【解密】卖给中海后，中信的地产布局才刚刚开始！
研究员/沈晓玲、谢夏成
14日，中信、中海双双欣然宣布了关于资产互换的公告，引起了业界广泛关注。两大重量级央企重组，双方的筹码分别是中信以出售中信地产以及中信泰富的住宅项目、中海以其第二大股东以及中海部分物业，尽管初步的意愿已达成，但后期在交易上的利益博弈仍是重头戏——中信卖掉住宅项目换做中海二股东到底值不值？中海会将什么物业换给中信？中信是否还会坚持做房地产?
中信住宅置换中海哪部分物业？
此次交易，中信将旗下中信地产以及中信泰富的住宅物业以总价310亿元人民币售予中海，对价是中海以10.95亿股新股第二大股东的代价支付297.24亿元，另外61.49亿元以转让物业形式支付。根据中信公告，此次交易完成后，“中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。公司目前的商业地产组合加上从中国海外获得的资产，将使中信进一步扩大并强化在国内商业地产领域的实力。”那么，中信2400万平米的住宅物业项目置换中海商业到底值不值？哪部分商业资产将会被置换？让我们来看一下中海商业的资产情况：
1、中海商业资产优良，500万方遍及16个经济活跃城市
截止2015年7月，中海商业地产项目已经成功布局香港、北京、上海、深圳、南京、沈阳、成都、杭州、天津、济南、苏州、武汉、福州、珠海、佛山等16个经济活跃城市，已落成及在建商业项目中的投资性物业逾500万平方米，其中投入运营的商业地产面积逾150万平方米。目前，已形成"中海系"甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列，据2015年半年报显示，投资物业总资产为620.25亿港元，租金收入按年上升23.4%至9.18亿港元，投资物业公允值上升26.9亿港元，占净利润的16.5%。
2、更看重甲级写字楼，12城核心布局，“云商务”升级服务
据中海商业地产官网公布，中海写字楼起步较早，截至目前，中海已经成功布局了上海、北京、成都、天津等12个重点经济城市，均为长期自持运营，且运营不断在加强、创新。如2014年，在北京正式发布中海系甲级写字楼云商务品牌战略，通过“云商务”平台实现从综合服务商模式转型，推出全域服务计划，比如入驻企业通过此计划可以享受免费或低于市场价格水平的折扣，来实现机票预定、酒店预定和接送机全过程的商业服务等等。现已在北京中海地产广场设首都机场巴士站，成都中海国际中心设免费摆渡车等等。
3、购物中心起步于2011年，环宇城扩张较谨慎
2011年，中海曾在商业地产品牌发布会上表示打造“环宇城”产品系列进军商业购物中心。据官网显示，历经4年的发展，环宇城系列品牌虽拓展至南京、沈阳、济南、天津、珠海、上海、佛山7个城市，但现已开业的仅4个，其中，南京、珠海购物中心均晚于预期开业。从项目的运营规模上来看，单项目的规模普遍不足10万方。在商业地产整体面临同业竞争和电商的冲击之时，商业地产起步晚，但又擅长住宅开发的中海有必要进一步斟酌其未来的发展方向。
事实上，虽然中海的商业资产优良，但是相比其住宅销售收益来看，比重依然较小，2014年中海的租金收入仅为11.8亿港元，占营业额仅0.98%。相对于其2011年提出“投资物业盈利比重占到集团盈利的20%”的目标，还有很长一段路要走。由此，我们猜测，中海在双方交易中，中海很有可能以商业物业作为对价交换，而中海环宇城或将成为标的。
总的来说，假使中信以住宅作为置换中海环宇城商业的条件，中信还是有利的：一方面不牵涉到现金流出，而且还能稳坐中海第二大股东，常年坐收中海股东收益；另一方面中海环宇城系列产品刚好弥补了其在综合体产品的欠缺。对于想专攻一二线重点城市商业市场的中信来说，这一切无疑正中下怀。
其实，中信早就在卖住宅！
回顾近几年，中信在地产业务上屡次售卖住宅项目资产，其出售的权益涉及有上海、广州等核心地段成熟项目，也有成都、三亚等城市的项目运营子公司。而出售的项目大部分是因为负债率过高、开发进程缓慢、前景不明朗等原因。加上近两年，企业在北京、上海、深圳、苏州、杭州等市场较好的城市布局的住宅项目少，而难以去化的海南、惠州等珠三角城市旅游大盘较多、库存量较大，以至于业绩难以提振。而与此同时，地产系整合也迫在眉睫。中信房地产业务平台主要是中信地产与中信泰富，前者倾向于住宅，后者更倾向于商业。早在2008年准备上市之时，中信一直在酝酿将旗下的地产业务进行整合重组。可见，中信地产系一方面在住宅运作方面并不顺利，整体业绩不佳，另一方面面临内部竞争，迫切整合内部业务、缩减住宅的意愿表露无遗。
中信商业到底如何？
以商业为主的中信泰富，虽商业资产优质，开发、运作经验丰富，但产品系有待丰富。中信泰富的商业项目主要位于上海、香港、宁波、无锡、万宁等城市的核心区域，发展前景较好。除中信泰富以外，中信集团下面还有7个位于北京、上海、香港等核心城市的高端办公楼、商铺等，总建筑面积近77万方。若整合完成后，中信的商办物业规模可达250万方。虽然商业产品类型已经涉及高端写字楼、旅游休闲和酒店，包括位于上海的中信泰富广场、陆家嘴滨江金融城，香港愉景湾高尔夫，江苏无锡的太湖锦园高尔夫，及海南万宁的神州半岛酒店等，但缺乏城市综合体、购物中心等产品。
但是，中信比较重视商业地产的发展，利好商业发展的资源丰富。中信一直坚持自持商办项目，除中信泰富售出香港大昌行商业大厦以外，其余均是自持。中信通过集团业务多元化的资源配置不断丰富商业的产品和服务，综合集团金融优势和渠道资源可助力商业地产的规模扩大和运营，如中信银行为商业项目和终端客户提供金融服务，等等。
而且，中信泰富于2004年便已经单独成立物管公司，目前还在提升商业资产运营与物业管理服务，目前，其服务的高档居住小区、涉外优质服务式公寓、甲级写字楼和高档购物中心等多类型地产项目已达到400万平米以上。
对于未来的发展前景，中信的商业竞争力又如何呢？
据CRIC《2015年中国房地产企业商业运营能力TOP20》排行榜显示，TOP5入榜企业不仅拥有较大的市场规模，健全的产品系，还要有较好的运营能力。判断商业地产运营能力主要有以下几点：
一是市场规模。除排名第一的万达规模在1000万方以上以外，排名二、三的华润置地、凯德集团2家企业营业规模也均在300万方以上。
二是产品系。如凯德集团、华润虽规模小于万达，但产品系丰富，凯德商业覆盖商业综合体、办公楼及购物中心，华润置地则形成比较成熟的商业产品线，涉及购物中心、写字楼及社区商业，目前国内已有9座华润万象城开业运营，体量均在10万方以上。
三是运维。如租金水平较好的大悦城注重商业运营，创新结合了文化创意与商业，打造了官方微信轻应用、O2O平台(网页、APP)，不断加强营销宣传、消费引导、完善客户服务等。
由此，对比中信商业的现状来看，中信整合前商业地产规模已达250万方(不包含酒店、旅游)，如果加上中海的部分商业资产，其规模已经能与业内华润、凯德比肩。但要想在商业地产领域长足发展，其在产品体系、运营等方面与榜上这些企业还有差距。对于整合后的中信商业，势必会加强，但若要实现“弯道超车”，仍然还有一段路要走。
