主流房型变化 部品部件谁将受益？
新年伊始，房产市场就有连续两大政策出台，公积金和房产契税新政无疑都瞄准了“去库存”这一根本目标。不同于以往，契税新政对于改善性住房和精装修楼盘的利好更为明显：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。优惠力度可谓大手笔。
开发商对于政策的嗅觉也是异常敏锐，其实在近几年，开发商主力楼盘的面积和精装修比例已近悄悄地发生了变化。以北上广深一线城市为例，90㎡以上的改善性住宅的成交比例逐年上升，精装修比例更是涨势迅猛。2012年，一线城市的精装修项目比例还在30%上下徘徊。而截至去年，北京上海的全装修住宅比例一跃升至40-60%，广州的全装修住宅比例更是直逼70%，只有深圳依然处于30%水平。大户型、精装化已经是开发商必须面对的课题。
开发商为何力挺精装化？
开发商青睐大户型有据可依，90㎡以上大户型的销售占比逐年增加，开发商自然会对自身的产品结构做出调整。然而在装修市场认知度仍需要上升、装修企业角色定位不明确、资质层次不齐、政策尚不成熟、监管也还未到位的时候，开发商为何开始力挺项目精装化呢？
首先，精装化是绿色建筑的重要途径。以往的毛坯房项目，业主入住之后自行装修，缺少组织和规划，建筑垃圾、噪音和粉尘等二次污染更是无法避免，新开盘的项目在交付后的3-5年内都无法形成稳定的宜居社区，绿色建筑的目标更是遥遥无期。而由开发商主导的住宅精装修化享有统筹利用面积、处理周边环境、规划利用能源、合理节约建材、统筹处理建筑垃圾、优化运营管理等独到的优势，对于绿色建筑都颇有脾益。
同时，精装修也是住宅产业化的重要部分。住宅全装修，早就成为了一个系统，通过产业化系统设计，能够很好地解决以往精装修住宅风格单一，无法满足消费者需求的问题。开发商设计建造了住宅项目，对于建筑结构的理解程度更高，也能够更好地实现精装修、设备、部品与建筑的配套与配合。中央空调、地暖、控制布线等设备类部品，后置安装施工有较多弊端，产业化整合装修能够大幅度减少工作量，提升人工效率。由开发商统合的精装修项目也统一了住宅质量的保障方，杜绝了开发商与装修公司扯皮的可能。
精装修住宅如何运作？
由于标准尚不完善，因此对于怎样的住宅才算“精装修”项目，还没有明确的规定。但是在开发商的摸索中，已经形成了几种比较普遍的模式。装饰企业管理型：由装饰企业承包管理装修项目，从精装设计、部品研发、工业化生产组织、现场安装施工建立生产体系；菜单式精装型，由开发商与装饰企业合作，为业主提供菜单式精装服务；开发商引导型：由开发商确定有限的风格与方案，通过统一部品标准实现设计、建造的专业化，装修档次与风格较为固定；开发商集成型：开发商统一标准、统一流程的全家居解决方案，同时能提供梯度式的产品选择菜单。由于大多数全装修住宅尚处于试水阶段，开发商深度介入精装修工程任需要时日，开发商又难以信任装饰企业，将精装工程全权委托装饰企业执行。短期内，以菜单式精装型、和开发商引导型两种为主。在精装修项目逐渐成为主流的未来，另外两种产业化程度更高的模式则会崭露头角。
精装时代 哪些部品受益？
开发商的精装修设计分析中对厨房空间非常重视
精装修楼盘的比例明显上升，精装修部品在工程市场的前景似乎全线看涨，不过考察万科等大型开发商的主要房型和精装修设计思路，就能够看出几大部品将在精装修大潮中脱颖而出。
首当其冲的就是橱柜收纳类部品，房产市场逐渐进入“品质时代”，开发商对于住宅品质已经有了更深刻的认识。而政策利好的90㎡以上改善型住房，尽管面积更大，但同时承载的家庭成员和功能区域也更多。改善型业主或许有了孩子，有些还需要配备书房或健身房。改善型住房对于面积利用的效率和动线布置的需求，反而高于小户型刚需住宅。万科等大型开发商，普遍都将玄关、厨房、卧室等空间的收纳列为精装设计的重点。希望通过优质的橱柜部品，实现收纳和动线的和谐统一，中高端的橱柜部品正好大展拳脚。
其次便是中央空调类部品，中央空调在国内的一线城市已经享受了10年左右的高速发展通道，14、15年各大空调企业的发展态势似乎不佳，进口空调品牌更是有萎缩的趋势，然而新政和改善型住宅的增量又为空调行业带去了曙光。改善型住房的面积更大、实用空间更多，然而处于容积率和实用面积等问题的考虑，开发商并不会增加住宅的设备空间，传统分体式空调在改善型住房中再难有立足之地。改善型住房中还会有书房、客房等利用率不高的空间，安装分体式空调更是对成本和能源的极大浪费。由开发商统一设计并采购中央空调，在改善型为主的精装修住宅中，是优势明显的解决方案。
最后，便是厨电类部品。考虑动线和使用习惯来选择橱柜之后，更重头的大戏自然是厨电类产品。“民以食为天”，在改善型业主眼中，厨房已经不再只是做饭的“工作空间”，更多地上升到了享受烹调乐趣的“功能型空间”。传统的洁净、明亮、便捷已经不足以描述厨房，个性化、智能化成为了新时代厨房的代名词。带有智能化功能、个性化设计的厨电类产品才能够为开发商的精装修项目提供更多的选择，在“改善型住房时代”脱颖而出。
本文为新浪地产(微博)独家原创，著作权受我国法律保护，未经书面许可，任何媒体、商业公司、网站、个人不得转载、复制或以其他手段侵犯本网权利。 已获许可转载的，请注明“来源：新浪地产”。其他合作事宜，请联系本网。
