营改增试点前夕 部分房地产项目抓紧清盘
来源: 21世纪经济报道(广州)
本报记者 张敏 北京报道
今年3月，在河北省廊坊市购买房屋的李女士接到开发商的通知，对方要求李女士在4月20日之前必须付清房屋的尾款，否则就进行协议退房。
这是一个销售周期长达三年的老项目。李女士在两年前就支付了项目的首付款，但由于各种原因，银行贷款一直未能办下来，开发商也一直没有催促。此次催款，开发商给出的理由是“5月1日就实施营改增试点，公司要求尽快清盘。”
今年3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入此次试点范围。
房地产业的体量庞大，涉及征税环节众多。且在房地产业整体利润率下滑之时，征税方式的变化无疑会对房地产项目的利润率带来直接影响。据21世纪经济报道记者了解，早在上述通知正式下发之前，很多企业就已成立专项小组进行研究。提早清盘的做法，只是企业的诸多应对策略之一。
“下策”与“上策”
在房地产业营改增试点正式落地前夕，要求提前清盘的房地产案例，并非只有文首提及的一家。据21世纪经济报道记者了解，在北京及其周边的市场，近期有多家销售周期较长的老项目要求尽快清盘。
尽管这些动作有着借助市场时机加快出货的考虑，但从中仍然不难看出营改增带来的影响。
上述房地产企业负责人向21世纪经济报道记者表示，该项目的销售周期超过3年，期间曾多次开盘。由于此前的限购、限贷等政策，很多购房者并未办成银行贷款，但成交价格仍然按照最初签约时所确定，与当前的市价相比，明显低出不少。
他表示，虽然企业希望能以更高的价格出售，但由于这些年项目价格涨幅较大，若按照增值税的标准来征收，这部分税收成本就相当可观，甚至大过改革前的征税方式。
因此，尽管上述通知给出了一项过渡政策，即“开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税(和营业税同样的税率)。”但在已经完成大部分协议销售的情况下，企业仍然倾向于选择较小的税收成本，即按照最初较低的销售价格，缴纳营业税。
不难看出，这种“抓紧清盘”的做法带有一定的无奈性质，因此也被业界称为一种“下策”。据21世纪经济报道记者了解，早在2015年，不少房企就成立了专项小组，对营改增可能带来的影响进行研究。
某家A股上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，该公司的“专项小组”由财务部门牵头，投融资、营销，乃至设计等部门具体参与。通过模型分析的方式来研判房地产营改增带来的变化。
经过多方讨论和测算，该“专项小组”的结论最终集中在建安成本上。即，建安成本占总成本比重较大的项目，在“营改增”中受益最多。
其逻辑在于，在房地产项目的各项成本中，占比最大的是土地成本，其次为建安成本、财务成本及人力资源等其他成本。按照增值税的计税方式，由于土地成本无法进行抵扣，因此只有建安成本、财务成本增加，才能减少增值税的税基。
对一个房地产项目而言，由于大部分企业有着严格的开竣工和营销节点控制，加之当前利率环境较低的现状，因此财务成本占项目总成本的比重往往在10%以下的低位，个别项目甚至低于5%。因此，只有建安成本增加，才能有效降低增值税。
按照这种思路，企业应在施工环节尽可能地精工细作。最为直接的办法，则是推行“精装修交房”。这也是房地产开发的必然要求和趋势。
上述负责人表示，对于房地产项目而言，建安成本往往占营业额的20%-30%之间，按照增值税11%的税率，即使推行精装修交房，其节省部分也较为有限。但对于日渐下滑的房地产业利润率而言，这已是最有效的应对方式。
“牵一发而动全身”
需要指出的是，上述分析是建立在静态模型基础上的结果。一旦房地产项目需要提价，其付出的增值税成本也会增加。除非将建安等各项成本一并调整，才能进一步抵扣，但又会不可避免地对利润产生影响。
与此同时，此次营改增试点涉及的金融业和建筑业，分别是房地产的上游和下游行业。营改增对这两个行业产生的影响，同样会间接影响到房地产业，但具体的影响程度难以量化。
因此，这项政策的具体影响，仍然需要在实际操作过程中进行评估。
普华永道一位会计师向21世纪经济报道记者表示，无论房地产企业是否积极应对，此次营改增改革必然会起到“牵一发而动全身”的效果。
具体而言，体现在两个层面。
其一，内控环节。对于财务和会计而言，由于计税方式的改变，在进行财务梳理时，需要新增会计科目，并据此对记账方法、成本核算和财务处理等进行调整。
可以预见的一项好处是，由于多数房地产项目实施预售制度，营业税在确认预售收入的当期即需要缴纳，改征增值税后，缴纳的时点明显延后，因此可改善项目开发建设阶段的现金流。
其二，交易环节。由于计税方式的改变，房屋销售中，必须涉及到合同范本的修改。尤其在价格设定上，需明确含税价格或不含税价格。因同样涉及营改增试点，在房企与金融和建筑企业的交易中，也涉及类似的调整。
据了解，目前已有部分房企对购房合同进行调整，来应对即将到来的营改增试点。
但该人士认为，由于税收具有可转嫁性，对于购房者而言，这一调整有可能会带来交易成本的提高。在二手房交易中，这种情况更容易出现，并可能影响到交易的进程。
但对于该项工作的具体影响，有业内人士指出，无论企业还是市场，都不宜将此次营改增试点的意义过于放大。营改增主要体现在技术层面，不应对企业的战略产生影响。
今年4月，财政部副部长史耀斌在发布会上就表示，“新增的不动产，是可以作为进项税抵扣，但如果投资行为对企业目前的生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。”
此外，多数受访者还指出，营改增不会影响到市场的基本供需关系，因此也不会对房价产生根本性影响。(编辑 谭翊飞)
