个瓶颈的制约，就是研发和创新能力瓶颈制约，而这个瓶颈现在正在显现。上世纪八十年代，我们也经历过瓶颈，那时候是能源原材料的瓶颈，现在我们发电装机已经超过15亿千瓦，这个瓶颈基本缓解。上世纪90年代我们也经历过交通的瓶颈，现在我们经过了几个五年建设，交通的瓶颈也已经基本消除。但是我们现在正在面临一个新的瓶颈，就是研发和创新能力的瓶颈。如果这个瓶颈不打破，如果不能迈入新的台阶，对于我们在国际发展中非常不利，这也是我们推动供给侧改革的重要出发点。
供给侧改革，我们目前面临5个主要任务，我们要去产能，去库存等任务。去产能当前重要是推进钢铁、煤炭去产能，那么我们要积极的探索、利用市场化的方法，来促进过剩的产能。因为合理的产能水平只能依靠市场机制发展，我们很难通过学术研究找到合理的产能水平。我们不要简单的用行政的下指标的方式去产能，怎么积极探索、有效的市场化的办法？而且我们当前去产能，面临的一个比较大的难度，就是处死僵尸企业。产能过剩是经济周期带来的必然结果，西方国家也有产能过剩，但是僵尸企业是市场失灵的结果。市场比较完善，相对来说僵尸企业少得多。所以实际上处置僵尸企业的过程，也是重建市场的过程。所以我们去产能，要与国有企业改革结合起来。要去除僵尸企业的土壤，真正能通过改革，把去除僵尸企业与国有企业的改革有机结合起来，使我们的市场机制能够重建。
第二个我们要去库存，我们库存的规模，应该说现在还是比较大的，当前房地产市场又在发生新的变化，一、二线经历了一轮市场的回暖，我们从一线向二线推进，特别是长江上游和中游，包括江苏、南京，苏州，合肥等一些城市。最近房市大幅上升。但是三、四线城市房地产行业去库存没有根本好转。所以我们去库存压力很大，去库存的根本途径是通过人的城镇化，而不是注入更大的流动性。所以怎么把人的城镇化，和去库存有机结合起来，是我们要解决的问题。
我们可以看到，有一些地区是人口流进的，有一些地方是人口经流出的。在人口流入的地方，我们要控制房地产的供地，我们要提高保障性安居工程，包括货币化安置的比例。现在有很多房子，能否实现货币化？这个国务院也有明确的要求，逐步实现货币化安置，这样就能消化掉一部分的库存。同时我们要发展租赁信息，有一些房地产公司，可以改造为租赁性住房公司，发展租赁批量租赁，建立租赁的盈利模式。我们还要研究怎么样激励农业转移人口，购置房产。现在购置比例是1%，如果我们能扩大到5%，我们就能消化掉一大块存量。
我们还要去杠杆，不能有效的去产能和去库存，就不能很好的去杠杆。这都是供给侧改革的任务，这些改革都有打持久战的准备，因为是一个国有的策略，涉及到企业、土地、财务等领域。
最后我想简要的阐述一下“十三五”，我们经济发展的几个战略性方向。第一个我们说了靠资源和要素的投入，条件正在发生变化，所以我们一个基本战略方向，就是实施创新驱动战略，我们在国家层面要实施一批重大的科技项目，包括我们要在飞机发动机、量子通讯、智能制造和机器人，这些新材料脑科学等等领域，我们要建立国家的重点实验室项目，我们要在最前沿的产业技术领域取得重大突破。
我们在产业领域，要形成一批有国际竞争力的创新型领军企业，这些企业我们正在新起，在电信领域像华为这样的企业，他们去年销售4000亿人民币，华为在ICT领域超越了爱立信，成为全球第一。如果每一个行业，都有这样的企业，我们制造业就会上一个大台阶。
在社会层面，我们要继续推进大众创业，万众创新，这里面也会涌现一批新型产业，比如说我们深圳的机器人项目，去年销售额达到了100亿，才10年4个硕士研究生开始创业。我们推进创新驱动，我们需要推动改革，我们要营造激励创新的公平的竞争环境，我们要实现严格的知识产权保护机制，我们要发展私募、众筹等新型研发机制。最近国家修改了科技转化法。
第二我们战略方向，我们要提升人力资本，我们要增加教育投入，当然随着我们居民收入水平的提高，家庭规模的缩小，我们人均的人力资本投资正在明显提高。这就为我们向创新转型创造了条件。你可以回去算一算，你家庭最大支出项是什么？很多家庭都是教育的投入，包括我们现在越来越多人到海外去，到美国去求学，去年到美国就有30万，这都是巨大人力资本投资。
我们同样需要改革，我们要改革教育制度，要发展想象力，批判性思维能力，创造力等这种教育，我们要放宽国外一流大学到国内办学的条件。我们能否引进更多国内一流大学，推进地方本科院校向应用技术的高校发展，我们需要大量高技术劳动力，像应用技术性高校转型，我们要降低绿卡申请门槛，这些都是进一步增加人力资本条件，像创新转型提供条件。
第三个发展方向，我们要推动产业转型升级，培育新型产业领域，包括智能制造和智能机器人，要发展新型生物医药，国家正在实施国家制造2025，也在实施互联网+，这个行动计划，这个都是为了适应产业的转型。我们要从过去的标准化，规模化，集中化的生产方式，转向个性化、定制化、分散化的生产方式，这是一个系统化的调整。
我们需要改革，推进国有企业改革，放开垄断性领域和环节，我们从特惠制度转向(普惠制度)，推进产业变化。
“十三五”明确要1亿人落户，我们现在2.5亿人，我们一年要有1.6千万人。我们怎么样实现这个目标？我们要推进农村的土地改革，包括承包地的流转，农村经营型建设用地，还有宅基地，促进城乡流向。长三角是大规模吸引外来的人口地区，怎么建设成本机制，激励地方政府愿意加快外来人口，特别是农业转移人口的市民化，创新投融资的模式。我们现在推动政府合作，还有其他领域我们可以继续推进改革。
第五就是我们武进正在做的，叫绿色建筑。我们要推进绿色低碳的发展。“十三五”要实行双控，能源、水资源建设用地总量和强度的双控，我们要实行三个十条，叫气十条，水十条，土十条。我们要建立全国统一，时时在线环境监控系统，我们同样需要推进改革，我们要把环保检测、检查，执法，逐步转化为垂直管理模式，推进排污权，碳排放，污染物排放有偿使用制度，要推进环境污染的第三方治理，我们要深度融入全球经济，推进一带一路的建设，推进国际产能的建设，建设自由贸易区的网络，建设区域贸易市场。
我们同样需要改革，我们进一步扩大服务业的开发，中国和美国进行BIT的谈判，双边投资协定性谈判，包括服务业，我们要实施网上投资转入前的管理模式，推进人民币国际化。总之，我们有信心通过未来5年发展，使中国经济发展迈上大台阶，实现全面建成小康目标。
2020年以后，我们再努力几年，我们就能跨越中等收入阶段，进入高收入的行业。初步展望，我们到2030年，我们就有条件，从经济大国向经济强国迈进。那时候中国的经济一定是全球第一，我们进入到高收入的经济体行业，我们工业化和城市化基本实现，成为世界经济市场的重要力量。我们面貌还会继续发生新的更加灿烂的变化，我们的生活水平会有新的提升，我们的国土会更加美丽，我们的人民会更加幸福。谢谢各位！
【冯俊】：谢谢王主任的演讲，下面有请中国房地产业协会会诊刘志峰同志进行演讲，他的演讲题目是《加快房地产供给侧结构性改革》
中国房地产业协会会诊刘志峰
【刘志峰】：各位嘉宾和朋友，女士们、先生们，大家上午好。今天是中国“十三五”规划的开头之年，本届论坛的对话交流，分析房地产趋势，应对房地产机遇和挑战，为房地产发展提供新动力，下面我对中国房地产的发展，特别是供给侧改革，与大家做一些交流。
中国这样一个人文大国，住房供给供应是人类史上的创举，上代结婚没有房子的时候很常见，住房问题成为了国之忧、民之忧。1982年，针对住房难的问题，邓小平同志提出相关的要求，经济一系列的试点，1998年，全面深化住房改革以来实行住房分配多样化，住房保障多样化，住房管理专业化，住房消费进入快速发展期，人民条件得到了极大改善。
1978年到2014年，在城镇人口增长3.4倍，实现了住房由极度短缺到快速发展，再到追求品质的三个领域。现在房地产领域是绿色发展的领域。与互联网和新技术加速融合，不断推进绿色、低碳，促进人与自然的和谐，住房向多渠道，高品质的发展，房地产行业仍有高品质的发展空间，但是长期积累的问题和矛盾也有很多。
当前的主要矛盾主要有：第一，城市分化严重，中国房地产发展，与城市化建成相辅相成，由于城镇化进程，不同城市房地产分化严重。一线城市和部分二线城市面临房价高的压力，多数城市要保证发展，虽然房地产库存已经连续三个月下降，但是商品房面积仍高大7.2亿平方米。
第二，房地产杠杆化贡献加大。2008年以来，面对金融危机，中国出台了一系列的计划，大量社会资金流向房地产和大批资金进入房地产。今年以来，在去库存等政策下，全国经济有很大增长，但是主要是杠杆的问题。如何继续降杠杆，导致旧的泡沫没有去除，新的泡沫又出现。美国的次贷危机，日本的泡沫，就是通过反复降杠杆，通过量化引起，因此房地产杠杆化的加大，有可能引发系统性和功能性的发展。
第三、成本不断上升，土地成本不断增加，融资成本不断增加，材料采购成本不断增加，管理成本不断增加，其中土地成本，房地产是高度依赖土地和资本的行业，土地不能无限供应，企业拿地的成本不断升高，抗风险能力有所下降。尤其是地王事件，深受社会关注。这不是我们所愿意看到的。
现在看，绿色资本建设不能单是高投入，高成本为导向，而要满足人们生活需求为前提，以经济使用为原则，在性价比上形成优势。
第四、房地产短板显现，部分房地产企业，仍停留在户型、面积的标准上，而没有在品质上有竞争。二是产品质量提升缓慢。三是新技术、新材料，产品质量提高不快。四是服务配套有待提高。随着房地产行业有所拓展，但是有一些项目在交通、项目，医疗等公共资源还没有配制好的情况下，具有盲目开盘，产生了大量的供应。
四是资源能源浪费严重，绿色新型建材应用不广，住宅产业化建设缓慢，和大量的生产过程中高碳排放，对生态环境产生不良影响。上面的问题也是中国经济去产能、去库存、去杠杆等五大任务在房地产领域的集中体现。
供给侧结构性改革，是当前和今后一段时间我国工作的主线。怎么样在当先领域搞好供给侧的改革，明确一个任务，积累两个任务，补助两个短板。明确一个任务去库存不是零库存，合理的库存保证市场的供求平衡，当库存超过了合理周期，就会变成城市负增产，有资本风险和社会问题；但是化解房地产的库存，严重产能过剩，房地产作为不动产，不是普通的产能，如果像工业产能那样任务性的去库存很难见效。所以既要有现在，也有未来。结合所在城市未来人口和需求进行科学测算，摸清分界线的库存的底数，相应开展房地产的开发规划。
二是群众在教育、医疗等需求，加快三、四线城市，技术配套建设，三是结合大城市人口疏散计划，加强城市负中心，为生成技术建设和配套服务，实现产业结构。四是结合国家就业产业政策，在三、四线城市，提供更多的就业机会，吸引更多农村转移劳动力，到大城市工作。现在有一些大学生，未来收入是有保障的，还有一部分的新资源，也有一定的经济收入，希望进城买房。要在供给侧，结合城市产业，配套服务等方面，多方发力。
建立两个体系，一是以需求为导向的需求问题。当这样的问题解决，当前中国住房消费，应从有房住向住好房转变，求完善的住房配套，更优质的绿色服务，是供给侧改革的主要任务。有效供给在需求导向的服务上，中国房地产不是需求不够，而是需求变了，质量和服务跟不上，因此关键提高供应质量，才能产生有效的需求。
杭州临安有一个别墅项目，2013年开盘的，17个楼盘总成交仅130套，去年一年销售为零，库存占项目总量的50%，为什么这么好的项目，得不到企业的认可？去年浙江蓝城集团接手后，从供给侧入手，重新进行改革，让一个失效的产品，完成了乌鸦变凤凰的转变。
二租售并举的住房均衡体系。改善供应形态，首先要重售轻出的观念，这个观念在中国老百姓特别重，家里有儿子，没有一套房子娶不到媳妇。所以住房结婚，在中国老百姓的观念比较重，所以还要加强宣传。把一次性住房购买，变成分时性，分年龄的合理投资。国外租赁市场比较活跃，一些国家50%的居民是靠住房解决居住的。而且租售比价合理，也用租售在一个城市投资的权利。其次要支持房地产企业，从商品房销售，像租售并举模式转变，鼓励投资者出售房可以租赁，也可以改造为养老到措施，盘活更多存量的房地产库存。
三是培育发展房屋租赁市场，我刚到北京，大街小巷贴了很多小广告，我家住在什么地方，房子面积多少，我在什么地方工作，离家比较远，希望换一套房子，自己更换，但是现在来讲不太可能，现在出现了房屋置换公司。通过房子置换，既能调节住房，也能与新房市场联动。一个家庭在不同阶段，住房需求不同，可能需要置换好机制房。今天很多房地产协会很多成员，很多是美国，也有加拿大，美国、法国，我知道美国，我做过调查，一辈子置换，是换7次工作，6次住房。
置换房在二手房和新房市场，选中房源以后，有置换机构联合银行提供卖方信用，由原住房评估价的60%进行贷款，而且换房信息，在统一的平台上可以查找。效果很好，该办法实施15年以来，大连置换的房屋2.1万套。
三是创新机制，我认为现在房地产供给侧需求端，有三种需求需要创新，从供给侧看，土地创新能否实现是改革成功的关键。常州今年第三年停止供应土地，我了解是这个情况。同时调整了商业用地地产的供应机构，控制商业地产，办公用房的用地，调整房地产企业，主动参与工作。三高品质激励措施，供给侧激励措施，要抑有扬，用政策激励机制，引导市场供应高品质的住宅。用产业化，信息化手段，新型方式和生产的高品质的住宅，给予信贷和税收的优惠政策。
同时有必要将绿色、节能智能等变成建设标准，将住宅性能主要指标作为项目招标，土地出让的前提条件，使绿色建筑、节能建筑获得实施。
新市民需要实施机构，从需求端来看，有一定的经济收入农民竞争买房，使农民工的新市民需求满足。简化担保手续，解决贷款难，办理难的问题，为他们扫清障碍，二是通过解决户籍，居住证，子女教育手段，帮助解决新市民买房后顾之忧。
加强供给侧的改革，要将制约房地产的关键短板补齐。使失去的短板形成大量的无效供给，也导致没有城市特色，如果实际搞好，就能将普通的城市住房变成城市的房子。在搞好城市的基础上，提高城市形象，把建设设计和装修设计两者合一，同步完成。
也就是说适应土地设计和商学设计一体化。要特别重视各配件的设计，完善体系，推行建设，装配制建设，如果建设搞不好，有可能造成安全隐患。
第二个补产品短板，要适应用户，在生产的需要，提高住宅品质，大力发展绿色建筑，建设健康愉悦的生活环境，互联网和专业技术，在不同的业态的需求，这里面讲绿色建设等等。
第三补助配套短板，首先完善布局规划，合理布局，开放供需，组团风格的原则，捕捉住区规划短板。早在15年前，万科在住居规划上面打破常规，武汉市花园项目建成以后，配套完善，安全配节，至今还保持良好的环境。咱们城市工作会议一开，说要开放小区，网上议论很多，实际上概念也没有弄清楚。咱们讲开放小区，目前我们小区太大，有的50、60平米，有的100多平米，这样的小区封闭影响小区居民购物，造成交通堵塞。因此提出加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭。其次要配套商业公务服务，要与小区同步规划，同步建设，同步使用。
第四要布局短板，真正为老百姓建立长规划，好性能的住宅。实际上国外百年住宅到处可见，日本现在是搞200年住宅，因此我们现在搞百年住宅，去年在上海绿地搞了第一个百年住宅，同地房子都卖了3000块，在去年销售不好的情况下，这个房子很快卖完。不是没有需求，而是需要有效的需求，因此这个百年试点取得很好的经济、环境效用。利用新的技术，促进全装修。如果一些新的装修不再应用，将让我们终身遗憾。我们愿与大家一起，为中国房地产明天，探索更广阔，更美好，更能持续发展的道路，谢谢大家！
【冯俊】：谢谢刘会长的演讲，下面有请美国住宅开发商协会首席经济学家大卫·克罗进行演讲，他的演讲题目是美国房屋开发前景。
美国住宅开发商协会首席经济学家大卫·克罗
【David Crowe】：早上好，非常感谢我们主办方的邀请，在今天早上为大家发表演讲，我也非常容幸，再次参与这个非常好的会议，我刚刚已经听到了很多的关于中国和美国经济和房地产方面的相同点，那么我也非常的惊讶，发现我们有如此多的共同之处，我也希望通过今天的情况，让我们了解美国的情况，为我们两国居民提供更好的经验。
我是一个经济学家，就是为了让我们的世界变得更加好。这边有四个主要的要点要讲。3个要点今天要讲，第一个就是到底有哪些积极在美国经济体方面的迹象，我们也经历过一些经济的疲软，但是我们仍然有一些原因让我们相信继续向前发展。有一些需要担忧的，有一些不好的现象和迹象，我们需要让我们经济保持合理发展。第三点是我认为的合理预测。
首先我们有一个非常合理的竞争增长，在左边看到美国经济增长率和全国生产，你们看到这个图表中，我们经历了金融危机，之后有少量增长，并不是那么明显美国情况。右边这个图装，有一些波折的增长，在过去3个季度，我们增长非常缓慢，所以我们可能会更担忧未来。我并不认为这是一个完全压力性增长，我认为是一个中等或者长期发展必经阶段。
首先就是个体消费的内容，比如说我们经济体是由我们交易、投资，还有我们消费共同支撑我们美国经济，这三个是主要的支持体，我们居民每天购买他们的耐用品，这个发展非常快速，就有非常积极的个人发展预期，让我们积极更好往前投资。但是我们国外投资相反不是那么让人感到好，或者没有预期发展那么快。
当然就业也是非常重要的元素，如果你没有职业，你就没有办法买房子或者租房子，所以很多人会看中他们的工作，所以教育也很重要，在左边的图中，我们可以看到每月工作市场增加量，左边是一个年度的表，右边是一个月度的表，我们有很多快速增长，很多人每个月都拿到不同工作。在最近几个月，有一些担忧，可能最近月度职业增加，并没有那么成功，并没有那么顺利，或者预想那么美好。但是这只是暂时性的情况，我们在全球市场都受影响，根据全球贸易等等这些都可能导致我们就业情况的变化。
我为什么这么相信就业有这么好的情况，是因为就业等于我们住房建设。这边各个点是每个各个州，他们在就业和住房增长有相关性，他们有非常高的相似度。我们能够看到他们之间的相关度，那我们横轴就是我们住房许可证的变化，纵轴就是就业变化。这也是为什么说就业就等于住房建筑。人们感觉是什么呢，对未来有多少信心？我们现在看到有更多人在消费，这实际上也代表他们的信心，代表他们对总体经济的个体的信心。每年的消费者的信心，美国的消费者的信心，已经从金融危机之后有所恢复，右边是近期的情况。我们看这样的恢复在上升，当然不是很高的水平，但是还是属于平均的水平，但是不是非常快的速度，我们住房建筑怎么样发展呢？我们看每年，我们造了多少房子，在左边，我们把这些房子划分成独住的房子和合住房子的比例。我们看到每年都达到200万房子的数量。
然后这是美国在2014年里面看到最低水平，右边是近期数字，我们看到有一个比较平缓的增长，但是不是非常快。还没有达到我们之前的水平。那我们对于这个住房需求，就是基于这个家庭的情况，也就是说，住在这些房子里面的住房单位，我们看到每年，美国增加的家庭数量，我们可以看到，每年会增加140万家庭，这就代表这些家庭会需要多少套的房子，他们不一定是要住在新房子里面，但是有一些人会把自己的老房子卖掉，然后搬到新的房子里面，这样的话，让这个原来的房主，能卖到自己的旧房子，买一个新房子。这个新家庭的组成，是会影响到这些房子的需求，现在的话，我们这个家庭组成在最近这几季度是比较高的。
那我们现在的话，家庭组成每年是有140万，这样就代表他们有更多家庭组成，在市场上对房子需求也有更多。我们国家的人口也有可能会有更多的人组成家庭。那我们看到，这个横轴是年龄，纵轴是人口数量。那我们这个增长最快就是婴儿潮，也就是在1959到1964年，就是在二战出生的婴儿潮的人，这也是为什么70、80年代，我们住房有大大增长，我们现在人口减少了，我们现在有迁徙一代的人，他们数量比婴儿潮一代还要多。这个黄色箭头就代表这些年轻人搬出去自住的比例，所以现在有很多的高收入的人口，都需要买一个房子，所以说我们将会看到，对于我们这个住房建筑，会有非常常见的增长，是因为我们人口。
我们也有一些软肋，在我们快速发展的时候，也有一些担忧，非常有意思的是，我之前在中国的讲者演讲里面，也看到同样的担忧，我们的解决办法也是很相似。我们看到美国的建筑商，他们主要的担忧是劳动力的缺乏，现在没有很多人愿意做建筑行业，主要就是因为薪水的问题，这张图就是代表这些住房建筑商，平均的工资水平，我们看到从90年代的时候，建筑行业工人工资比大部分的工资高，比一般的人高40%，如果是和电工，和水管工来说，他们一般工资甚至更高。这种相对优势已经逐渐消失了。所以说不幸的是，我必须要向我们这些建筑行业的朋友们，我想希望这些建筑行业的朋友提高薪水，这样才可以推动发展。
还有另外一个问题，也是美国亚裔协会的朋友担忧，美国的住房销售和库存，美国住房库存非常多，还有现有房屋进行销售，还有新房购买者，也是老房子的卖主。我们现在有两个事情，在左边，就是我们现有新房销售趋势，那我们看到新房的销售比这个现有房屋销售多得多。对于一个潜在的住房的业主，他们要卖房子的话，他们就是要找那些已经有这些房子的人。
在右边我们可以看到库存的情况，刚才也有听说，对于这些现有房屋的趋势，用绿色表示，当然这是季节性变化，总体还是有上升。销售这个节奏，新房是蓝色的，现有房屋是红色的，我们看到新房销售比现有房屋销售快得多买卖方都是现有房屋的人，右边是库存的水平，我们看到现有房屋的话，是比较季节性的，没有很大增长，但是新房库存是一直增长。因为他们没有很大需求，但是他也是局限于这个新房的销售和新房的建造。
最后，我们还有一个人口上的问题，会影响我们的住房业主，现在的话，有更多的年轻人都会选择跟父母同住，有时候不止是父母的原因，或者是年轻的原因，他们都希望更加独立，但是我们发现更多的青壮年跟父母同住，在过去10年这个比例大大上升，因为有一些年轻人要自己赚钱，独住压力越来越大。我们在右边看到，也就是结婚，这是超过了我的预期的，但是这是事实。也就是他们结婚，有可能他们自己买房子，如果他们不结婚，就不一定买房子。我想问一下我美国的同行，结婚和不结婚的比例，是否有更高的关系。我们现有房屋成交比例，也是放缓了建造的需求。我们在过去一年，看到这个水平都不是很高，对于未来，又是什么样的情况呢？
我们预计是比较快的增长，还是比较缓慢增长？我们今年经济增长非常缓慢，我们看到有一些速度的增长，我们有看到中国也有经济的减缓，因为我们在一定程度上，也是依赖你们的需求，如果你们增长快，我们也会增长快，世界其他地方也增长快。在抵押贷款利益上也是基本持平。我们看到贷款利率基本上持平。但是我不觉得这个利率会上升非常快，根据前面一页，如果我们经济增长比较温和，我们利率增长也是比较温和，这也代表说我们可能将会建造更多的独立房屋，我们在美国也有这样的趋势。如果跟过去的情况比较，我们没有达到之前的情况。我们在2000年初的时候，我们也非常高速的独立屋的开工，我们现在在逐渐上升，但是跟之前顶峰有非常大的差距。我们现在基本上达到原来的水平，我们现在已经在快速的恢复。
其中有一部分是租户也是推动这样的需求增长。我们对于多户住宅市场相对比较健康。今天我想说的是，我们可以回到多户住宅的市场，帮助我们提升需求，在美国是这样的情况。我们要考虑所有经济的因素。另外我们在住宅装修上面，也有稳步的提升，他们不是重新买一个新房子，而是重新装修，改变住宅的环境，非常感谢今天有这样的机会跟大家进行演讲，谢谢！
【冯俊】：各位来宾请入座，我们下面的主题演讲继续开始。我们常说，房地产是资金密集型产业，房地产与金融的关系紧密，下面有请平安银行副行长赵继臣进行演讲，他的演讲题目是《中国房地产业可持续发展与金融服务创新》。
平安银行副行长赵继臣
【赵继臣】：尊敬的刘会长，尊敬的吉姆·帕克先生，各位来宾，各位朋友，女士们，先生们，大家上午好。今天很高兴参加本次论坛，我发言的题目是《中国房地产可持续发展与地产金融服务创新》。
我的交流分三个方面，第一个是中国地产发展到今天遇到的瓶颈，第二个构建中国房地产和持续发展的能力，第三个是商业银行如何助力中国地产可持续发展。这个中国的房地产业自改革开放以来，经历了一个盖房创新期，高速增长期。现在进入了一种平稳发展时期，整个发展过程特别是1998年到2013年，是中国地产发展的黄金时期，这15年间，中国地产年复合增长是13%以上，高处GDP增长15个百分间。这15年，房地产增长为中国经济增长做出巨大贡献。地产业建立了一个完整市场体系，使中国地产消费者实现了居者有其屋的目标，改善了我们家庭的资产组合。
过去我们地产，我们的住房是作为居住，作为商品存在的。那么后期的发展，不仅仅是商品，也是一种投资品，是一种金融产品。支持了中国经济的高速成长，中国经济这个30年的发展，由一个在全球经济比较落后的位置，成为全球第二大经济体。地产业对国民经济贡献巨大，支持了20几个行业的发展，它的关联产业链涉及比较长，它的发展和增长，促进整个国民经济的发展与增长，使金融业也有巨大的成长和提升。因为地产与金融是密不可分的。
整个地产发展，使我们整个金融总量，由1998年只有地产简单融资，3000多万人民币，达到现在的近18万亿，2013年底是16万亿，这个短短的十几年的时间，金融资产增长比例，15年复合增长13%以上，增长50多倍。在中国银行业占比，15年银行占比超过的200万亿，地产在这个200亿当中，达到了近18万亿。在银行业中占的比例，与其他行业相比是最高的领域。
进入经济新常态时期，发展也进入了瓶颈期。2015年全国人均住房面积到了33.6人均面积，就是城镇居民的；农村是47平方。整个城镇居民，实现了人均一套房的目标，平均一套房面积是116平米，这样的整个总量的供给与需求达到一定的平衡点，同时整个住房的分布，也出现了分化，一些一线城市，核心城市，除的居住、改善居住，投资，这些因素的影响，它的增长相对速度还是比较快，特别是北上广深，这些人口集聚能力很强，由于人口的集聚增加，使这些住房需求平衡方面做得非常好，有一些地方供不应求。但是在二、三线城市出现住房库存去得慢，整个住房增加的问题。因此国家提出了去库存这个政策，也是针对这个领域一些住房的存量。
2014年整个的房产的平缓的增长，是与我们投资增长是关联在一起。到了2015年整个房地产开发的增长，这个投资仅1%，有些核心城市的核心地段，拍卖地段的地王情况经常出现，有的时候拍卖的价格，超过了周边住宅的价格。今后如何实现我们住房的健康发展？因为住房是我们国民经济重要支柱，随着城镇化、棚户区的改造，和居民住宅的结构性的一些素质的提升，这个产业还会持续发展。
如何构建这种持续发展的能力？从三个方面来看，首先在宏观层面，国家重点在核心城市和住房需求比较集中的区域，特别是国家规划的重要的大城市群，在珠三角、长三角等区域增大布局；在三、四线城市控制总量，减少供给。通过结构性的调整，促进整体的住房的供需平衡的关系。
目前全国房地产企业总量过多，现在有6万多家，总体看，在近10几年的变化，这个大企业整个的住房集中度也在提升，我们百强房企，03年之战总体行业的13.5%，到去年达到了40%，整个大企业发展集聚能力不断增强。未来在这个行业，要进一步进行整合，实现强着恒强，资源向优秀的地产商进行集中，这种趋势越来越明显。
在微观层面，要解决我们整个供应结构的问题，这也是国家供给侧改革的核心。在整个业态上，由过去简单的居住，变为居住、服务、生活相匹配的一些规划领域。特别是在消费与居住相互结合，特别是我们的旅游地产、文化地产、养老地产，怎么样与日常的居住地产结合。平安银行在这方面也做了很多探讨。
比如说我们跟一些文化地产行业、旅游地产行业进行合作，我们在全国有17个省、市、区域等地方进行一些商业物业，还有一些做传统的消费小镇，整合到一个整体，建成一个生态的居住消费服务体，这样就极大提升整个住宅与旅游、文化、消费地产的一些融合，在产业的整合、行业融合方面，对改变我们的一些住房业态提供很好的帮助。同时我们也利用新的一些模式，来推进这个行业在价值链的延伸这方面，发挥作用。同时利用一些互联网、物联网的技术，提高这个行业业态。
商业银行在推动这个地产健康发展的过程中，应该起到推动作用，全球范围看，地产和金融是一对孪生兄弟。在整个的地产金融发展过程中，平安银行也做了有效尝试，我们是全国少有的做了服务部的模式，这种模式我们探讨的3、4年的时间。我们与全国这些大的优秀地产商都有比较好的合作，在百强的地产商中，我们有近70%的客户，与平安进行业务方面的合作。这些客户在整个中国的地产领域，是占有非常强的优势。我们合作的这些客户，他在整个地产业中，将近30%多的份额是由这些客户来提供的。
我们在整个参与地产发展中，我们是金融作为一个中介，起到支持企业并购、整合、兼并，包括走出去到海外去发展，进行一些全方位的金融服务。因为平安银行与平安集团，是中国唯一一个全牌照的金融集团，不仅有银行的经营牌照，还有信托、基金、证券、保险、租赁等等。我们地产商所需要的金融服务，我们有能力一揽子给客户进行提供。
在整个房企转型过程中，我们用产业基金的方式，也是唯一一家在这个领域做得比较大的银行。我们去年年底在全国签了2万亿的产业基金，去年落地5000亿，今年1-5月份落地5000亿，预计今年突破1万亿。对整个行业提供大的资金支持，为我们这个行业可持续发展，在金融上奠定一定的基础。
我们坚持创新，我们合作进行一些地产、金融、互联网方面的一些探讨。特别是平安银行的橙e网，是产融结合的标杆，我们在这个橙e网中专门开辟地产频道，我为了地产商，在咨询、合作、资源取得，产品的销售，提供全产业链的金融服务和线上化的服务。
地产和金融密切合作，他们面临最大的问题就是风险的问题。全球很多区域和不同的时期发生的一些危机，都与地产不健康发展有关系。作为银行，我们把地产风险防范放在重要的位置，作为地产行业，地产领域保持健康的、可持续的发展，作为一个地产的企业，保证资金链、整个资金的流动性的安全是至关重要的。在这个领域中，我们从体系设计，到品种设计，到客户流动性的安排，从融资，到溶质，到我们从这个债权服务，到股权的融合，和投贷结合，投贷联动，这方面与我们广大客户进行全面的合作。使我们在服务地产行业中，能发挥更好的作用，促进这个行业更健康。
我们坚信，只要我们这个行业在国家宏观指导下，在我们广大的企业家的精心的经营下，行业、企业、金融、政府、密切合作，我们中国房地产业一定有健康、可持续发展态势，我们这个行业的明天一定会更美好，谢谢大家！
【冯俊】：谢谢赵行长的演讲，下面有请中国工程院院士、东南大学教授王建国进行主题演讲，他的演讲题目是《从城市格网到城市形态》
中国工程院院士、东南大学教授王建国
【王建国】：尊敬的刘会长，北美的嘉宾，法国的嘉宾，还有房地产界的朋友大家上午好。我今天很荣幸有这样一个机会跟大家有一个交流。
这个城市格网，就是研究一个城市基地和地的问题。我们现在研究房地产，大家可能关注的是地上建的那部分，是在一定的土地上建起来，我们是再一个城市上建起来。很多年前我读过一个文章，到底是规划设计还是房地产业的发展，决定了美国城市，那里面结论房地产是非常重要的推动。我们可以看到推动这样格网，城市土地组织方式，研究城市形态，一直是我们学界关注的重点。最早都是从自由的发展，或者采取当地资源，在允许情况下进行建设。不管是几大文明，曾经自上而下的聚落产生的方式都是一样的。
中国像这样的用风水，背山面水，符合生态足迹。过去有一种作邑方式，判别基地的牵制。我们看到古往今来，有很多的聚落的选择，刚刚是一些欧洲城市，这是笔录的著名的城市，我们看这里建了这么一个部落，因为在1977年在这开了国家建筑师大会，在那个里面，就说明在整个城市聚落建设过程中，不仅仅只有欧美一种模式，在世界上有很多模式，必须承认部落发展具有在地形的。我们看一下当时的情形，这是世界的遗产，很多人到南美去可以看到这样的东西。这是广州的一些村落，都是按照当地的自然情况建造的。
这个发展过程中，聚落慢慢发展，发展过程中发现用格网，或者某一种情况，可以看出当时最初就有格网的方式。可以看左边这组图，从一个河谷慢慢发展成以运河发展城市，格网是其中重要的发展方式。我们进一步可以看到格网有土地细分的功能，这里面有一点很重要，由于有了格网，地块划分有一定的公平性，而且可以很快的把土地利用好。这样的格网在后来的城市发展中，就比较普遍。这就是当时的奉天城，现在也是沈阳最核心的位置。这是成都，当时在城市扩建的时候，也采用了格网的形势。这是维也纳，是当时一个廓，再到了工业革命以后，就把城墙拆掉了，我们可以注意到，右边周围的形态就用了格网的东西。似乎大家可以意识到，这里面认为方式会产生格网的方式。
在座各位地产界的朋友，你们在当时的情况，也会这个发展有所助力。
所以格网方式，最早是自然的方式有机成长。这个从自上而下，没有那么明确的格网，也没有那么等级。但是随着城市的发展，格网就变成了城市选择。包括了对土地、经营和公平性的考虑。第一个是适用性和经济性，适合人口集聚，交通、土地划分。格网由若干个单元组成，如果看成一个机器，可以有替换的可能，最早的格网规划，在规划界都认为，古希腊用格网规划了这个城市，但是诞生了一种用格网的方式规划、建设一个聚落的方法。后来的罗马这些城镇，在十字网格的中心有一个庙，相当于他们神灵保护他们的城市。
这个也是一个格网城市，这是文艺复兴时期，有一些建筑师提出理想城市，当时很多的概念，这座城市在威尼斯的北面，是唯一一个完全按照理想城市建设起来，是一个军事城市。
格网城市在不同文化里面都有广泛使用。这是伊朗的伊斯法罕、曼哈顿，很多朋友来自美国都很清楚，格网在美国应用比较广泛，今天曼哈顿的格局就是这样奠定的。那条在格网城市之前就有了，现在正好也格网跟他拼，之后就形成很多三角形、梯形的空间。
著名的费城也是这样的，也按照格网方式进行建设。华盛顿中心区的特性，也通过这样的方式进行规划，只是把中间的路留出来。北京的发展，随着城市发展一些变化，但是这种格局没有改变。
我们讲格网的优点，具有自上而下，简单的预判的方法，具有明显的时效性，易于达成人民的时效，同时也会按照不同的等级进行城市的发展。这是历史上右边是老区域，左边、上面是新横滨，我们看到在这个规划设计当中，通过格网决定了它的发展。所以今天这边既保留了一些历史遗迹，但是大量的建设，就是在格网的条件下建设起来。
格网也有它的缺点，比如说是由人为规划来决定的。让多数人去执行的一个东西。往往对于自然的属性特征，比如说水温、地貌掉以轻心。过去隋朝兴城，从东南角到西北角，地面高差60多米，低于410米的删去，如果一旦下大雨就会造成洪涝。
这是曼哈顿里面，过去也有地形和地貌，格网规划没有管；包括旧金山，有地形的城市用格网去做，一定有这样的问题。右边的图是做很好的城市规划，可是右下的城中村，格网规划没有管，是具有刚性的决策的特点。
格网做得不好，也有一些问题。上海的世纪大道，很多角度都成角度，这都是格网带来的问题。总得来讲，格网的发展，是顺应城市发展的模式，适应新的城镇发展，是城市发展的理性依据。关于格网的研究，在60年代的时候，英国剑桥大学，曾经做过一些研究，他就认为纽约那种像亭子式的建筑，如果做成周边式的房子，就可以留出更多的空间，就是左边上面这张图，可以看到每一个面积和周边面积是一样的。
其实城市发展过程中，及时格网形态不变，城市密度和强度一直变化。这是一座城市，400年的变化，我们可以看到上面天近线。这是上海黄埔区的情况，这里面加建了很多建筑，这是他的特点，抑制性加强。
我们看到巴黎的控高是一直变化，我们可以看到今天的伦敦，巴塞罗那，基本的房子，周边是围和的方式。及时到了小城市，包括下面的戴尔伏特，也是三、四层的尺度。海德堡是3、4次的样子。这里面的意义，现在城市发展和运营，需要一定的程度集聚、规模和密度。在欧洲很多城市，如果用周边式的街区，容积率可以达到3以上，像柏林、百塞罗娜那周边式公寓容积率可以达到4.5。这样的密度CBD的密度有就是3-4。换句话说，西方的城市不需要拆——建多的方式获得城市容量发展。但是中国是以一层为主的四合院方式，如果当中面积很大，很难变成一个现代城市。所以城市变大，是有一定的内在道理的。我们中国大部分是到不了1，大家也不要想当年的方案可惜了，可是北京的二环以内，我们不可能全部保留四合院。所以中国的情况发生变化了，总体来说，在格网当中可以变化，但是城市逐步加密过程中，变化，形成当代创新，这是非常重要的。所以我的基本观点是既要关注城市基本活力，也要关注城市发展内在动力。这是作为一个学者需要关注的一个方面。
在格网当中也产生很多空间，中间形成的冰水空间都是非常好，这些空间都在格网前提下做出来。是阿尔默新城中心，这是变成很丰富的形态。同样在格网情况下，可以变化，所以他的价值提升很高。南京也是这样，是一个老城，格网也是非常有特点，有小的，有大的。我们前些年，对格网形态进行研究，建起来是这样的情形。这时候要在原来的格网上发生变化。这里面房子建多建少，不是在座的讲，是有依据的，就是土地的属性。比如说土地的性质，有轨道交通，有绿地、板块，同时也有组织建高层的，这些因素都要综合考虑，不是过去定一个高度，放一个气球看专家看是否合适，所以一定要从土地的角度进行研究。
通过单因子之后，进行综合之后，我们形成当时我画一个草图，怎么去研究老城，这是形成右边的性质，最后形成右边的图，这里面画成严格控制区和适度发展区等，通过这样的前提下，不改变原来的格网前提下，获得这样的发展。我们今天看到的南京还是非常美丽。
下面讲一下开放住区的讨论与思考，我们过去是步行时代，再到马车时代和今天的时代，格网的尺度、交通改变和人的生活方式的改变有非常大关系。我们左边巴黎、中间是曼哈顿，这几个是在同一个图上。我们今天讲的门禁小区，当时的汽车越来越多，而人们却越来越没有安全感，他就做了一个邻里单位，这个社区就是当时讲的400米的街区。今天社会跟原来的社会发生很大变化。过去是熟人社会，我是一个宗族、姓氏组织的社会，而今天是不再是。所以你设计、建设跟用户分离，这点非常观建。刚才几位专家都讲，销不对路，这个跟今天的发展有很大关系。
我个人认为这个超大街区，是围大于合，合是人有自己的活动心理，或者睦邻之间的关系。我们可以看到当时的现场的情形。所以我觉得今天讲到，我们不再搞封闭小区，我觉得这里面尺度完成最关键。过去都是骑马，到了马车出来的时候，当时城市建设师就提出，因为有马车出现，你在马车里面看的东西跟步行看的不一样。所以我认为假定在中国目前状况下，我个人的分析，目前按照规划的要求，之路设定是150米，所以我认为150-250米是比较好的标准，6.25公顷不需要开放。所以当时400、500米的街面需要开放。这是上海的华侨城苏河湾，这样的城市规划不需要开放。
我们再看另外一个楼盘，这个大概7.5公顷，这个稍微超过了那个尺度，可加可不加。但是这个是广州的汇景新城占地130公顷，这个就是必须要加。
我觉得简单用这么几点看法，城市规划是城市格网的最初决定者，城市规划借助等级化格网决定用地空间安排的基本秩序，城镇发展的规模和边界，同时通过、经济、文化和人口规模的研究决定了城市的功能、用地规模和空间容量，并为城市多样化基准。
城市设计决定了城市形态在体验认知上的品质，它基于视觉美学，场所价值和活力，生活宜居性帮助规划细分和优化了城市用地规模和空间容量的分配，并通过设计创新达到城市形态的特征和个性呈现。
建筑设计可以在城市设计架构基础上，通过建筑产品的形式和环境贡献决定城市形态在微观层面上的物质和品质，格网同样可以产生丰富性和多元性的帮助。我今天从自己的专业角度提一些意见，不一定对，谢谢大家。
【冯俊】：谢谢王院长的演讲，希望通过他的演讲，可以使我们的国家变得更加美好。下面有请平安银行金融事业部总裁刘湣棠与中方研协优采信息技术有限公司总经理丁祖昱(微博 博客)签约合作协议。
平安银行金融事业部总裁刘湣棠与中方研协优采信息技术有限公司总经理丁祖昱签约合作协议
平安银行橙e地产频道上线仪式
【苗乐如】：各位嘉宾，各位领导大家下午好，台下大部分的美国朋友，我们跟他们在成都和西安两个论坛见过面，常州是我们第三次论坛，对他们的参加表示衷心的欢迎，还有中方的朋友也表示热烈的欢迎。下午的论坛还是演讲为主，下午的演讲嘉宾，大多是企业家，请他们从微观的方面对我们行业进行理解。下面有请中国建筑科技集团董事长、中国建筑学会理事会长修龙先生进行演讲，他的演讲题目是《中国绿色建筑发展之思考》。
苗乐如
中国建筑科技集团董事长、中国建筑学会理事会长修龙
【修龙】：在座的各位业界朋友们，大家下午好，非常高兴有机会在这里就房地产的科学发展跟大家交流。关于这个题目也想了很久，也跟周围的朋友有交流。我们是科学发展的论坛，我们从不同的角度思考我们未来应该怎么样发展。科学发展很大程度上就是技术上也有发展。对于未来怎么发展，应该怎么做，我从技术角度也做一个表述。今天的题目是绿色建筑的思考，这也是我们未来要走的方向。
主要的方向是，绿色建筑是我们必然之路，中国绿色建筑发展的现状，中国绿色建筑发展趋势，还有升级中国绿色建筑的几点思考，这里是升级，因为我们已经做了初步的选择。我们每年平均发展速度超过了20亿平方米，举一个我们城市的案例，这是苏州势域城市化地区遥感分析，这是最近几年的发展，我们是幸运的，我们有这么好的机会，为我们发展努力贡献、探索，但是我们看到这张图的时候，我们必须意识到自己的身上的压力和责任。中国城市发展，我们是受益者，也有压力，同时盖房子，我们就要用资源，我们中国的资源禀赋和环境制约也是非常严苛的。
针对这个情况，习总像世界宣布中国贯彻的五大发展历年：创新、协调、绿色、开放、共享，构建地产能源体系，发展绿色建筑和低碳交流，到2030年，我们单位GDP的排放比2005年下降了60-65%，非化学能源占一次能源达到20%左右。这是我们江亿院士经常用的，纵坐标系单位面积的能耗，横坐标是人均面积的能耗。我们的总量除的美国是相当可观的，因为我们国家很大。在这个情况下，人均很低，应该怎么办？美国是我们的2.5-3倍之间，我们的责任是什么？我们的压力是什么，发达国家是什么样，一目了然，这个也可以让我们站在全球的角度判断我们能源使用情况。
因此，我们说绿色建筑是我们的必然选择，我们要对子孙负责，对历史负责，所以主动节能减排，虽然我们人均不是很高，单位面积也不是很高，但是对历史的责任要承担起来。所以我们必须要走绿色发展之路，我们要坚持走适合中国国情的绿色发展之路。
应该讲，中国的绿色建筑是以政府推动为主，06年住建部发布的绿色建筑评价标准，这是我国推动的第一步的发展战略。这里面用红色表达了几个关键的节点，14年国家新型城镇化，就是2014-2020年，这个发展规划就是我们现在做事的基础。2015年《国务院发布了中共中央国务院关于进一步加快城市规划建设管理工作的若干建议》，这里面涉及到很多关于绿色建筑的内容。
这是两个图表，这里想说明的是，平均发展速度还是很值得自豪的，我们增长速度超过了100%。具体解读看，到目前为止，我用的是2015年底的数字，现在超过4千项绿色标识评价项目，绝大多数的项目都是我们房地产业的项目，我们房地产在这里面扮演非常重要的任务，十二五期间，绿色建筑的面积达到了4.4亿平方米。我们因为时间的关系不能详细解读，我们行动方案规划里面有一个目标，我们照目前值还是有一个差距，2014年面积达到了4.45亿平方米，但是我们还需要继续努力。
应该讲，我们绿色建筑推动是自上而下的主动转型，有它的特点也有一些问题和困难。在这里我也说明一下，这也是下一部我们要积极解决的问题。第一个绿色发展跟城镇化发展不匹配。第二个中国建筑平均寿命只有30-40年，这是绿色建筑迫切需要解决的问题，这就是典型的中国国情，因此延长使用寿命是最大的绿色建筑，也是摆在我们面前的主要的任务。第三点就是我们实际的绿色建筑，比普通的建筑消费要高。像通风、照明，我们只是说用不用高效能的设备，中国是非常复杂的情况，如果简单评价你的保温，有多大的节能设备是远远不够的，我们设备上去了，但是效果下去了。
我们体现在初步阶段，大家为了显示我们的需求，我们生硬嫁接绿色建筑，不能达到效果，甚至有一些业主方把绿色建筑作为一种验收工具。有一些设备效用很高，但是并不需要。这也是由上而下推带来的问题。各国围绕绿色建筑的建筑都进入到中国，成为了绿色时尚，我们绿色时尚要不得，我们要对历史负责。
到2015年，绿色运行标识项目共204项，占总数的5.1%，做了100个项目，只有5个项目能拿出做绿色标识项目，我们真拿出来具体情况上，还有很多问题没有解决，大家只是为了指标做绿色项目，本质上出现了差错。我们手里有的数据，不能让我们非常完善、严谨对当前的情况进行分析。
对于如何升级绿色建筑和绿色性，这是摆在我们面前的主要问题。下一步该怎么办？正因为有这个基础，我们经过认真的思考，到了我们今天升级绿色建筑的阶段，我们下一步的发展趋势，针对绿色建筑存在的上述问题，中国政府现在在做两件事情。第一个是对绿色评价标准进行修整，第二个是由住建部组织专家开发了绿色建筑建设标准的编制工作。这两项工作推动，适应我们国情，为绿色建筑提供更大的想象空间。
绿色建筑评价方向更加合理，我们过去的绿色建筑评价标准比较硬性的模仿国外的标准，第二个我们提高和创新，第三个我们鼓励、支持、引导绿色行为。其实绿色行为非常重要，再好的东西，你如果行为不对，结果就不一定理想。
第二点是《民用绿色建筑建筑标准》，这本标准换了一个角度，我们扩展绿色建筑的外延，像投资决策的前端延伸，从起步那天开始，我们就从源头上进行管控，再一个建筑师的权重加大。我们很多都是建筑物理评价，如果建筑设计不合理，建筑结果就受影响。实施绿色建筑的总量控制和全生命周期的特点。在绿色当中，我们加入了绿色特点，而是全过程中关键环节都有绿色要求。创建适合中国国情的被动有限，主动优化。我们开始推动绿色显见绿色基因，而不是我们后天靠技术，靠堆砌。基因好，就是特别好的苗子。
推动绿色建筑，符合经济和市场规律，如果不符合市场规律，那建筑会有很多麻烦。开始推动建筑设计的绿色转型，由过程和措施导向转变为标注和效果导向。导向更加清晰，但是如何落地，还需要我们尤其是建筑师们要更具创造力。在中国现在有一个误区，我们绿色建筑的人员，建筑师只有一个概念，他们还在那更多关注各种创造。
针对我们前面提出的问题，要落地一定要怎么做，这就是我们的思考。升级绿色建筑发展，我们有两个方面关注，第一个避免建筑大拆大改，升级绿色建筑，建筑老师要挺在前面而不是建筑基建师。大拆，左边是我们拆出的房屋，右面是正在爆破的房屋，我们平均使用寿命是30-40年，年均产生的建筑垃圾是超过15亿吨。刚才说大拆，右面是大改，我们进行有限的部门，我们国家住宅中心做了一个项目，进行统计，我们现在建成房子，隔墙改造占了95%，电路改造建了80%，水管改造占了68%，这也是我们的现状，大改也都是我们的问题。因此，我们必须做到改变大拆大改的现状，首先科学规划，避免利益驱动。我们大拆大建很大程度是利益造成的。还有一个问题，我们由于科学规划不够，功能已经不能满足时代进步的要求。我们现在越来越清楚的认识到这些问题，所以当前大拆大改的问题已经有所好转。
大家都知道首钢是国家发展史上的骄傲，但是今天首钢已经迁出北京，首钢建筑单位是国家奥委会，我们没有把它拆掉，正在改变。这样的案例在中国非常多。我再举第二个例子，围装体，设备体，结构体，内间体，我们在保证房子没有拆除的情况下，对房屋进行改造。我们都可以用现有的技术解决这些问题。
关注第二点，我们要升级绿色建筑，建筑师应该在前面。例如APK开了一个绿色建筑会议，我们中国代表去了以后，给我发了一个信息，说所有参加会议的是建筑师，只有中国是几建工程师。这也是为什么中国建筑不是节能，而是耗能。绿色建筑不高是价值观出了问题，他们的注意力都放到重感官，轻伦理，他们轻创作，轻功能与技术。包括我们的教育也是这样，谁的作品创作性好谁就是最好的，但是建筑效果是什么，就没有人注意。我想随着我们今年新政策的推出，我们价值观会回归到新的体系上来。
有一些绿色建筑便成了信马由缰的建筑设计加各种措施的叠加。我们现在都是技术的堆砌，变成中国绿色建筑的一个特点，这就走得大错特错。
看一些房子，这是大家都知道的中央电视台，我们不去评价创作怎么样，但是功能是不合适的，这样的房子造成了大量的材料浪费，我们也可以说中国的人技术很了不起，但是代价是材料的大量浪费，还有消防逃生也是很重要的问题。这也是比较典型的，我们拿出来绿色发展应该怎么走的路子。
这是我们的中国的钱，那边就是我们福禄寿，就是价值观是什么，就导致市场是什么，现象是什么。我们新时期的建筑仿真，使用、经济、绿色、美观，指明了建筑业的发展方向，也是我们今后的建筑发展标准，所以绿色建筑必须传承天人合一的绿色建筑。 中国历史上的建筑，就是绿色建筑的雏形，他们都是跟自然人文结合，我们做绿色建筑的时候，应该利用适宜的绿色建筑，这里讲的传统土的东西，包括窑洞和蒙古包。
我们下一步做绿色建筑，包括我们开发企业在内，你们都应该关注，我们创作是有标准，但是我们要基于、优于标准，这样才能升级，我们要尽量利用自然节能，实现建筑性能的绿色，减少设备节能，合理应用适宜的绿色技术。 因地制宜是绿色建筑的灵魂，减少我们空调使用时间，这种内在基因的优先，是我们做绿色建筑，结合我们发展的最核心的发展理念。
我们绿色设计从标准工况向运行工况转变。这是我同事之做的一个设计，很好诠释我们新的建设方针的解读，这是做的敦煌的建设，这是在沙漠里面建的这么一个房子，他把这个房子放在半地下，融入到当地环境，而且也做了一个曲面，这个曲面就是模拟的沙丘。首先我们讲建筑师有创作，但是在创作的同时，我们把房子放在地下，因为土壤是最好的保温材料。我们还可以尽可能把自然光用进来，那个圆洞是一个挖风洞，我们用了地道风，送到我们使用空间里面，减少了空调的通风，这个设计充分考虑了自然环境的结合和内在基因的创造，我们认为这个比较好，在这里跟大家在概念上做交流。
还有一定让大家使用者绿色行为有认识，这也是跟价值观有关。绿色技术容易达到，但是人的态度是最关键，你做再绿色的建筑，人不在也开灯、开空调，这个效果也不好。所以全世界要行动起来，我们房子要出一本说明书，怎么样使用，引导全社会，人们都把绿色理念和行为作为我们一种习惯。绿色行为直接导致我们的绿色结果。在这种绿色行为达到一定的高度的时候，我们使用结果，绿色效果更好得到体现。
那么绿色行为也是我们设计的一个重要始发点。我们过去都是做完设计交出去了，我的依据是规范和标准工况，我们要从使用者的行为倒回来，我们的设计改变人们的行为，我们增加通道，让人们少用电梯，通过使用者的行为，使我们建筑真正实现绿色预期。科学发展、绿色建筑的空间巨大，值得我们期待，而且我们在座都是房地产业界同仁，我们每个人都应该把绿色融入到我们的血液里，在未来指导我们的发展。
最后放两张画，这是美国的著名画家的一个画，托马斯、科尔，这个名字叫帝国的事业，田园牧歌的状态，这就是我们自然的环境。这是帝国事业圆满，我们利用资源，这个场景大家没有注意，场景是同一个场景，上一个是资源，这个就是我们的能力让我们无尽享用我们的资源，后面那个山大家可以看到背景是一样的。最后还是那个山，如果我们通过理性控制我们的行为，我们的结果有可能就出现毁灭。天上是乌云，建筑已经基本上崩溃了，希望这个过程，不是我们人类发展过程，这是1836年的美国一个画家画的画，看了这个画，大家应该知道我们今后怎么做，应该做什么，我的讲话就到此结束了，谢谢大家！
【苗乐如】：让我们在深思当中，为升级我们绿色发展道路共同努力。下面有请华拉斯集团创办总裁吉尔本·凡·史特拉腾先生进行主题演讲，他的演讲题目是《房地产科技创新与绿色低碳》。
华拉斯集团创办总裁吉尔本·凡·史特拉腾
【Gerber Van Straaten】：非常感谢能够让我参加这次的会议，我非常喜欢这个城市，我也非常喜欢其他的城市，更非常期待他们未来发展情况，也非常惊异中国在很多城市都开展了绿色建筑，我们听了之前的演讲，但是我们也做了一个演讲，但是角度不一样。
我在十九世纪80年代，学习了可持续发展，在这方面积累了很多经验，我讲的内容跟刚刚讲的一样，也讲一下我们做的工作，希望给你们一些灵感，希望在未来进一步合作，因为我相信城市合作是非常重要。我看到这些教授演讲的时候非常有意思，让我们知道这个问题是国际化的，可以看到这个建筑在达沃斯有30年之久，所以我想看一下他本来的样子。我希望我们走一个可持续的道路，特别是对于一些非常重要的城市更加重要。
我来自荷兰，荷兰不是一个很大国家，但是人口比较多，现在已经有1800万人口。荷兰人住在一个只有250年历史的低于海平面的地方，如果你在家门口放一个跳板没有用，你要跟其他的邻居一起解决这个问题。你首先要有很好的方法让你不会被淹死，我们在荷兰都需要解决这个海平面上升的问题，我们需要空间可持续利用，这也是我们需要解决的问题，我们也认为水资源也是非常重要的。如果看到碳排放，还有现在面临的挑战，就像海平面一样，海平面不断上升，我们需要仅仅合作，跟邻居合作解决海平面上升的危险。这非常急切需要解决，我也非常同意刚才那位讲者的观点，绿色建筑是我们需要解决的方向。
我们看一下现在的情况，这是组织的预测，我们目前生活状况继续是不可持续的。如果继续的话，我们需要两个地球才可以提供我们生活必需品。如果再不改变，到75年我们需要有三个地球才能保证我们的生活需求。现在城市在不断发展，有新的城市不断出现，我们想想中国这么大有越来越多的城市，在2030年，会有众多的人口住在市区，在非洲就像尼日利亚，它现在也有很多人口，我们必须共同找到一些解决办法，让我们这个城市可持续发展。我们大部分的人都住在这些都市里面，我们90%的东西都是取决于城市的发展。
我们有很多的挑战，我们怎么发展城市，我们当然要建设绿色城市，我们需要找到不同的办法，我们要减少我们材料的使用，比如说我们在整个建筑里面，要减少能耗，同时我们也要减少碳排放，当然还有我们最低限度进行资源消耗，那我们对这些建筑不仅能够消耗能源，同时也能产生能源，这样的话，保证我们将来有更多的能源。
我们这里有一些数字，如果看一下我们使用这些材料的时候，比如说我们用水泥，它的每平方公里耗能是200千瓦，用钢的话，是它的3倍，将木材只有19千瓦时。它可以给我们带来氧气，所以我们使用木材是非常好。如果我们不适用这些，水泥和钢铁对我们不会产生任何能量，如果把这些木材回归自然，会给我们2100百万能量。
我们之前有讲过，我们绿色建筑不止是一个社会选择，也是一个伦理选择。我们来看一下，联合国的一个地球宪章，我们怎么样能够来确保未来得地球是什么样的，我们的话，首先要考虑为什么要做我要做的事情，然后为什么他们要做他们的事情。随着地理的推广，我们有一个地球宣言。我也同意有很多绿色建筑，在纸面上是绿色的，但是在实际上并不是很绿色。我们通过这样的，把所有人联合在一起，考虑一下为什么做现在的事情，我们不仅为现在考虑，还要为未来考虑，这样我们才有更多的选择。
这是联合国可持续发展的专案，我们看到未来，我们有17个重要的目标，那我们希望能够实现这个可持续发展目标，建立全面性安全弹性和可持续的乡镇。大家都知道海平面不断上升，而且如何重要？我们在东面有一个区域，也就是他们这些人，并不是荷兰人，他们讲的是其他的语言，我们这里有一个主义是邻居主义，是一个法律词汇，也就是说你是我们的一部分，我们要为你负责，我们身边的社区，我们要相互的关爱，我们不仅关爱自己，还要关心邻居。我们要有生活社区的概念。这样的系统，这是2000年前有这样的概念，我们希望通过这样的努力，让我们变得更好。我们城市的运动，跟我们之前的概念吻合，也就是我们相互关心，我们做的生命的社区，从哪里开始？我们都从地球开始。同时我们也知道，中国对这个人，我们要做出正确的选择，同时也要照顾好我们生命的社区，我们要确定怎么样的选择，让我们实现可持续的发展，我们要为我们的子孙考虑，我们要怎么做呢？
我们看到在之前的PPT也有讲到这样的建筑，我们要想一下未来得的规划是怎么样的。他们希望这些开发商做一些新的事情，我们要做可持续的发展，我们希望让这些建筑尽可能具有可持续性。我们希望有一个总体的规划，能够让这个系统里面有一些合适的能源来做总体规划。
我们还有一些其他地方可以进行了解，有一些新的领域，我们刚才看到有一些老的工厂可以用新的用途，我们把一些老的建筑，通过新策略，让他们可以重新使用。荷兰也有很多再开发的计划，我们可能在一个建筑里面，要做一次，我们对于这些老建筑，我们可以通过新技术保证他们的功能。
平安银行也讲到金融创业，我们对于这些系统也是需要这样创新。如果我们想想，要重新打造我们居住的城市，我们要保证它的活力和韧性，我们要创新。在设计上保持可持续。我们在这个领域要做很多事情，有很多城市都在海边地区，有很多能源，水资源，风能等等，因为过去人们需要实物和运输，很多城市都靠近海岸。未来有一些城市，比如说通过互联网，或者一些其他的东西，这样的话，如果你通过这个风能和太阳能，你就不需要再靠近海洋，我们需要有食物、工作、运输，还有社会结构也是非常重要的。我们建设低碳社区，一定要从社区开始，那我们更应该有效使用空间，建设我们这个绿色建筑，让我们城市尽可能的绿色。人们也需要有工作，这样的话，他们就可以为它的开发做努力。我们可以开发新的系统，我们可以讲讲我们健康城市，本地食品生产，还用低碳，后面给大家看一些具体的实例，如果我们可以把这些进行合作，运用到不同的地方，我们要共同合作，才能解决共同的问题。这样的话才有整体创新的解决方案。
在技术上面有很多的创新，比如说废弃物的创新，我们还可以使用生物的能源，我们可以建设能源电网，我们可以有绿色屋顶，还有植物能源。我们可以在屋顶种植一些植物，我们也可以有一些智能中心，减少碳足迹。这里面的数据中心，还有二氧化碳的减排，还有绿色的冷却，以及太阳能园区。那我们首先要从城市开始，我们城市必须是智能的，我们现在在北美一直在说，适合步行的城市，我们在城市有高密度，人们有地方可以步行，他们不需要通过开车才可以出行，我们可以带来很多的影响。我们看到，温哥华就是很好的例子，温哥华他们的城市，就是确保你在城市里面，所需要的东西离你所住的地方都在7分钟的步行距离，不管你去看医生，上学、还是去地铁站，你通过步行就可以解决生活的所有需求。
在加拿大，他们汽车拥有量从2.5辆讲到0.几辆，这样的话，他们可以把更多钱放在住房上面，他们可以承担更高价钱的租房，提升更好的环境。这里面有很多设计技术，我们可以看到在不同城市步行区。我们过去城市都是为汽车设计城市，如果为人设计城市，就可以有更多的人。我们需要城市和交通，我们有智能的解决方案，让我们城市产生更大的变化。
骑自行车的城市也是非常重要的，这是在荷兰的一个高架路，我们可以看到，他们把自行车和汽车车流是怎么分离的？在中国有很多自行车，现在车的数量增加，我相信在有一些地方，你如果能通过自行车出行，也是非常好的解决方案。这里有一个太阳能板，通过这个太阳能板，也可以为它提供能源，这个对于城市绿色效应也是有非常大的影响。我们这里讲一下荷兰南部的太阳能的园区。有一些不同的业务模型让我们通过不同的模式解决，这是荷兰最大的太阳能园区，因为曾经加拿大和中国的团队参与了它的设计。这里是太阳能板，还有可再生材料，那么这种可持续的板，可以是非常好的模型，也是我们在非洲用的类似的项目，我们有移动的电能对电动车充电，我们也可以收集很多太阳能，你可以在这边充电。这些都是高性能的太阳能板，我们需要冷却的时间，因为如果这个板脏了，你就要把它洗干净，这个水又重新回到我们系统当中，所有的设计都会对我们环境有关系。
所有架构都根据太阳能进行建造，在荷兰我们可以用很多产热，我们也发现这边很热，你就可以用一些反热的系统，在道路上每50米都可以设一个太阳能板，把这个电能转换给家庭中。这是一个新技术，可以把沥青吸收碳，吸收更多的污染物，在1-2年之间，我们都可以保证正常吸能。我们的寿命比之前长5倍，而且对碳足迹有非常大的贡献。
我们也做了一些关于风能的改造，我们认为风能也是很多的挑战，我们到处都有比较大的风能，也有小的风的，但是风可以改善我们碳足迹。另外一个很多城市都需要有他们的移动互联网数据整理，移动互联网整理也需要能源，所以我们就一个数据中心，这个地方不是那么大，没有会场这么大，但是也足够大了。但是需要更多的能源，我们重新设备的能源系统，它不需要有很多电脑放在里面，但是有一个循环架构，在上面可以释放很多能量，让我们的能源在我们数据中心进行两次的重复使用，减少碳排放。
这是讲藻类，这就是三层板，每一层玻璃上都有藻类，他们用阳光和二氧化碳长大，他们长大之后就可以滋生很多热能，可以提供我们热能和电能，这只是一个测试，但是这个运作了5年，这个系统还可以用。我们有很多的系统，也有200多个楼房用各种的技术。同时也有很多生殖原料，所以这种藻类产生的东西做动物饲料，我们也可以用它作生物燃料做化妆品，特别是做一些药物制造，现在药物制造对我们藻类非常感兴趣，我们投资给能源系统，可以衍生很多副产物。我们房地产可以面临很多机遇，同时我们也可以引入更多生意模块，我在城市中可以引入这种食品的生产，比如说我们用菜和鱼的共生的方法，建造一个循环系统，在我们社区就可以拥有吃的东西，他们认为这里种植的东西，比郊区更佳美味，这也是很好的生产模式。
我们有水资源的多种用途，我们把所有东西洗一次，因为它比较干净。同时我们的藻类非常干净，可以把水产养殖这些废水消除，就不用担心对环境的污染。这里面有很多食品安全。比如说我们食品吃起来很好吃，我们藻类直接卖给日本，因为吃起来很像我们在寿司里面吃到海草的味道，所以价格非常高。我们开玩笑说我们藻类就每公斤500美金，这是他们卖的价格，有点夸张。所以我们邀请你们生产藻类，这就是我们创新的方面。
比如说我们其他做的事情，阈值建造，我们这边用木质机构的房子，这就是做一个运动型汽车，你不需要把所有的东西放在一个地方进行搭建，这个设计非常好，是一个木结构打造成，但是大多数的建造都是用砖块打造，这是全新材料，所以也是非常低的碳足迹，也不需要任何的隔热和冷却系统，因为他本身就可以冷却。我们把这个模块建好从工厂运出来，我们8层楼高，可以用5个人，5天就可以建起来。你到楼层之间，可以把电脑插上去就可以工作，这是很有意思的未来发展方向。
同时还有很多其他我们可以做的建造，我们用新的材料进行搭建，这不仅仅是我们小楼，和大楼梯的建筑，有更多的灵活性，你有很多建造方法，在不同的地方进行搭建。在荷兰，我们没有办法把房子建在水旁边，这就是水上建筑，让我们上到60米高，如果有涨水，我们可以住的高一些。这个地方不仅仅是用于居民，也可以用于商业设计。这就是我们怎么样把我们的建筑融合在一起，我们非常希望我们项目做得非常好，我们做了很多新的建筑，也让我们建筑变得非常绿色。我希望为大家介绍一些经验，我现在和昨天整个想法，我们讲到了我们的历史，我们也非常知道城市的未来，也非常在中国的这样会议，让我们知道未来发展，感谢大家的聆听，谢谢。
【苗乐如】：感谢吉尔本的发言，他让我们看到未来得发展，接下来我们将转入另外一个题目，我们将有请下面有请万科企业股份有限公司高级副总裁、首席研究员谭华杰先生进行主题演讲，他的演讲题目是《中国房地产市场：量与价之辩》，大家欢迎！
万科企业股份有限公司高级副总裁、首席研究员谭华杰
【谭华杰】：今天讨论房地产的未来，讲到未来之前，我们简单的回顾一下过去，过去30年，中国的房地产也是出现让人看不懂的奇迹。关于过去房地产行业，有两个让人看不懂的东西，一个就是巨大的量。我见一些境外投资人的时候，他们经常问我一个问题，为什么中国会盖这么多房子，我在中国任何一个地方都可以看到很多的房子。关于量的问题，更多提问者是在中国之外。现在的文明，最初是从欧洲开始，但是在欧洲有没有见过人口1000万的城市？其实在欧洲历史上存在。但是当美国成为经济中心的时候，我们看到了人口超过2000万的城市，在日本是出现了人口超过了4000万的城市。我在之前的论坛上，预测到在中国会出现人口超过5000万的城市，我们现在所在的地方，可能就是未来全球最大的都市带的一部分，就是长江三角州都市带。
他们觉得中国盖了这么多房子的时候，因为他们确实没有见过这么大的城市。中国目前有20个人口超过2000万的城市，其实包括中国的上海，也包括雅加达，玛里拉，或者是墨西哥城。在未来我们看到超级都市，更多是出现在后发的国家。也就是关于房地产的市场总量的概念，未来在发展中国家不断更新，这是第一个问题关于量。
第二个问题关于价，这个问题更多来源于国内。中国的房价是不是太贵，是不是泡沫化的价格？这个争论从2005年就开始，从十几年前，很多人认为中国的房价已经是一个过高的价格，因为中国当时已经出现了房价泡沫化。那时候上海的房价是每平米是4000块钱，这个争论一直延续了十几年，在这个过程中，中国大城市的房价上涨了20倍。我们再看这两个问题，第一个中国这样房屋建设巨大数量能否维持，在未来中国房屋的新开工，是否会出现大幅下降。第二个中国的房价会继续上涨，还是在高位停留，还是中国的房价已经泡沫化，还会继续下降，就像日本一样。这也是关心房地产的人最关心的话题。我们现在试图做简单的分析。
关于房地产所有长期问题，背后都是人口问题，这是我们在10年就明确做出的结论。几乎中国所有人口学家，对于最后几年，中国房地产的市场走势，全看错了。中国没有任何一个人口学家，预测到2013年房价上涨，也没有一个人在2015年看到中国房价上涨。为什么中国所有人口学家，在预测中国房价的时候，在2013年就转向放空，这里面主要的问题是人口主要问题是什么？这里面包括人口的数量和人口的分布，还有人口的质量，从中国人口总数和年龄分布。中国人口增长已经从高速增长转向低速增长，中国家庭小型化已经进入尾声，中国老龄化正在上升，中国的抚养比在未来持续上升。从这些角度看，这些结论并不有利于对中国房地产进行有利的判断。但是这些忽略了另外一个问题，就是地域分布和质量分布。
中国去年的城市化分布是69.1%，也就是我们城市化还没有结束。每一个国家最终城市化水平不会完成一致，我们可以用一个倒退的方法，我们看一下最后的农业人口，这个由人均耕地决定。中国我们知道，是一个人均耕地比较少的国家，所以中国未来的城市化是比较高的水平，有可能跟日本差不多是90%的水平。根据现在的预测，在未来10年，中国还要新增1.7%城市人口，这些人口都已劳动人口为主，我们就中国整体结构来看，老龄化问题正在凸现，在农村城市地区，我们城市地区依然会保持一个比较好的人口年龄结构。
第二个是关于人口质量纬度，在这里面最重要的指标是受教育的水平。在1992年至今20年，受教育水平大幅提升，大学入学率提升了40%。在1992年，中国的大学入学率4%，到现在大学入学率已经超过印度3倍。这样的人口在未来财富创造都有潜在提升。这样的因为受教育提升，会出现在这个人的35岁以后。中国因为大学入学人数，迅速上升带来人口质量红利，这个红利在2030年才出现。
如果我们真的对人口进行全纬度的，更加完整的分析，我们认为中国房地产行业，在未来有比较大的空间。这个并不以为着中国未来建筑量持续上涨。衡量一个城市或者一个地区，现存住房是否足够，最简单就是套户比，就是平均一个常住家庭拥有几套住房。这个数据有一个转折点是在1.1，当套户比超过1.1以后，很难继续攀升。而中国目前，我这里有49个城市列表，套户比低于1还有12个，有8个城市目前已经超过1，但是不到1.1，也就意味着住房总量存在增长，还有9个城市套户比超过1.1，也就意味着如果人口不增加，目前的总的套户比是足够。像沈阳和鞍山，现在的套户比已经达到了1.5。如果这些城市人口不增加，只能通过拆除旧房子降低套户比。
这个数据可以解释一个现象，在过去两年，北京、上海、深圳的房价都发生大幅上涨，但是广州的房价没有上涨。广州是在1.1这个位置，是橙色区域最下面，最接近1.1，广州目前的住房存量是足够，如果广州以后要建更多房子，前提是有更多人口进入这个城市。这个数据也能解释，为什么在过去几年当中，沈阳和鞍山市场变得非常困难，因为去库存的困难非常大。
我们再看一下边际的量，也就是增量的水平。衡量一个地区或者经济体，住房增量的幅度或者大小，有另外一个重要的指标，就是千人建设套数。这个数据在国际上有历史参考水平。在其他国家，这个比重最高的是韩国和日本，最高套数是14套。但是我们国家在过去10年，这个水准是明显高过14。也就超过这个韩国和日本高峰期，超过了一倍。在最近几年，我们可以看到左边的4条曲线，都向下走，说明我们千人建设套数在下降。到了二线城市量依然很大，高于其他国家历史峰值的水平。我们未来依然有进一步下降的空间。
我们做了一个大胆的预测，在未来10年，我们每年新建的住房，下降到12.7亿每年，这个相对于2015年的水平下降了12.4%。相对于11-13年历史峰值，下降了3%。我们过去建设高峰，在未来无法持续，但是这个下降幅度，在2015年完成差不多，我们今年新开工的数量，比去年有增长，但是增长不是有序。在之后，相对于2015年住房新开工还是缓慢的趋势。但是分大年和小年，但是在大年之后就会有小年，长期来看，会围绕每年2-3的下降中轴线做上下的波动。
刚才谈到是关于量的问题，我接下来讨论一下价格。中国讨论房价走势的时候，更多是找到国际上的标杆日本，我们更多是回忆日本1992年之后，持续20年房价下跌，日本的东京核心区商务房价下降了80%，但是我们不能忽略一个基础事实，在人类历史过程中，我们看到房价上涨的技术，远远多过房价上升的价格。
这是过去40多年，能找到连续的数据体，这里面红色区域意味房价发生很大上涨，绿色部分是房价明显下跌。这里面有61个红色的块，意味着在这些经济体里面，出现过大幅的房价上升，但是只有11个绿色的块。德国是全世界房价最稳定城市。在这里面一列是中国台湾，为什么台湾值得关注？因为他在1998年的时候，房价也没有跌，1998年亚洲金融危机，导致亚洲绝大多数的经济体都有房价下跌，但是台湾房价没有下跌，这是非常有趣的现象。我们当时是试图通过27个经济体找到房价变动的规律。在这之初，我们试图找到美国和日本这样的宏观变动情况，但是我发现对于房价影响的现象，在美国和日本例子上面，他们都没有做过真正深入的量化研究，我们可能是全球第一个对不动产价值做量化的研究。
在14年的时候我们花的7年的时候，最后我们找到一个无法定的指标组合。第一个是居民的部门利息保障倍数，还有一个是新房名义市值最大购买力占有比例。
那么我们如果按照这两个指标对中国目前的情况进行评估，我们可以看到中国居民在购房时使用的水平是最低。我们可以看到中国居民，无论是按揭贷款的总量，占经济的比例，还是占全部总贷的比例，都低于美国。
第一个是这个指标，我刚提到临界值是1.5，我们可以回答为什么1998年的时候，韩国、香港房价发生很大下跌，但是台湾没有下跌，因为当时他们这个指标处于安全的位置。在过去的两年当中，我们有效预测香港和澳大利亚的房价的波动。这个指标从目前来看，还是所有我们发现指标当中最好的。
中国整体目前这样的居民利息保障倍数是极高的水平，这个指标从来没有跌过10，即使在2010年有所下降，但是2015年又有所上升。
第二个指标是新房名义市值对组民巨大购买力占用比例，这个指标非常好的解释美国的次贷危机，这个指标在过去十几年历史当中，中国在水平最高的时候，是在2011年，是到了65%，差点接近了这个值。所以之后这个指标又下降。但是16年这个指标又会上升。在未来5-10年，这个指标要进入到一个危险区间，这个概念是非常低的。
我们也可以看一下中国目前的特大城市房价和全球主要的都市之间的关系。这是主要城市的核心区，最主要是纽约曼哈顿，再是香港，再是上海陆家嘴，再就是伦敦，中国的房价已经进入到全球最昂贵的地区，我们之前也做过研究。北京、上海的房价超过纽约，并不是不可接受，或者特别怪异的事情，有数理上的合理性，但是如果超过纽约太多，通常接下来下场都是很快悲惨。其中总典型的就是日本。1990年日本的房价是纽约的3倍，在此之后，日本就爆发了最大一次房价，直到去年日本房价才开始停止下跌。我们当然希望北京、上海不要发生东京这样的事情。所以北京、上海现在的房价还是较为安全的区域，但是已经在泡沫区的边缘。
现在北京、上海郊区的房价比纽约贵，这样的价格，我相信可以消化，但是不存在接下来房价再大幅上涨的合理性。我们看到从去年以来，北京土地的位置都非常贵，在昌平这样一个远郊区的位置，地下卖到4-5万一平米，这地方的房价只卖2万多。如果这个地有合理的利润，这个地方的房价必须卖到8万。如果房价涨到8万，就是在目前的水平涨3倍，如果再涨3倍，就比纽约的房价不止贵3倍，这个价格比1990东京更贵的价格。如果这样的房价是非常危险的事情。对于现在出来的地王现象，我希望行业保持高度警惕。在部分城市目前的土地价格，里面所隐含的价格，是不能突破的市场价格。如果买了这些地王的开发商，他们也赚钱，就说明中国在那时候已经出现了跟日本90年代一样的泡沫。
我们认为中国在未来会出现缓慢的下降，但是各个城市有一些分化，但是在珠三角和长三角，依然有很大空间。中国目前并不存在房价过高，或者是马上出现明显下跌，这种概率和可能性是非常低的，好的，谢谢大家的聆听。
【苗乐如】：感谢谭总的精彩论证，论证了量的发展，关系到我们对房地产的新的信息，对价格的分析，使我们对市场有全新认识。特别他在论证当中提出对于房价是否提升的指标，以及安全的边际，我想这些对于我们大家都有很高的启发。同时也提示我们，高度重视地王的合理性，出现东京90年代的事情。他的思辨给我们很大启示，希望给我们企业决策有很大帮助。再一次感谢谭总。咱们下午的前半节就到此，下面是10分钟的茶歇时间，之后请大家再回到会场，谢谢大家。
【苗乐如】：下半段的论坛现在开始，下面有请亚洲协会全球计划副总裁布鲁斯·皮克林博士进行主题演讲，他的演讲题目是《中国投资美国房地产市场开发趋势》。
亚洲协会全球计划副总裁布鲁斯·皮克林
【Dr.Bruce Pickering】：我是亚洲协会的副总裁。我今天讲一下我们最近所做的一个研究，我们看的是中国对于美国房地产市场的影响。我这边先提几个事情，这就是我们所发布的研究结果，这也是我们第一次做中国对于美国房地产的影响，这是在今年5月16日发布的。我们为什么会做这样的研究？我们亚洲协会是非盈利的组织，是60年前成立的，当时的想法是能够让美国更多的了解世界的其他地方，因为美国是以自己为中心的国家，我相信(洛克菲)在未来会在世界占领很大地位，所以他建立这个亚洲协会，希望对亚洲有更多的了解。他们现在的总部在纽约，我们在亚洲也有办事处，包括在中国和欧洲。我们涉及到很多不同的领域。另外还有一个非常有意思的东西，我们重点不是在一个领域，因为我们把重点放在亚洲，那我们可以把这个商业、文化、安全等等方面都可以结合在一起，了解对亚洲的影响，这就是我们亚洲协会的研究。这个研究最重要的是由加州咨询集团协助，他们最开始对中国和美国房地产的影响，那第三个就是结合技术。这也是罗森集团他们第一次做中国对于美国房地产的影响。
这里就是关于罗森集团的报告。美国亚裔房地产协会，他们是为我们这个研究战略合作，他们把对于亚洲和房地产的了解，融入到我们研究当中，这就是我们报告的一个宗旨。我们是为什么要出具这样的报告？我们这个报告一方面给美国，一方面给亚洲，我们在美国希望能帮助房地产和银行、保险，怎么样对中国进行投资以及中国的投资怎么进行他们的投资决策。
现在美国正处于大选期间，现在可能对很多的问题非常过热，我们对中国、墨西哥的态度有很多不确定性，我们对于个人得投资也是非常欢迎，我们对于个人投资没有很多阻碍。对于投资来说，我们仍然是一个开发市场，我们希望中国的投资者认识到这点，我们希望给他们投资提供一些指导。我们决定做这样的报告，我们希望建立中国和美国之间的桥梁，那我相信美国对于中国有很多的偏见，中国也对美国有偏见，我们希望在两者之间建立桥梁。
有一个主要的数字，在2013年的时候，中国在美国直接投资，直接超过了美国对中国的投资。这样的话，中国投资不断增加，因为中国有很多资金，有很多想法进行投资。
我们看一下商业地产。我们在这个报告里面，对于其他经济体是非常好的事情，中国的投资人能够对美国进行投资也是好的事情，我们两个国家在经济上有更多的合作。当然的话，25年前，美国人对中国的增长并没有很多的了解，只是有一些矛盾，在大选年份比较激化，我们认为有中国投资者不断对美国投资是好事情。我们看到中国在商业房产购买量中只占9%，不是很大比例。我们看到对于加拿大人，他们属于自由贸易区，他们到美国购买房产比较方便。接下来是新加坡比较大，中国是排在第三位，而且这个趋势不断上升。
我们看到从2009年开始，中国对于美国投资房地产非常少，11年有所上涨，12年又减少，13年我们看到增长非常迅猛。从房产的类别上讲，办公室占第一。另外我们也看到低于分布，纽约是主要投资的地方。
那我们看到商业地产占了最大比例都是在纽约，比如说我们现在有很多的其他分类，比如说是比另外一个分类大8倍，也有其他几个项目，也有几个小项目，很多对于投资来说，都是针对纽约的。洛杉矶就10%。那么可能在硅谷那边，我们有很多的办公室，他们只有2%，在你可能发现，有一些让人惊讶的事情，在美国其他地方发展非常快，因为在美国、旧金山等等这些地方房价都非常贵。
我作为美国人理解，中国的一些投资人，他们看到这个价值主要是看到那些并不是主要的投资方面，比如说在中国你可以看到，我们在一些二线的州，比如说芝加哥等等州都是他们主要投资方向。但是他们也很有价值，我们看到中国投资者，也慢慢向一些我们叫做二线城市等等。可明显中国的投资者扩撒与美国很多地区。同时就是购买量，第一个就是我们酒店，还有工业也是主要投资方向。
还有购买量，就是我们一个预计，我们初始量很低，到2020年超过150亿美金，到2025年我们有超过200亿的购买量。你可以看到增速非常快，也是我们需要思考的问题。
讲到住宅房地产，中国投资者已经像我们住宅房地产买了很多量，比如加拿大、印度、墨西哥都有一定的比例。在这个表格上，中国住宅房地产购买量都是比较高，他们仅仅是投资房地产，他们并不是那么低价值，他们针对高端市场，或者高价的购买量。中国人对于高端市场更有兴趣。平均价格，中国买家相对于国际的买家，我们价格都高出很多。我们购买的房地产的类型也是很有意思的事情，大多数的美国人，都想要买一个自己家的房子，所以美国人想买他们住的房子，但是中国的买家都想要买一个类似的地方，比如说独栋的住宅。他们现在想要跟美国一样买一样的类型。
我们有住宅租赁，还有其他的居所，我们有7%是留美的宿舍，很多家长和父母会为他们购买房子，这也是教育的用途土地。那么这个占了7%，虽然并不是整个总体很大部分，但是仍然是值得注意的部分。那么这也是非常有意思的图表，因为这个红点就意味着主要的可以有直达中国航班的机场，可以看到最大的一个中国人在美国购买住宅房地产都是他们相关性，所以首先可以看到，他们在很多地方都有中国投资者，直航可以达到的地方。还有有好的大学的人也可以进行投资。你如果把这两个地方放在一起，就是一个最大吸引地。还有一点佛罗里达，也有很大的航空公司，但是投资并不是那么多。佛罗里达也慢慢吸引很多投资者，这可能是例外的情况。
这就是另外的购买量，这是非常明显的现象，当我是美国人，给你介绍这个情况，对于一般美国人，他们以前没有来到美国，他们没有发现中国经济的增长，不知道中国对于世界有什么的理想，中国人觉得这个图表非常正常，因为美国人认为这是非常值得注意的购买力。
首先我刚才提到，我们的确会说这对于美国来说是非常好的机遇，我也认为这是对于我们国家非常有意的事情。同时希望大家知道，的确美国是有包容性的社会，我们的市场环境比你们预想高很多，有一些你没有办法直接放PPT就可以知道很多的事情，但是我们确实是友善的社会。很多美国很好公司，比如说通用汽车，或者大众、谷歌，还有其他很主要的美国大企业，他们都非常支持很多的非公益组织，我们机构也为社会作出贡献，因为我们投资并不是为了短期的利益，而是为了长期的利益。所以参与社会发展，不是根据你个人得水平决定，很多时候我们投资是什么样的情况。
现在有很多中国人到美国投资，美国是透明的城市，我们有一些社区价值非常好，但是需要很多帮助，我们在那边有很好的投资回报率，也可能对我们当地社会来说，增加更多的就业机会，或者对我们基础建造有更好的帮助。我们这个研究已经结束了，但是还没有更好的呈现出来，可能还会继续呈现，我们之后会给到翻译好的版本寄回中国，也希望听到大家的反馈谢谢大家。
【苗乐如】：感谢鲁斯博士的汇报，下面有请中国房地产业协会副会长、龙信建筑集团有限公司董事长陈祖新先生进行主题演讲，他的演讲题目是《打造装配式绿色智慧精装社区》。
中国房地产业协会副会长、龙信建筑集团有限公司董事长陈祖新
【陈祖新】：各位领导大家下午好，我讲是微观怎么做。我先介绍一下我们的小区怎么做，介绍以后我们有什么想法。我们龙信是一个老公司，也是中国企业500强。我介绍一下我们自己开发的项目。
整个项目是43平方米，销售面积是40万，有住宅，商业、老年公寓，幼儿园。这里面我们规划定位是11年6月30号拿的地，当时定位是二星，现在认定是三星。配制率是100%，我们全部是模块化装修，采用智能化管理。我们现在会所和三星，整个小区12月30日竣工，这个我不多说了，我们用节水、节地、节能这三个方面。我重点说一下，我是产业化，我们是10年在沈阳做了两个项目，做建筑产业化，你必须一体化，现场安装和运营管理。如果分三家企业做可能有这些。我们12年就参加了制作。现在我们采用什么技术呢？我们上海贴近了保温一体化，这个4年以前我就这样做了。我这个外墙保温在中间，采用核心保温。转角位置用PC板，中间加一个保温层。目前我们这个保温钉都是进口，国内没有生产，所以外边是没有模板的。
这个现场组装，外墙施工的过程就是一个集成，下面是用胶水粘的。像一般的传统房子我们一般是270多个人左右，但是现在是一栋房子8个人干5天，节省了人工成本。但是我们没有设计标准，都是专家认证的。我们现在标准出来了就好了。这就是我们老年公寓，现在养老是3-4层，我这个做的25层，我做了国内最高的前装备的，你们看到的外立面，都是在工厂生产现场组装的。所以你看上去这个色差，在设计的时候，我的保护层是两个模板。这个是施工的过程，我当时用的是日本的技术。这是组装的时候，这是2013年做的时候。
我工厂价格做现在比现场价格低，我们原来还有山坡和下山坡。我们现在得到了解决。还有我们装修，这是我20年前就提出了，我们这个行业标准是我们公司组建的，采用三个一体化，就是设计一体化、售后服务一体化、施工一体化。这是我们交房标准，下面是我们的老年公寓，今天上午我看了昨天，这是我们用的技术，两分定，我这个是老年公寓的标准层，10个房间，我可以两个房间一套房，也可以做10个单间，我们那边养老大家都要两个房间，我就做5层，2个套房可以移动。
这是做的过程，这个就是我们深化设计、构建施工管理整个采用机械一体化。这个目前在产业里面，大家谈怎么做，因为我们公司也不是什么都能做，我有一些技术是分包的，包括我们整合资源，我们做一个龙信的闭门技术。这是构建生产，花了2分钟半，看一下我当时做的模拟过程。
这个项目做好以后，我看大家做了这么多，是赚的还是亏的，我就把这本帐报给大家。这是我们一个五星级的会所，是实用。那我就分析一下，大家很关心，搞绿色建筑是否增加成本？一般住宅剩1/3没有问题，但是因为是临时作业，这个大的我就不说了，我就拿几个表跟大家看一下。这是我养老公寓公共是18600平方米，常规花两年，我当时规范标准，我搞了4个专家认证，后来花了12个月做完了。我增加成本400块钱一个平方米，基本持平，不过我接了很多原材料、水、木板这部分是固定资产，而且积累了很多经验。
还有结构板这块，我们分得很清楚，价格很公开。增加10万平方米以上，每个平方米在300块钱左右，所以上海按照我的标准，做夹心保准政府补贴300块钱，不做200块，就按照我这个标准做。
后来我们采用绿色建筑这方面，该用的我们都用了，说的是984块钱，这里面空调用大节能空调，之后我们把空调、热取暖一次性到位，节省了成本。这个我们在政府出台政策之前我就做了，而且这个项目连续两年做为试点项目。所以14年建设部也在公司里面做建筑商业化的基地。
我们总结一下，做前装备、绿色这块要做一个组合。我们做三个，一个是前产业，以建筑为主业，第二个我们也不是开发商，也不是建筑商，我是建筑服务商。这个是我们在这个方面成熟的体系，我们有产业化联盟，核心城市5家。这是我们目前龙信这5年做的，以前我承包商的时候，他们要什么我们做什么，后来我去学习的才知道，我这样做不大，我必须要有上面的市场。一面以中心为龙头，把资源进行整合，形成两面市场。
我们还是以建筑为主业，我们还是沿着产业链，我的管理中心在上海，设计中心也在上海。上海沿长江经济带，最近我们成都设立一个点，南方我们的产业基地在中山，谢谢各位。
【苗乐如】：下面有请西安紫薇地产开发有限公司董事长李维东先生进行主题演讲，他的演讲题目是《新动力地产创新发展》。
西安紫薇地产开发有限公司董事长李维东
【李维东】：尊敬的会长，各位嘉宾，女士们、先生们大家下午好。我们前几天看过我开发房地产的项目，也看过我的园区，相信给大家留下深刻的印象。我最后一个演讲嘉宾，演讲题目是新动力地产，给大家再加点油。
我的演讲分三个部分，第一个是关于新动力地产的背景和思考。新动力地产源于2014年，我对城市高新园区形势系统的观察和思考。在宏观经济层面，随着人口红利的不断衰减，在中国经济格局调整的过程中，我们中国经济已经进入了一个新常态时期，可持续发展发力，供需错位，供需失衡，已经成为阻挡经济发展的最大障碍。
在城市新区发展当中，我们城市发展都是以新区发展的扩张。国际有案例，自1942年，欧美各国有这样的需求纷纷将工厂从城市向郊区迁移，相继建立起供应园区。二战以后，随着现代电子技术的发展，美国创造的硅谷，英国建立了剑桥科学院，和M4地段，日本建立了光早科技园，上世纪90年代以来，园区发展日趋信息化、创意化和多元化。部分园区不仅有生产的功能，还有相应的配套。2012年联合国认定，随着技术的进步，当前世界范围内，产业模式已经向第4代迈进。
第三，在房地产层面，2013年中国房地产业结束了黄金10年，中国经济步入了新常态。10多年发展，积累了高库存，高房价、高杠杆等结构性问题，供给策改革当中，三去一降一幅，综上所述，在宏观政策以及不断放缓的政策下，房地产转型和跨境发展势在必行。
昨天我们参观了常州武进新区，我们看到武进新区也在进行专业升级。武进是在上世纪90年代就在研究。我们看到武进的新区，医疗科技园和以色列园都在实现常州市的产业升级。对于在座的各位同志说，我们既面临宏观经济和行业转型的新挑战，同时也面临新的发展机遇。
以西安为代表的全国40多个区域正在面临新的发展。西安高新技术产业开发区，承担了全面开发的重任，实现创新驱动，开放共享，产成一体化。把西安区建设成为创新发展引领区，创业示范区，以及对于开放合作的先进区。
我从事高新产业技术开发20多年，基于多年立足于科技开发的配套，以及近10年的房地产的开发配件。面对房地产的开发目标，我们作为大型的区域性企业，主动策划参与新动力地产发展模式的创新，以协同自主创新示范区建设为使命，实现人均环境最佳。
关于我发现的第二部分是城市因何而生？1910年城市学家出版了著名的《美国大城市的死而生》，第一次提出城市为谁而生的问题，为城市的产生具有深远的影响。哈佛大学经济学家格莱泽延续他的思考，在《诚实的胜利》中指出，城市是人类最伟大的发明与最美好的希望，城市的未来将决定人类的未来。
我们很多园区在建设过程中，特别是工业园区在建设过程中出现了工业园区和居住分开、分离，造成百中市的植入模式，也就是上下班人潮的现象。
另外一种现象更不能不顾产业发展，而大搞房地产建设，出现另一种现象就是空城、鬼城，或者死城。城市没有充分的关联，也就意味着城市没有持续发展的动力。我们到深圳华为迁徙的现状，也是因为城市没有解决支柱性产业职工和居住的问题，在中国的一些板块，也出现比较严重产业模式的升级。你比如说我们陕北地区，两年前我们产业发展非常迅速，那么以上就是我提出新动力地产的思考。其实房地产业要稳健发展，应高度重视产城融合，产业链的聚合，为城市提供更多的就业机会。力争做到人人有工作，人人有就业，在某种程度上，新型城镇化建设的核心，也应该坚持产业引导，产业聚集，以此作为我们新城镇建设的新路径。
只有生产专业化，形成较完整的产业链，城市才有驱动力，只有结构多元化，城市才有持久的竞争力。联合国工业发展组织认为，作为城市新区的未来方向，第4代产业园区，必须以高附加值为主，强调对自然生态的保护，减少对环境的污染。在中国我们国家几个园区搞得不错的，张江高科，还有苏州，自创立之初，通过发展优势产业，完善机组措施，有机完善城市功能化的空间，使区域设施完善，经济更加完善，吸引各种要素向新区结合，成为新区的可持续发展资源。
格莱泽告诉我们，真正的城市是由居民，而非混凝土组合的。我们必须要先有业才有家，业是第一位的，对于现代城市来说，就近居住和工作，是打造宜居的关键。城市打造空间有两种，一种是解决人的消费地产，再就是动力地产。对于我国多年房地产短缺的形式。短期经济下，房地产异军突起，成为我们行业主要的需求，快速的商品化供给，造成全球罕见的产业现象。代表性现象是2012年，成为中国最大的开发商。而动力地产是消费地产之外的行业，是随着城市体系的完善，房地产产业发展衍生出来的支撑功能。为产业空间提供基础配套，包括工业地产、商业地产，和文化地产等类型。今天以满足居住为目标的消费地产，不仅面临着部分地区严重的供大于求，而且消耗巨大的资源。与此同时，虽然动力性地产可以形成长久税源，但是随着互联网经济，产业融合，全球化日趋深入，在以工业4.0为代表的情况下，传统企业发生结构性的充足，传统结构企业是动力地产面临深刻的转型压力。
目前随着信息化和工业化和新型城市化的推动。从供给端看，从需求端，大量新型产业所需的空间功能不能得到满足，不断涌现出的互联网产业，现代服务金融业等新的社会，新的产业所聚居的居融空间严重短缺，落后产业更新步伐，因此新动力地产正是基于传统消费地产，新动力地产的基础上，动态满足产业升级所需要的城市创新的空间为中心，为城市发展带来可持续发展的动力，这是城市新创综合体。
新动力地产在国家创新驱动战略，新一轮城市空间的供给和革新。虽然当前我们很多地方搞了企业孵化器，我们民间还投入了很多创客空间，都是致力于这个领域的实践，但是缺乏真正的市场主体。因此新动力地产，就是以弹性地产打造，新指是战略性新兴产业，空间不是工业厂房和住宅，而是新的包容空间。使用城市新的职业阶层需要的空间。新动力本质是产业选择标准，动力性地产主要面向传统企业，归根到底还是传统的开发思维。新动力地产则是承载、支撑、服务、作用于城市，产业高利用的产业，适用于国际视野下产业变化，通过产业融合，助推所在城市的高速发展。新安的高新地产走过25个年头，它的经验表示，喂有动力板块才能带来城市新引擎。作为创新特色鲜明的新区，我们西安新区在战略选择上有新的定位，聚集了很多新的行业。
第三部分，是新动力地产的内涵与实践。人类生活行成于空间当中，始终积极参与空间构建。美国社会学家认为，家庭居住空间为第一空间，职场为第二空间，而城市服务业的区域，博物馆，乃至酒吧、咖啡馆公共空间为地三空间。第一空间是生存空间，第二空间是生产空间，地三空间是休闲空间。新动力地产是对应到第四空间。是以第四代产业园为主要承载，从要素驱动像创新驱动，平台驱动服务转变，像智慧型、现代服务型融合转变，像产业、业态、空间三态转变，倡导可持续发展，体现开放、包容。以内增性的创新和创业实现智慧制造和现代服务业结合，生产和生活的结合，产和人结合的现代城市区。
新动力地产是以节约土地为目标，以第四产业园，以创新性产业园为主场，努力促进政府、企业机构三个一体，整合各方力量，盘活各类资源，通过聚集、支撑，激发产业能量，打造新经济的引擎，引领区域发展，助推产业融合。在基础运营中，新动力地产以市场为导向，以政府为推动的房地产企业，三位一体的开发模式。首先开发企业是新动力地产的运营主题，位居价值链的主体地位。因此在运营模式中，运营主体需要具备国有企业的属性。可以承担更多企业公民的作用，作为运营主体，房地产企业，必须着重产品和服务的优化提升，新动力地产的要求，既服务于各类产业的功能性的空间，有服务于复合型城市新创空间的复合体。首先是战略性新兴产业，或者广类的新兴产业，朝阳企业，只有依托这样的产业。
这类产业始终立足于时代前列，以强大的动力为城市注入能量，不断引领城市发展。新动力核心，是在于城市的可持续发展，以新动力地产为平台，集成各方的产业要素，为新动力地产承载产业，为产业组织赋能，不断提升人力组织的能力，以新动力地产的优势，逆向赋能，成为提升产业的不断动力。从市场层面看，新动力地产就是盘活世界资源的新业态。
金融机构需要承担数学、注入牛顿性的重要功能。其次能够保持耐心的资本，还可以借助资本证券化的创新，引入国际资本，充足资产，重资产的持有，实现和开发企业共同享有企业的升值。战略新兴产业是以动力驱动，以大数云计算为支撑，必须以新动力互联网+为基础，以平台化，多元网络支撑。第4代网络平台的运营和发展。
最后从政府角度看，政企互信，目标一致，即培育优势成熟的企业，积累区域能量，为经济提高新的模式，特别是我们现在新创的PPT模式，从基础模式，延伸到新的战略模式，为新动力地产营造良好的环境。因为时间关系，我讲得比较快，最后谢谢各位女士，先生们，以上是我对动力资产的粗浅的认识，最后预祝我们此次会议圆满结束，谢谢大家。
【苗乐如】：感谢李会长的演讲，也希望新动力地产在过程中有积极的作用。今天下午的论坛到此次圆满结束，我们现在进入最后一个议程，我们在这里把有关的情况和决议进行一个简单回报。中国房地产协会自2011年起，对房地产行业，主要是开发企业进行评价，截止到目前已经有23个省市曾经评价，到2015年有40个企业进行获得了。
我把关于公布2015年房地产企业信用等级评价结果的决定进行公布，中国房地产业协会按照《房地产行业(开发企业)信用评价管理办法》2015年在开发企业中开展了房地产行业信用评价工作。按照“公平、公正、公开、的原则，经企业申报。下面对于获奖的房地产企业信用等级评价结果，进行公告。
