16年南京楼市持续“发烧”，5月份成交环比下跌是否意味着楼市“降温”？诸葛找房大数据深度解读，南京市场究竟如何？

　　一、整体市场走势

　　1、 二手房市场持续扩张：近一年除个别月份，成交量同比增幅几乎均达到100%以上，5月份虽环比下跌，同比增幅仍达近108%。

　　数据来源：诸葛找房大数据研究院

　　2、向存量房时代过渡：从2月份开始二手房成交套数占比连续4个月超过50%。

　　二手房数据来源：诸葛找房大数据研究院

　　一手房数据来源：世联行、南京网上房地产

　　3、供求关系转变：供求比(成交套数/挂牌套数)呈波动式下降趋势，从15年5月份的2.90下降到16年5月份的1.06，表示市场正在从供过于求向供求平衡甚至供不应求转变。

　　数据来源：诸葛找房大数据研究院

　　二、市场特征

　　1.供应特征

　　目前，南京在售二手房共计96392套，各区在售二手房情况如下：

　　数据来源：诸葛找房大数据研究院

　　供应区域特征：区域供应主要来源于鼓楼及江宁区域，两者占比之和达37%。

　　区域价格特征：目前建邺区价格最高达34328元、㎡，城区价格均已接近或突破2万/㎡，六合区供应价格最低为8029元/㎡。

　　区域面积特征：秦淮、玄武、鼓楼等区域供应偏刚需户型，建邺、浦口、江宁等区域偏改善户型。

　　2.成交特征

　　二手房市场成交仍以刚需为主，近一年成交面积基本稳定在90㎡左右，二手房市场成交仍然以刚需为主。

　　5月份成交以江宁及鼓楼为主，六合区供应单价最低，故受周边区域价格上涨挤压，5月份二手房成交量占比增幅明显。

　　南京主城六区前20成交排行中，建邺区无项目上榜，前二十合计成交价格及套均面积均明显低于全市平均水平，可见成交以区域内单价较低，面积段较小的楼盘成交为主。

　　结语：

　　伴随着近来南京新房市场库存减少，房价快速上涨导致客户购买力受限以及学区需求等因素影响，二手房南京二手房市场成交持续扩张，向存量房时代过渡，供求关系实现供过于求向供求平衡甚至供不应求转变。

　　从市场供应及成交特征看，南京城区价格均已接近或达到2万/㎡，仅六合区供应价格未超万元，该区域5月份成交占比增幅达5%；目前南京二手房仍是刚需市场，成交以区域内单价低、小面积户型为主。