楼市去库存新政遭遇“现实尴尬” 因城施策是关键
2015年底，中央经济工作会议正式确立房地产“去库存”基调，各地房地产宽松政策随后接连出台。“支持农民进城购房”也成政策着力点，不过，《经济参考报》记者了解到，这些措施虽然在一定程度上提振了市场信心，但依然面临诸多现实的“尴尬”，这包括一些地方人口持续外流，楼市价格高企等。业内人士指出，未来楼市去库存难度仍然较大，且风险系数不断提升。
新政频出欲破库存难题
我国房地产库存压力一直未减。最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。
近期，海南、辽宁、福建等省纷纷出台相关调控细则，以加速楼市去库存。
日前，《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》决定，从2月23日起实施“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
《通知》指出，将对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县，海南省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。
无独有偶。25日，《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》要求，力争用2至3年时间将房地产库存调整到合理水平。其中，对于库存严重的地区，暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。同时，鼓励农民进城购房。全面推进居住证制度。推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。
日前出台的《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》也提出，要加大合理购房消费支持力度、支持农民进城购房、打通库存转换通道等八条意见，要求各地应结合实际，按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”原则，制定更具有针对性的实施意见，化解房地产库存。对于非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。
对于楼市库存高企的困局，国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，按照2015年全年销售面积测算，目前中国房地产库存消化需6至7个月；如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径，库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积，库存消化需6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大，按最宽口径测算，将达10年10个月。
投资集中转至北上广深
《经济参考报》记者了解到，目前来看，房企方面投资集中至北上广深四个一线城市和部分重点二线城市。多数三四线城市开发商的一些项目已经不赚钱了，正在遭遇多重“尴尬”。
泰禾集团董事长黄其森表示，目前绝大多数三四线城市不仅库存很高，还面临人口持续流出压力。因此从2015年开始，泰禾放弃了激进的拿地方式。“我们现在投资开发已非常审慎，只在适合的城市、拿适合的地块，人口流入大城市的趋势在短期内无法逆转，因此泰禾将主要布局一线城市，以及杭州等二线经济发达城市。”据悉，泰禾集团2015年共拿下六宗地块，全部位于北京、上海、深圳、杭州。
旭辉集团董事长林中也认为，由于牵涉到产业布局等多方面因素，如医疗、教育等问题并非在短期内可以解决，因此全国重点城市房地产开发热的趋势难以改变。“今后只会在全国25个重点城市投资开发。未来，一、二线城市的交易量约占全国所有城市交易量的45%。”
多位接受《经济参考报》记者采访的房企负责人均表示，在库存高企的城市，房地产有效需求较一线等重点城市相比较少，价格敏感度更高，降价、转售为租、兼并重组等的政策落地“有点难”，遭遇现实“尴尬”：
尴尬一：开发商想降价，但土地成本及行业税费居高不下。“现阶段除一线城市外，大部分中小房企的利润已较低，实际降价空间并不大，对于对价格敏感的‘新市民’来说，仅小幅下降的房价仍是难以承受的，因此降价去库存的难度仍然较高。
尴尬二：想转售为租，规模化经营却成本高、收益低。租赁市场曾被房企视为未来房地产转型的一大蓝海，然而，记者调查发现，租赁市场的规模化经营并不容易。目前标杆房企中只有万科在“试水”。
我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖(微博 博客)表示，相比买卖房产收益，出租房屋的收益率偏低；并且房屋出租的税费高、运营成本高，这也是影响当前住房租赁市场规模化经营的核心难点。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地产企业转售为租动力不足。
尴尬三：想并购，但三四线房企资金链风险大、交易机制不透明。记者在多省调查了解到，由于融资渠道少、融资成本高、销售回款慢，三四线城市中小房企资金链趋紧现象普遍存在，有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步加大。贵州、浙江等部分地区还出现由于资金链出现问题导致楼盘烂尾，或开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。
万博漳州房地产开发有限公司董事长庄庆彬告诉记者，该公司主要在福建本地的三线城市漳州等开发楼盘，但目前公司销售额只有计划的60%左右。受销售不畅的影响，公司资金状况趋紧。“目前由于银行收紧房地产开发贷，我们中小房企很难拿到贷款，只能依靠民间借贷的方式筹措资金。”
贵阳市房地产商会副会长欧筑秋认为，对于多数三四线城市开发商来说，由于开发周期长、资金借贷成本高，利润已经摊得很薄，一些项目甚至已经不赚钱了。在贵阳市主城区，一些楼盘尾盘已积压了两三年，未来两年内也很难去化。“在这种背景下，哪家大房企愿意接盘呢？”
分城施策 对症下药
市场人士建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，并通过完善周边配套；及时取消过时的限制性措施，促进租赁市场专业化；因地施策进行房地产调控。
记者在采访中了解到，海南滨海集团一位营销负责人表示，海口市政府决定开发西海岸，但由于目前周边配套跟不上，人口导入速度几近停滞，“政府总指望开发商出钱完善商业交通配套，目前来看，2至3年时间都很难达到预期。”
中国房地产业协会原副会长朱中一认为，当前楼市高库存，一大症状就是结构性供需错位，开发商要提供更适销对路、宜居的住房消费品；而地方政府则应通过调控改善供给侧市场，以人为本、完善配套基础设施建设。
庄庆彬建议，“去库存”宜瞄准供给和需求的矛盾，因地施策解决问题。开发企业应该提供有品质的住宅产品，而地方政府宜在产城融合、户籍制度等方面做好文章。
而在一些中小房企看来，当务之急是让农民工买得起房。福建三明一家开发商老总巫朝魁说，现在最关键的是要拉近房价和收入的距离，让农民工够得上、有希望。“农民工不吃不喝月收入三四千元，这样的收入，想买房简直是一种奢侈。”
巫朝魁建议，政府宜对进城买房的农民给与补贴和税收减免，还可以尝试扩大住房公积金范围，把农民工和个体工商户纳入。
全国工商联房地产商会理事陈宝存(微博 博客)建议，未来政府宜通过减税等方式，帮助在三四线城市有大量库存的房企加大降价幅度，从而进一步释放购房需求。
但大鼎城股份集团董事局主席孙江榕表示，目前不少房企是采用新颖的营销模式，促进成交量。对于三四线城市，降价是“去库存”的最主要手段。“对于‘新市民’来说，价格是影响购房的关键因素，因此，政府宜考虑加大补贴力度，降低购房的成本，有效加快去库存。”
此外，上述人士还提出，应及时取消过时的限制性措施。胡景晖表示，鼓励发展房屋租赁市场，需要突破涉及多个部门的政府审批和政策瓶颈，比如对于需要改变土地性质、建筑用途的用房，小产权房、国有闲置用房的租赁标准及期限等均应出台相应规定，使租赁市场更加规范化。“租赁政策破题的核心就是增加租赁住房的收益率，从而吸引社会资本关注，促进行业规模化、专业化发展。”
记者调查发现，目前房地产市场上仍存在一些较为过时的限制性措施。如2013年出台的“国五条”规定，“强化预售资金管理”，“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，可暂不核发预售许可证书”，在银行信贷方面，第三套及以上住房贷款继续暂停发放等。此外，有的地方对房地产项目重复做环境评估和地震评估：在土地出让之前进行评估，项目验收时再做一次。这无疑增加了开发商的时间和资金成本。
中原地产首席分析师张大伟表示，取消过时的限制性政策将有助于活跃交易、降低整体房价水平。
