近年来澳洲房地产投资与购房已成为一种趋势，但对于投资者的具体操作来说，并非易事；特别是在澳洲四大行联合行动限制海外人士的住宅贷款之际、公寓类资产在CBD及近城区严重过剩之时，墨尔本和悉尼地区房价依然实现两位数增长的冰火两重天走势；这种成熟房地产市场下差异化的走势，让从未经历过市场涨跌周期洗礼的中国购房者们无所适从。

　　从投资者的根本需求来看，获得资本溢价和租金收入是房产投资的双要素！而现金流对于财务自由起着非常重要的作用。每位投资者要十分注重自己的现金流，应尽可能多的开发出多的现金流管道，买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的房产。这也是《穷爸爸富爸爸》系列丛书作者罗伯特清崎对真正房产作为资产的定义所在。

　　用现金流分析法的观点来考察项目，一要看项目的当前收益率，二要从长远考察此收益率的持续性。从这两点出发可以看到，澳洲商业地产项目的优势变得更加显而易见：

　　1、区别于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人；反观国内客户错误配置高层小户型，一旦准备售出却无人解盘(小户型无法满足家庭需要，而海外人士又无法购买二手房)；

　　2、无需澳洲外国投资委员会审批，即没有FIRB 申请费用，节省5，000澳元；

　　3、商业地产贷款和住宅贷款不同，不受银行收紧贷款政策影响；

　　4、对于维州政府调整海外购买住宅征收额外印花税率从3%调整到7%而言，墨尔本地区商业地产不受该政策影响；

　　据CoreLogic R.P. DATA数据显示，澳洲首府城市的商业房产租金收益一般都会在6%—8%之间，其中永久产权仓储(Self-Storage的租金收益率为8%-10%；产权码头(Marina)的租金收益率为 6%-9%、底商、写字楼等商业地产(retail and offices)的收益率为6%-8%……这些商业类地产到租金回报率均高于住宅地产平均为3.6%的租金收益水平。

　　其次，投资门槛较低，性价比更高，现金流更强。

　　由于商业地产的土地地契产权面积与别墅类相比要小很多，因此它的价格与住宅地产形成倒挂，这对于投资者的资金压力也相对较小。如，一套卧室与起居室兼用的50平方米小户型房产价格约为40-50万澳元，而相比起来，一个体积为92立方米的永久产权仓储价格也仅仅在10万澳元左右。在目前澳洲银行贷款利率下，购买一居公寓的租金仅和贷款支出保持平衡，扣除物业相关费用后，仍然需要倒贴现金；相反，如果同样利用贷款购买价值50万澳元的仓储商业地产做比较，扣除银行贷款及相关费用后仍有2万澳元盈余。澳洲资产配置实现以房养学、以房养老竟然可以一步到位了。

　　第三，租期较长，租客更加稳定。

　　受使用习惯影响，住宅房产的租期一般在6-12个月；然而商业房产租期一般都在3-8年，码头和仓储地产项目租期甚至可以长达20年(5+5+5+5)。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目，或者依赖某一区域经济发展的项目，这样的租户都倾向长期续约。这样就可以保证长期的、持续的正向现金流入，而无需担心空置率上升带来的租金损失。

　　据ABC News报道，墨尔本工业和商业地产的预付续租市场自2004年开始发展良好，很多公司在10年租约到期后选择续约，这一趋势会在未来几年保持市场活跃。戴维斯调查结果显示，2014年续租交易量上涨了45%，2014年的租赁协议签订数上涨了30%(租赁总面积约658514平方米)。

　　关于这一点还需要多说一句，那就是如何判断哪里的商业地产更能吸引长期的租户问题。这就要引入“区域投资分析法”原理。区域投资法，就是选择交通便利、购物方便、设施齐全的生活区域；靠近大学、著名职业学校、精英中小学的教育区域；靠近富人区、海边生活区等传统认知的优质生活区；政府规划区域；新地铁、新隧道、新的桥梁的修建……诸多因素都会带来周边对商业需求的增长。比如：比如说市中心迁移带来的地价上涨：2006 年新南威尔士州把州的首府从悉尼搬到25 公里以外的帕尔马他(Parramatta)，帕尔马他的地价上涨40%之多。

　　第四，商业地产税费和其他日常开支可以分流。

　　市政费、水费、物业费……住宅地产的相关费用都由业主缴纳，而商业地产的相关开支，按照惯例则由租户缴纳。因此其维护成本也相对低些。

　　此外，从实际销售数据来看，公寓供大于求的背景之下，工业和商业资产愈发受到投资者青睐。投资者可以利用目前良好的贷款利率，以丰富投资组合，对冲市场风险。传统的物流资产仍十分吸引本地投资者。通常这些资产租期长，收入稳定，租户多为公司和企业。

　　其实笔者讲了这么多，不仅仅是分析两种地产类型的优劣，更重要的是提供了“现金流分析法”“区域投资分析法”两种研判市场走势的工具。至于说买商用还是住宅，聪明的投资者当然不会二者选其一，住宅面临后期的维护成本和空置率风险，同样，商业地产也会有它自己的问题，如供应量不稳定、后期经济格局变化导致的结构性空置等。因此，总体来看，成熟的投资者会将两类房产都纳入考虑之列，追求资产多元化配置，创造更多被动租金收入，从而进一步强化资本市场的抗风险综合能力。

　　本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE 。