越秀业绩会：达到目标线的成绩单 未来加大广州比重
打开房企2015年终成绩单，有赫然排在前三的万科、绿地、恒 大“傲世者”，也有富力、合景、建业这种不达标的“失意者”，而越秀则是踏在目标线上的“微笑者”。
2月29日，越秀地产公告称，2015年集团录得累计合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约248.5亿元，超年初目标（248亿）0.5亿元。
据观点地产新媒体了解，其累计合约销售金额及面积同比分别上升12.9%和20.5%。
达到目标线的成绩单
“今年的合同销售额是越秀地产有史以来最高的水平，相当于我们2010年的三倍，这五年来我们的发展还是比较快的。”
在业绩会上，越秀董事长张招兴如是评价公司今年的业绩表现。据观点地产新媒体了解，2015年越秀录得累计合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约248.5亿元，累计合同销售面积约227.2万平方米，同比分别上升12.9%和20.5%。
土储方面，报告期内越秀地产分别于广州、佛山、苏州及江门购入优质土地，按权益计算，该集团应占金额约为70.2亿元，应占建筑面积约为103.3万平方米。
从上述土地结构中，不难看出，去年广东无疑是越秀重点补仓区域。至于未来是否会继续加大广州拿地力度，张招兴则对观点地产新媒体表示，“一线城市土地储备重点在广州，所以在广州如果有好的项目肯定会出手。从资源分配上来讲，未来会加大广州比重。”
除常规项目外，合作开发也成为越秀在2015年成绩单上一大亮点，分别与绿地和碧桂园联合开发广州海珠广纸地块和江门西江御府项目。
对此，张招兴于业绩会上特别强调称，合作一方面是为了分散风险，另外是为了多赢，这个策略已经铺开了，而且我们会继续去做。
“像去年海珠广纸那两个比较大的项目我们都采取合作的方式，2016年可能还会有新的合作项目推出，这个也是我们的特色。”
另值一提的是，在张招兴看来，越秀能达到上述成绩高度与公司实行的合伙人制度关系密切。据其对观点地产新媒体介绍，越秀于前年开始推行跟投制度，“新的项目一般都要跟投，老的项目利益共享，使得骨干队伍利益和企业经营状态、利益达成一个共同体。”
越秀年报则透露，报告期内，越秀地产在佛山越秀诚品广场（前称：佛山禅城佛平路项目）上首次设立雇员跟投共赢奖励计划。此后还将加大推进力度，陆续在项目公司全面铺开。
而在2015年成功踏在目标线上后，越秀方面则表示，进一步将2016年的合同销售金额目标提高至258亿元，并称“有信心完成这个目标”。
净利和毛利率下滑原因
虽然2015业绩表现达到历史新高，累计合约销售金额及面积同比有所上升，但在这份成绩单背后，越秀地产的核心净利及毛利率却都出现了逆向下滑。
统计数据显示，报告期内，越秀的毛利约为46.6亿元，同比上升12.6%，但毛利率约为21.1%，同比减少5.3个百分点。
与此同时，公司权益持有人应占盈利约为10.1亿元，同比下降59.0%；核心净利润（权益持有人应占盈利不计投资物业评估升值和相关税项影响及录入综合损益表的净汇兑亏损）约为12.4亿元，同比下降21.2%。
对于毛利率下降，越秀在公告中解释称，主要是因为期内交付项目的产品结构及地域分布变化所致，而这自然也成为其业绩发布上被反复问及的话题。
“去年公司在广州的毛利率还是继续保持在25%水平，跟同行差不多，整体毛利率下降主要是受新进城市项目拖低。”
越秀财务总监、执行董事欧俊明指出，到去年为止，公司在广州之外这些城市基本相当于推出了第一轮产品，而新进城市（特别是环渤海片区）的毛利贡献会低于相对比较成熟地区。
在欧俊明看来，在不考虑未来房价形势下，预计未来这种情况会慢慢改善，“还是会回到行业合理水平”。
而至于净利大幅下滑，张招兴则表示称，除毛利率下滑外的另一因素则是商业物业估值的下跌。
“2015年我们有一些物业估价是往下估，而往年都是往上估，特别是财富广场经营培育过程中因经济下行而导致的价值波动。”
当然，影响越秀2015净利和毛利率双双下滑另一不可忽略的元素则是人民币贬值带来的汇率波动。
据越秀地产披露，人民币于2015年下半年持续贬值，而集团收入主要源于人民币，其部分美元及港币借款按汇率折算所产生的汇兑亏损上升。根据香港会计准则相关规定将部份亏损资本化后，预期计入损益的净汇兑亏损约人民币4.5亿元。
面对媒体们的问题，欧俊明指出，因为房地产自身的经营特点，决定其并不能像贸易企业一样很快转身。截至去年底，越秀的财务数据较年初变化不大，但境外债占比高一点，占比大概50%。
“为应对人民币汇率下跌造成的影响，管理层的策略已经非常明确。”欧俊明透露称，未来公司给出的应对策略则是，综合汇率和利率的平衡以后，哪个市场上哪个品种有利就往哪个品种转。
其实，自1月份开始，越秀已加大了人民币有期贷款，同时在香港本地也加大了人民币融资。在原来传统200亿的外债结构基础上已缩减了22%，这是已落实的资金。
以下为越秀地产股份有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：越秀2015年毛利率下降5%左右的原因是什么？预测今年会继续下降还是上升？
欧俊明（财务总监、执行董事）：去年公司在广州的毛利率还是继续保持在25%水平，跟同行差不多，整体毛利率下降主要是受新进城市项目拖低。
到去年为止，我们在广州之外这些城市基本相当于推出了第一轮产品，而新进城市的毛利贡献会低于相对比较成熟地区。
随着未来度过这个阶段，预计这个情况会慢慢改善，先不讲未来房价的趋势，度过这个阶段后我们的毛利率还是会回到行业合理水平。
张招兴（董事长）：第一，毛利率下降5%，这并不是越秀一家的情况，是行业的新常态。我们走出去的中部和华东地区毛利率是上升的，但环渤海片区的毛利率则比较低，最终也拖累了我们整体毛利率水平。
现在房价又开始往上拉，以后毛利率肯定会增加。去年我们大概有220亿是以合同来计算收入的，这部分毛利率是固化的，因此估计2016年和2015年相比不会有太大差距。
现场提问：越秀去年的负债增加了19%，其中多少是外债？受人民币贬值的影响多大？有没有一些措施来降低汇率变化带来的损失？
欧俊明：经过去年“811”汇改后，对房地产企业来说整个融资环境都发生了一个急剧变化。
因为房地产自身的经营特点，决定其并不能像贸易企业一样很快转身。截至去年底，我们的财务数据较年初变化不大，但境外债占比高一点，占比大概50%。
为应对人民币汇率下跌造成的影响，公司管理层的策略已经非常明确，即综合汇率和利率的平衡以后，哪个市场上哪个品种对我们有利我们就往哪个品种转。
1月份开始，我们也加大了人民币有期贷款，同时在香港本地也加大了人民币融资。在原来传统200亿的外债结构基础上已缩减了22%，这是已落实的资金。
目前，我们会继续以这个方式推进，预计到年底有可能将“811”汇改最高时候的那部分债务降低70%。不管今年汇率怎样变动，去年的情况一定可以得到较大幅度改善。
现场提问：刚公司提到半年内外债比例缩减到70%，如果按年底这个目标来算，人民币贬值1%会对公司造成多大损失？
欧俊明：是比我们最高峰外汇比例要缩减70%，也就是说剩下30%。
这个要按绝对金额去看，从原来的200亿缩减到60亿港币的水平，这60亿港币估计会到年底。60亿港币的汇率损失很难具体算出来是多少，这过程中市场也会有波动，另外还要看缩减节奏的把握，管理层会最大限度地降低汇率波动给公司带来的风险。
现场提问：农历新年以来，一线城市房价急速上升，怎么看这种现象？有没有可持续性？
张招兴：房价就像股价一样难以预测，但由于土地属于稀缺资源，因此一线城市房价上涨是一个趋势，而在北上广深四个一线城市中，广州相对比较理性一点，状态比较健康一点，潜力也会大一点。
至于能不能持续，一旦基数上升了，没有任何一个地方能一路保持基数上升状态，但一线城市房价应该还是呈现上升态势。
现场提问：去年越秀在合作开发方面也有较多动作，为什么会考虑与绿地、平安共同开发广纸两地块？具体合作模式是什么？
张招兴：强强联手，合作共赢也是行业内常用手段，虽然在这里跟他们合作，可能在其他地方则与他们有竞争。
广纸地块之一是与绿地合作的，双方50%对50%，绿地操盘我们并表；和平安合作的那个项目则是我们占51%，他们49%，我们操盘，我们并表。
一般在某个地方开发很大的项目，多方合作是分担风险，也是合作共赢，这种方式以后我们还会继续，这也是越秀这几年发展过程中的亮点。
现场提问：因为在整个地块中有三个合作方，规划方面会不会有影响？
张招兴：因为大家都是一流开发商，我们会选对开发商利益最大化的方案，大家都是优中选优，互相可以探讨。
关键是这块土地，一方面要保持企业形象和品牌，另外一方面还要维持利益最大化，在这个目标之下容易取得一致，不会在项目规划上打架，这种情况比较少。
现场提问：既然提到广州升值潜力很大，今年公司会不会考虑更多在广州拿地？
张招兴：广州地价趋势和房价趋势是一样的，既然广州的房地产市场和土地市场都比较健康，广州地价的趋势肯定不会差，地价肯定会涨。
至于会不会在广州继续拿地，目前我们在回归一线城市，而且一线城市土地储备重点也是在广州，所以在广州如果有好的项目肯定会出手。从资源分配上来讲，未来会加大广州比重。
现场提问：之前有传闻说广州会出台限购，公司认为未来广州楼市政策会收紧还是放松？
张招兴：传闻全国都会取消限购，但是没有，我觉得广州会局部放开。但一线城市是自己把握，广州会像天气预报一样局部地区有雨，局布地区会出太阳，全面取消没那么快。
现场提问：去年公司基本上都在广东省内拿地，未来买地策略方面会不会向省内回归？会不会考虑进入广州以外的一线城市？
张招兴：去年主要是在广东拿地，另外在苏州拿了一些土地。合适的地我们就会拿，但是不会说以后就回归省内，不去省外发展，全国布局的战略没有变。广州会作为重点，广州以外的一线城市有机会我们就去，不能说不去。
现场提问：公司的土地储备能应付你们未来多少年发展？
张招兴：我们现在的土地储备是1600万平方米，按照现在的规模能够持续8年的发展，有进有出。
但不能简单的说现在的储备能够用多久，你要是不去买地，300万平方米一年，三五年就没了，所以需要不断滚动。
现场提问：去年公司合伙人制度的推行情况如何？有多少项目施行了这个计划？
林昭远（副董事长、总经理）：目前我们公司把合伙人制度作为一种常态机制，开发运营队伍和公司利益绑在了一起。
从目前推行这个制度的效果来讲，对整个项目的进度和成本控制效果非常理想，目前已有五个项目实行了合伙人制度。
而且我们以后会在新增加土地中按这种机制进行，团队必须要加入这个合伙制，这是我们接下来的一个常态机制。
张招兴：我们前年已经开始对激励机制进行了强有力的变革和推进，就是跟投制度，新的项目一般都要跟投，老的项目利益共享，使得骨干队伍利益和企业经营状态、利益达成一个共同体。
任何企业如果这方面机制落地了，员工的积极性、降低成本、加快周转、提高售价等各方面会变成一种自觉的行为，这个效果目前比较明显。
现场提问：今年越秀房托有什么整合资源的具体计划？地产和房托的互动会带来哪些变化？
欧俊明：至于具体整合计划，由于上市公司的原因，还没有成熟到正式对外发布的阶段。
但是作为一个方向，我们会检视我们现有资源中哪些项目可以给股东提高回报，这个是会一直关注的事情，如果有达到成熟时期，上市公司会对外发布公告。
张招兴：刚才说的资源指的是商业部分的，现在我们全国布局以后，商业物业的量也不少。
但是跟房托基金互动是一个渠道，培育成熟了以后，会成为一个独特模式。我们会留一部分作为地产持有，也有部分作为出售，主要是出售和持有。
但究竟哪个物业是出售，哪个物业是持有，哪个物业是互动要看条件，因为是大宗物业，我们只能说作为一种战略考虑，具体是哪个现在也不方便说。
现场提问：怎么看广州商业地产过剩问题？会不会担心租金会降低？
张招兴：广州目前为止商业不够用，非常抢手，可能2016年会是一个出货量比较多的年份，但是2015年是供不应求。
另外，我们现在的物业那些位置根本不用担心租金会降低。
