据澳洲房地产研究机构报告数据显示：全澳大多数首府城市的公寓平均价格继续下跌，这是近5年来澳洲近乎火爆的楼市第一次出现连续两个季度下跌。那么这是澳洲房地产市场的短期调整还是长期走势？笔者认为，公寓(Apartment，并非Unit)3-5年下跌，恰恰是澳洲房地产市场化健康发展的体现。 

　　全澳公寓价格下跌，预言变现！

　　三年前笔者的《决胜海外房地产》在搜狐演播厅发售，该书全面剖析了全球4大洲7个代表性国家和地区的房地产市场趋势分析；其中在澳洲房地产市场的阐述中，明确地提醒：由于墨尔本CBD的扩容规划(比之前面积增长4倍)过于集中在高层住宅上，而提供就业的商业规划并不多，因此必将造成供过于求，CBD核心区域的空置率将上升，租金回报率将下降，高层公寓价格长期走低(Apartment区别于Unit)。在2014年四月出版的新书《澳洲房地产投资全攻略》，更是对澳洲6个首府城市和2个领地区域的过去30-60年及未来10年的房地产市场作了详细总结和市场趋势的判断分析，特别是墨尔本和悉尼CBD公寓市场的分析，而从未来的发展方向来看，墨尔本CBD及近城区的高层及小户型公寓是最不值得中国投资者进行选择的地区和房产类别(详见《决胜海外房地产》第120页至123页，《澳洲房地产投资全攻略》第23页和第52至59页)。除了供应过剩问题之外，高层公寓的土地附加值已经低于房价10%了，更是该类产品投资价值缩水的重要原因。

图中左二：刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师

　　事实胜于雄辩！今年的数据打破之前所有的质疑；2013-2014年在澳洲购买的楼花和期房到今年才开始交房，当年前瞻性的预言和分析时至今日才得以验证。 

　　供大于求还盖楼，涨势难期

　　为什么公寓会跌的这么惨？为什么中国人青睐的公寓会落得如此地步？其实道理很简单，价格由供需决定，而非投资者的喜好；价值由土地价格决定，而非建筑物本身。

　　数据显示，在未来一年，将有8万套新公寓在悉尼、墨尔本和布里斯班挂牌交易，这个数字相当于去年一年这三大城市的所有房屋总销售量。另有125,000套新公寓住宅也将在2年内完工，未来2年内全澳新公寓上市总量将达到25万套。

　　今年年初以来，在悉尼内城区核心地带有6个住宅区房价出现明显的下跌，特别是CBD公寓房降幅高达12%。另据统计，2015年新楼盘在发售的第一个季度内仅售出50%，相比之下2014年房市高峰期时高达 87.7%，同时溢价率也降到4%以下。

　　沿着墨尔本主要道路St Kilda Road，有20%的公寓正在求租，而在CBD，有12%的公寓空置无人居，开发商使劲浑身解数来寻找租户。Research SQM对一系列在线门户网站上的出租公寓数量进行了研究，发现在过去三年里，St Kilda Road上所有公寓的租金已经暴跌了21.2%至平均每周564元。

　　即便如此，发展商盖楼热情不减。皇冠集团、梅里顿、米瓦克等大型开发商在悉尼内城南部的绿广场(Green Square)项目投资额高达130亿澳元，其中主要是公寓项目，到2020年，计划将推出45,800套新公寓。这将进一步加剧公寓供大于求的局面，公寓价格还有进一步下跌，并呈现低位运行的可能。 

　　屋漏偏逢连夜雨，信贷收紧，公寓难卖

　　因CBD公寓风险加大，包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都进入了AMP Bank的“黑名单”中。AMP的高风险地区则主要针对首府城市，尤其是悉尼和墨尔本，这些地方的公寓建筑大增。墨尔本在过去一年房价大涨，然而CBD和附近Docklands和Southbank地区却供过于求，上了黑名单。悉尼的“上榜”地区则有CBD和内城地区，如Dawes Point，Darling Harbour，Millers Point和悉尼南部。

　　澳洲各大银行也相继做出反应，对于海外投资者的信贷政策进一步收紧。对于炒房客和投机者来说，不啻为一击重拳，也为澳洲公寓价格未来的走势，又泼了一盆冷水。从澳洲银行限贷本质上看，是贷款风险控制的要求，这同时是给投资者一个警示，即被限贷的项目和地区，绝对不是应该介入的地区；连银行都不敢发贷款了，投资者又有什么理由去接盘呢？

　　此外，联邦及地方政府为了抑制房价飙升，相继出台限购和限贷措施，特别是针对海外投资者，严格二手房买卖和贷款限制，而违规者限令退房。墨尔本甚至将房产购置印花税从3%提高到了7%，这可能成为压垮公寓楼市的最后一根稻草。

　　澳洲房地产市场分化，选对是关键

　　笔者作为房产投资财商教育者和职业地产投资者，对于澳洲公寓的风险早就做出警告；而对于一些投资者投鼠忌器，认为是该从澳洲撤资的做法，也并不提倡。

　　截至5月份的最新统计数据表明，澳洲房地产表现仍然抢眼。在过去一年里，澳五大城市的房价平均涨幅为9.8%，其中，悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德房价分别比上一年上涨了12.4%、12.7%、7.4%和5.6%。

　　另外，澳洲海外购房者总体占比不到5%，由于供给不够且人口增长率一直攀升，造成澳洲整体房价也一路高涨；此时澳洲银行收紧信贷，恰恰是防止投机客的介入；如果大量游资涌入，那么未来危及的不仅仅是银行的利益，甚至整个澳洲经济都会受到牵连。

　　具体到地区，维州(墨尔本地区)的税务增长可能短期影响价格快速增长，但对于中低价位地区和政府资金注入地区而言不会收到太多影响；反而是超过地区中位价过多地区的房价面临短期回调；另外，维州之外的地区将会获得市场(海外)但更多资金，如昆士兰北部地区，黄金海岸地区，甚至南澳地区将会迎来房价的高速增长(此消彼长效应，这是澳洲联邦政策进行资源引导的一种策略)。

　　总结一下吧，房产投资是一个长线的投资活动，不能仅仅盯着一时一地的价格变化；更不能因为投资者自己喜欢的项目跌了，就对整个市场进行简单粗暴的误判。项目好不好，未来走势怎样，归根结底还是要考察供需关系，无论是限贷也好、“黑名单”也罢，这些都将带来的将是长远的市场平稳，而非短期内的跌宕起伏；而真正的投资者是懂的从长远去考量某一个地区房地产的投资价值，也只有这样，才能保证自己的财富不受损。至于公寓价格下跌，将投机者都剔除出市场，最大限度的保证了澳洲房地产市场健康发展，让澳洲房价像过去60年所经历的7个周期一样稳定攀升，让澳洲别墅中位价7-10年翻番的“神话”续演，这岂不是一件好事儿？

　　本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE 。

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