绿城服务冲击上市 宋卫平希望做物业界Uber
绿城房地产集团有限公司旗下物业板块绿城服务即将在香港上市，日前有香港媒体爆料称绿城服务将发行6.67亿股，集资不超过15.6亿港元，上市所得资金将用于收购物业管理公司、偿还贷款、营运资金和一般公司用途。第一财经记者获悉，绿城服务将在本月底或下月上旬完成上市工作。
一位知情人士曾向记者表示，绿城服务估值将在50亿-100亿人民币，而未来5年，随着该公司平台战略的实施，市值或超过百亿，融资规模达10亿左右，市盈率或达到20-40倍。
园区增值成为未来利润核心
第一财经记者查阅招股书发现，在绿城服务的物业管理服务板块，其未来主要做保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等。截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积达7400万平方米，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市，而这里面的大部分业务还是集中在杭州和长三角城市。数据显示，2012年、2013年、2014年及2015前九个月，绿城服务的物业管理服务的收入分别达9.008亿元、12.239亿元、16.236亿元及14.261亿元，分别占总收入约71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。
事实上，绿城服务主要提供三类服务，一是传统意义上的物业管理，以收取物业费为主;二是物业咨询服务，即在房地产开发项目的设计及开发阶段提供咨询服务(包括项目规划、设计管理、建筑管理和营销管理等)，以尽早参与到开发中的项目，并为签约物业管理打下基础;三是园区增值服务，通过一站式平台，凭借互联网、手机APP、线下体验等途径等为园区的业主和住户提供产品及服务，并构建绿城联盟，为联盟伙伴设计社区O2O平台，协助建设智慧社区。
在盈利方面，2014年绿城服务集团收入22.05亿元，同比增长32%;净利润1.49亿，同比增长81%。值得一提的是，在2015年前三季度，绿城物业管理服务的毛利率为9.8%，顾问咨询毛利率为36.8%，园区增值服务为45.8%，后两者远远高于物业管理服务。
对于传统物业管理而言，绿城服务获取的利润并不突出，其实际毛利空间低于中海物业的11.8%，并趋近于彩生活。
克而瑞分析师房玲认为，传统物业管理利润偏低主要因为绿城服务所管理的这些物业中，绿城中国所开发的中高端项目仅为1667万方，占比25.3%(2014年底)，其中更多来源于其他开发商的项目，比如收购的沈阳银基物业、上海新湖物业、浙江新湖物业等。这使得绿城服务的平均物业费并不算太高，仅为31.56元/平方米/年(2014年底)，而在物业服务上的投入却相对较高。
站在公司整体层面来看，绿城服务利润水平略优于中海物业，整体利润率为6.8%，高于中海物业的6.1%。从单位面积的利润贡献上来看，绿城服务的单位面积贡献利润为2.90元/平方米/年，高于中海物业的2.31元/平方米/年。房玲说。
平台化发展
记者多方采访了解到，绿城服务内部一直希望未来是一家平台公司，进行服务的输出，而他们也是希望对标Uber这样的公司。
作为杭州地区最大的物业管理服务公司，绿城服务拥有200多个服务项目，在杭州地区的市场占有率仅有5%，但在杭州城西一带市场占有率高达20%之多。绿城创始人宋卫平去年上半年出售绿城股份之后，全力转向了绿城管理集团与绿城服务集团，欲打造全产业链服务。
上述知情人士透露，在宋卫平的规划中，绿城服务将组建绿城园区生活联盟，目前绿城物业全国管理的园区有1000万人，逾40万户。到2023年希望服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类，30多项服务。如果绿城服务可以为每个人提供几千元的服务价值，希望可以获得500-1000元/人的微薄利润，预计绿城服务集团8年后产生50亿-100亿经营利润。
宋卫平的规划也有自己的逻辑，那就是目前物业市场还处于一个萌芽阶段，尚没有一个物业品牌去做好有效服务。
而根据绿城服务的招股书显示，截止2015年9月底，幸福绿城网站及APP的注册用户已经超过14.8万，注册用户的活跃度达到了61.1%，覆盖38个城市的265个社区的11.8万个家庭，注册家庭比例达到了90.3%。就是说，社区O2O平台覆盖的小区中，有九成的家庭都注册了幸福绿城的账号。
从收入上来看，绿城服务的园区增值服务较高，达到了1.56亿元(截至2015年9月底)，然而其中的收入并不完全来源所谓的社区O2O平台，或将有一大部分为智慧物管服务平台和智慧硬件管理平台两项业务所涉及的软件和硬件费用。与大部分社区O2O平台面临的问题相同，靠用户购物、消费获取的收入微乎其微。
房玲认为，社区O2O的未来前景很大，但关键在于提供优质的服务，获取海量的用户。目前大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。
仲量联行研究部中国区负责人周志锋分析，国内开发商分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到一种资产、两次使用的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。
