三四线楼市 为何没火几年就趴窝
去年的中国经济工作会议提出了五大任务，有三项都是去库存。这其中，房地产行业备受关注。那么，作为房地产市场一大主力的三、四线城市进展如何呢?
政策最宽松 却挡不住三、四线楼市危局
截至3月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存显示，三、四线城市新建商品住宅存销比为17.9个月，虽相比2月份的19.7个月有所降低，但总体上数值依然较大。
“当前，不仅是河南省，包括全国都是这样，三、四线城市的房地产形势和一、二线城市相比，基本上是两重天：一、二线城市花团锦簇，三、四线城市秋风瑟瑟或者漫天大雪。” 河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社表示。
采访中，业内人士透露：房地产行业企业负债率普遍偏高，资金链趋紧，一些房企负债率不仅突破100%的警戒线，甚至超过300%。再加上三、四线房企牵涉到非法集资因素相对较大，好多房企确实度日如年。
在豫北一个经济发展不错的地级市，记者发现，城市不大房子却不少，已经建成的大量房子还在空置待售，在建工地上依然是一片热火朝天的景象。据知情人士透露：“各地情况不一，对县级市来说主要积压的是住宅，对地级市来说，住宅和非住宅积压的都有，两三年都卖不完。”
对此，刘社分析认为：“当前三、四线楼市危局是发生在房地产政策最宽松时期。2007年下半年到2008年国家也进行楼市调控，但那时候是史上最严的房地产调控，如今时过境迁，现在是史上最宽松的房地产政策。自2014年9月份以来，利好政策几乎出尽，但是三、四线城市的房产形势依然严峻。”
缺的不是机遇 而是优质的开发企业
在刘社的眼里，过去很长一段时间，全国三、四线城市房地产开发是完全模仿大城市的套路，开发的产品都是普通商品房，一、二线城市怎么弄，三、四线城市就去学，但是有时候学得并不像，建的房子品质和管理模式没有一、二线城市精细。就这样，在一线城市房地产高歌猛进十几年还量价齐升的当下，三、四线城市房地产市场跟着只是红火了不到五年就“趴窝”了。因为一、二线城市是由于工作岗位和公共资源设施把人源源不断地吸引过去，而三、四线城市没有这些优势，所以当经济下滑、它的人是往外走的。另外是它买方市场总量小，楼盘更容易比一、二线城市提前饱和。
那么，当前中国三、四线城市的房地产市场到底还有没有机会翻红?
对此，碧桂园集团河南区域总裁杨海波表示：“虽然郑州房地产市场已经占据了全河南房地产市场45%的份额，但是不代表三、四线城市没有机会。三、四线城市的机会，我们觉得更多的是改善性需求，在这种情况下，需要房企对所有产品的品质、服务、成本、价格都有一个比较高的提升。”
业内人士分析认为：“未来十年是三、四线城市发展的黄金期，风险与机遇并存，三、四线城市如能做好市场调查，投资机遇是很多的，并且投资风险也是可控的。”
在王牌智库高级策划师陈琳的眼里，“十三五”期间国家和地方主体方向就是全域城镇化，未来如果解决不了三、四线城市的发展，城镇化要想达到小康社会就是一句空话。所以，三、四线城市未来要进入一个平稳甚至高速发展期，就必须有更多优质的开发企业加入到房地产市场中来。
精准定位 三、四线城市依旧有春天
房地产市场接下来怎么走?对此，陈琳分析认为：“一、二线城市开始复苏，但尚未真正走出调整期，三、四线城市相对低迷，对楼市恐慌的情绪依然存在。在这种情况下，信心比黄金更重要。三、四线城市要走出逆境，最重要的是要把三、四线城市的投资激活。政府除了要注重顶层设计，还要在新型城镇化的大背景下把城市包装出来，帮助企业抱团取暖，专业整合。”
刘社则表示：“未来，房企要注重消费者在养老、生态、休闲、旅游、享受以及交际等方面的需求，开发更多元化的改善型产品，在提升房屋标准、创新配套设施、改善物业服务上多下功夫。”
他还表示，三、四线城市的楼市去库存，政府的帮助必不可少。在这种情况下，更需要政府制定科学的城市规划，从总体上降低房地产开发的规模与速度。同时，完善城市公共设施配套，包括交通、医疗、教育设施等，这才能起到促销的效果。另外，政策也要在企业融资方面加以扶持，只有这样才能真正去库存。
