2016年最牛“补涨”城市,很可能是杭州!

提要:3月23日,杭州主城区土地市场再次放出大招,推出潮鸣艮山地块,两宗地合并出让。引来了绿城、信达、滨江、大家、金茂首开联合体、合景泰富、龙湖、地铁万科联合体、K2、招商、旭辉、华发华润、融信、泰禾、保利、融创共计16家竞买单位,抢夺十分激烈。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  杭州又爆出新地王了!

  3月23日,杭州主城区土地市场再次放出大招,推出潮鸣艮山地块,两宗地合并出让。引来了绿城、信达、滨江、大家、金茂首开联合体、合景泰富、龙湖、地铁万科联合体、K2、招商、旭辉、华发华润、融信、泰禾、保利、融创共计16家竞买单位,抢夺十分激烈。

  经过56轮竞价,最终由绿城房产以37.35亿元总价强势竞得潮鸣地块,折合楼面价为45368元/平方米,一举刷新杭州宅地楼面价记录。两个多月前,杭州住宅用地最高楼面价是位于南星单元的信达地块。当时信达地产经过36轮以楼面价36680元/平方竞得。

  

  如此高的楼面价,也就意味着未来至少要卖到七万以上,开发商方有钱可赚!而且,从区位上讲,两个月之前,猛将信达所拿地块,属于滨江板块,而这块地虽然处于市中心,但周边环境并不好。

  不过,杭州东城区域的发展潜力,确实也挺大。近几年,高铁东站周边正在大力度的进行市政设施改造,以及新建诸多商业配套、住宅项目

  杭州城市,向南、向东发展。向南越过钱塘江,以奥体中心板块为核心,周边将成为新兴的高端板块。向东以高铁站为核心,正在建设城东新城,由于更近市中心,周边原本就属于人口集聚地区,不存在那些郊区新城开发所隐藏的系统性风险。

  在很多年前,中国房地产业内的人士,都很关注两个城市:一个是深圳,另一个是杭州。这两个城市,在中国楼市黄金十年时,是全国楼市当中最具风向标两座城市。即便是京沪二帝,在此两位大伽面前,也得稍低头噢。

  众所周知,2015年,深圳再度风光无限,房价上涨幅度全国第一,把第二名上海甩出了一条街,把北京与广州甩出两三条街,更是把杭州甩出了五条街。

  杭州到底怎么了?老实说,2011年之后,整个浙江板块楼市沦陷,其中温州是重灾区,房价曾经腰斩。作为省会的杭州,楼市强于温州、宁波等省内大城市,但远弱于一线城市,也明显弱于南京、苏州、厦门、郑州等二线城市。

  不妨通过一张图,比较一下过去10年,杭州房价增幅与70城总体房价增幅的差异。

  

  由上图可见,07年和09年下半年至2010年上半年,杭州房价涨幅明显大于70城。但2010年下半年至2013年一季度,2014年至2015年上半年,杭州房价远弱于70城。

  这也就是说,从2011至2015年,杭州房价经历了长达五年左右的下跌与调整,这也是整个浙江板块的情形。其实,这也是对07年和09年那两轮杭州房价暴涨的修正。冥冥之中,一只无形之手,操控着市场。这也正是老杨对于深圳房价暴涨,屡屡提示风险的原因所在!

  经历了五年调整之后,自2014年8月开始,杭州住宅成交量持续大增,库存量有所减少,去化周期也由2014年7月的较高的26个月,降至当前的10个月(见最后一张图)。

  随着去化周期的快速减少,尤其低于15个月后,杭州房价就开始上涨,从2015年二季度就开始小涨,其后上涨势头超过70城总体情况(见上图)。今年春节过后,杭州市场成交火爆,很多板块房价步入加速上涨通道。

  值得关注的是,在整个杭州楼市处于中期调整的过程中,在2013年下半年,杭州房价也曾随着70城房价大势上涨,此时杭州政府突然推出一批优质地,尤其是当年9月的华家池地块的出让,引发全国业界关注。

  经过多轮竞价和保障房面积竞建,华家池地块分别被绿地、世茂、滨江三家房企竞得,总价高达136.7亿元,成为是年杭州的总价地王。其中世茂地块楼板价高达23828元/平方米(未除保障房面积,剔除则达3万元左右)。而当前网上售价表明,这一项目精装住宅售价4.5万元左右,如果这样,则项目的开发商仍难实现盈利。

  不过,2016年3月23日绿城抢的这块地王,表面看楼面价为45368元/平方米,其实还包括有其他配建成本,据业内知情人士讲,实际净楼面价将高达6万元左右,未来必须卖到10万元才能赚钱。如此看来,这块离华家池不远的杭州新地王,必将会为2013年的华家池地王们解套!

  聊到当前杭州房市与地市的火爆,其实老杨早有先见之明。呵呵,又有点自卖自夸了。但老杨如拿出证据,你会信服吗?

  比如,2015年7月,老杨为新闻晨报写的一篇专栏文章中,旗帜鲜明的提出了:抄底杭州楼市正当时!如今已被完全证实!

  

  再如:向前推3个月,2015年4月,我在杭州参加一个业内活动,见下图:当时新华网对这次活动的报道。当时我已经看到杭州楼市复苏的迹象。但在这次论坛上,我还重点分析了杭州城市发展的方向,指出南滨江地区,尤其是奥体中心板块,将是杭州城市发展的重点所在。在当时与旭辉董事长林中的交流后,挺佩服当年他们选地的精准眼光,2013年以楼面价1.3万元的楼面价,与绿地联合获得此地,如今售价已达3.5万元左右。

  

   而事实上,听杭州业内朋友介绍,2015年杭州房价总体只是小涨,涨幅较大的板块正是滨江板块,绿地旭辉城是涨幅最明显的楼盘之一。而其他板块基本没怎么涨,甚至还有远郊楼盘价格略有下跌。强者恒强。

  如今,绿地旭辉城已快建成了。从去年的这张图来看,相当壮观。隔江对望杭州的CBD钱江新城,而江这边就是正在建设中的奥体中心,据说今年9月的G20峰会,就放在这里举办。真有点像20年前浦东大开发初期,小陆家嘴那种开发节奏与前景。

  

  更有缘份的是,前段时间去杭州,再次看到这个楼盘,真心喜欢,忍不住定了一套。杭州是上海的后花园,未来节假日去杭州小住,也是不错的选择。同时,也让少数红粉获得了团购的机会。

  房地产市场变化的复杂性,远超我们的认知和理解。即便是像老杨一直深入研究,有时也难免会出现判断失误。比如去年下半年,对于深圳楼市的预测,就出现了失误。不过,当前深圳楼市再次出现盘整。对于深圳这样过去一年爆涨的城市,我是不建议大家继续追涨了。上海、南京、苏州工业园区,也有类似之处。

  话题再回到本文开头的这个杭州新地王。如果拿近期杭州的地王热,与2013年下半年地王热,尤其是9月华家池地王爆热相比,老杨认为这次地王热的风险,将明显小于2013年。

  逻辑其实并不复杂:2013年那次地王热的时候,杭州的住宅库存正处于上行通道。而当前,正处于下降通道!(见下图)

  

  过去十年的经验,让老杨感受到了房地产市场研究的乐趣。当前越来越多的了解市场内部运行规律之后,你就会为市场参与者,创造实实在在的价值。

  写起市场分析的文章,就会兴趣盎然。晚饭还没吃呢。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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