楼市24小时：沪深新政一触即发 营改增尘埃落定
昨日的房地产业内，不可谓不热闹。一天之内连爆出三条政策性新闻，每一则都会直接影响楼市的形势和走向。
沪深或给楼市打退烧针
首先是据闻中共上海市委举行了常委会议，听取了关于进一步完善上海市住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展的报告。将于今日——也就是3月25日出台上海房地产市场“史上最严厉政策”。
对于细则，业内揣测和透出的风声基本一致，“下刀”处主要有：从严执行首套房贷利率为最低9折；执行“认房不认贷”政策；二套房政策中，严格区分普通和非普通住房，提高非普通二套房首付比例至七成；以及收紧预售许可证审批。
对于这样的“传闻”，市场普遍相信方向比较贴近，但可能过于严格。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，“非普通二套房”应该是用来区别正常改善性购房者和投机炒房人的标尺，若“一刀切”，与此前中央为鼓励改善性购房需求释放出台的政策相悖。“因此对这个非普通的界定需要有技巧性和艺术性”，比如将单价10万元以上的豪宅作为“分水岭”，“这样既不会打击改善性需求的合理释放，又能一定程度上制约部分炒房人”。对于信贷，如果将市区和郊区楼盘区别对待，可以对平衡全市的成交量价起到一定作用。至于最让购房人担忧的限购年限“二升五”，严跃进分析可能性极低。“那样杀伤力太大，误伤面太广”。
上海新政的热议还在喧腾，数张《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》的图片流出。这份抬头、落款和盖章都为“深圳经济特区金融学会”的通知，提炼出的要点主要有九条：
1、合理把握住房贷款规模；
2、避免无序价格竞争(指贷款利率)；
3、严格控制“首付贷”(拒绝受理P2P、小额贷款公司等第三方机构的房贷申请；禁止以消费贷或信用贷抵扣首付款)；
4、认真核实购房人婚姻状况(指假离婚)；
5、加强购房人偿债能力审查(偿还住房贷款的月支出不得高于月收入的50%)；
6、实行差别化的住房贷款条件(对总价逾2000万元、价格波动大的项目、收入不稳定的客户等相关住房贷款申请，从严确定首付比例和利率)；
7、住房贷款申请日期前两年内有两次住房贷款记录的不予受理；
8、严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%；
9、严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人账户(规避套利)。
截至发稿前，以上两则消息都还没有坐实。但有上海市新闻界朋友发给了中房网记者以下照片，传言会全部还是部分成真，且看今天了。
而对于深圳经济特区金融学会，百度上的显示结果是“成立于1985年，业务主管单位是中国人民银行深圳市中心支行。是中国金融学会和深圳市社会科学联合会的团体会员。目前有团体会员单位64家，个人会员600余人，成员覆盖了深圳银行、证券、保险及金融科研服务机构。业务范围为金融业研讨、交流。多年来在促进深圳市群众性金融活动方面起到了不可替代的作用”。
这样一家性质和规模的社会团体，是否有权下发什么“决议”以及能对深圳市政府的决策起到多大作用，中房网记者持保留性意见。
营改增是慢性药
沪深两市的楼市新政虽未最终确定，“营改增”的改革方案细则却已公而广知。
昨日，财政部、国家税务总局发布“营改增”试点过渡政策，用《营业税改征增值税试点实施办法》等四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。
其中涉及房地产的部分，整体来看，此次个人买卖房屋的增值税改革基本相当于营业税换了个说法而已，交税与之前并没有非常显著的变化，个人税费只降不升。对房企而言，对利润率较低的传统周期性公司减负效果将更加显著，房地产和建筑装饰行业有望率先受益。
从历史经验看，每次房地产市场格局发生重大变化，几乎都紧随税制改革。有业内人士分析这次也不会例外，房地产行业的“营改增”，短期只体现为房企税负下降，并无过大影响，但长期看去，营业税占地方税收比重高、高度依赖土地收入的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市。
对于房地产企业，营改增确具有积极影响。将使交易成本降低，随之促使土地、项目收购，加速行业整合。但反过来说，这可能会进一步加剧楼市分化。因为趋利天性会使企业加重在基本面较好的一二线城市投资开发，而不会去库存已然高企的三四线城市。
至于购房人之前依据房价上涨幅度与增值税额成正比的理论寄望于“营改增”能够平抑房价，细分析来看可能希望微渺。因为影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入/出、收入水平、货币政策等等，单靠改变税种征收来抑制房价不太现实。且在一些供不应求的地区楼市，往往是卖方市场，税负最终还是转嫁给买房人。
总的来说，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，但并不是楼市税收政策调整的终点，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是房产持有环节的征税必将进一步深化。受此影响，楼市格局也将愈发复杂多变。但不管怎样，在政策持续向好、企业税费减免进入实质阶段的有利条件下，这个三月，楼市暖的比天气更快。
