最近一周一直被澳洲的购房者们追问：澳洲银行贷款收紧是不是房价要下跌了？澳洲开始打击海外投资者了吗？维多利亚州的增税政策是利好还是利空呢？之前我连续几篇文章，如：《刘磊：澳洲公寓列入黑名单 谁更黑》、《专家刘磊警告：澳洲CBD公寓危机重重！》、《墨尔本CBD公寓供给过剩，我两年前说的话应验了！》、《澳洲房产“危机重重”，“钱多人傻”也不能再犯错误了！》等等就这些大家所关心的问题，我做以下的分析供大家参考：

　　首先，一些人认为澳洲投资计划可以中止了，而笔者认为恰恰相反，澳洲银行限贷，实际上是投资者的福祉，但对于投机者而言才是噩梦开始！从澳洲银行限贷本质上看，是贷款风险控制的要求，这同时是给投资者一个警示，即被限贷的项目和地区，绝对不是应该介入的地区；连银行都不敢发贷款了，投资者又有什么理由去接盘呢？比如“黑名单”中就有墨尔本CBD和附近Docklands和Southbank地区的公寓项目——尽管墨尔本独栋屋的价格走势“很美丽”，然而公寓却一直处于供过于求的状态，因此上了黑名单。悉尼“上榜”地区则有CBD和内城地区，如Dawes Point，Darling Harbour，Millers Point和悉尼南部。这些地方兴建高层公寓的热潮是由国外的投资者、而非自住者策动的，是不会持续的；而且过多的公寓建设，严重侵蚀着政府投资改善公共交通、公众空间、公园与城区小街状况后产生的正面效应；高层公寓潮抵消了公共投入所带来的效益，只给人们带来了小户型、质量差的公寓。

　　刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师

　　其次，澳洲几大银行暂停对海外人士的贷款是否意味着整个澳洲房产市场就要低走呢？从宏观看是恰恰相反的。要知道，正是大量海外投资涌入澳洲，推动了澳洲本地房地产业的发展，同时也解决了澳洲地产相关行业的就业问题。澳洲海外购房者总体占比不到5%，由于供给不够且人口增长率一直攀升，造成澳洲整体房价也一路高涨；然而问题来了，这么好的市场，势必会让投机者们也趋之若鹜；如果此时澳洲银行不收紧信贷，那么未来危及的不仅仅是银行的利益，甚至整个澳洲经济都会受到牵连。唯有让房地产市场剔除那些企图短期获利者、投机炒作者才能让澳洲房价像过去60年所经历的7个周期一样稳定攀升，让澳洲别墅中位价7-10年翻番的“神话”续演。

　　再次，对于抵押价值低、抗风险能力差的房产类别，特别是供过于求的墨尔本CBD地区及5公里范围内的内城区、布里斯班CBD地区的高层小户型而言，银行收紧信贷就是通过政策调控来限制发展商对该类型房产项目的申请和开发建设；对于：

　　1、套内面积小于50平米的公寓(Apartment)不在提供银行按揭贷款；

　　2、对于Studio(开间公寓)不提供银行贷款；

　　3、对于学生公寓、酒店式公寓、没有车位的高层小户型公寓都限制银行贷款和按揭；

　　归根结底，这些类型的房产不能满足澳洲本地人的刚性需求(4-5口之家根本住不了这样的房子)；而海外人士购买之后就变成了二手房，又不能被海外人士二次购买，就变成了鸡肋型资产—即不被银行认可，也不被澳洲本地人接受；因此银行选择在没有大量交割这些房产之前进行了风险规避策略：限贷！

　　最后，维州(墨尔本地区)的税务增长可能短期影响价格快速增长，但对于中低价位地区和政府资金注入地区而言不会收到太多影响；反而是超过地区中位价过多地区的房价面临短期回调；另外，维州之外的地区将会获得市场(海外)但更多资金，如昆士兰北部地区，黄金海岸地区，甚至南澳地区将会迎来房价的高速增长(此消彼长效应，这是澳洲联邦政策进行资源引导的一种策略)。

　　总体来说，房产投资是一个长线的投资活动，不能仅仅盯着一年内的价格变化；更不能就凭借信贷政策等的缩紧就判断市场的优劣。风险控制意识强比盲目乐观要稳妥的多；从这个角度看，澳洲限贷带来的将是长远的市场平稳，而非短期内的跌宕起伏；而真正的投资者是懂的从长远去考量某一个地区房地产的投资价值，而非仅仅跟风就做出投机的选择；让那些短期楼花(期房)的投机者都剔除出市场岂不是一件好事儿？

　　本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE 。