在国内市场交易中，特别是北上广这样的一线城市，二手房在房地产市场可以说是一个不容忽视的对象。据悉，目前二手房已成为许多年轻人购房的首选,在交易总量中占有很大的比重。然而，二手房交易中涉及的税费颇多，且不同地区的税费缴纳方式不同，只有更全面地有所了解，才能保证二手房交易过程中的合理规划以及避免一些税费问题的摩擦。

　　二手房税费有哪般？COLDWELL BANKER(科威国际不动产)以上海地区为例为您解释一二。CB(科威)是一家经营了百余年的全球中介连锁品牌，目前在全球40多个国家拥有超过3000家门店；在2013年全球连锁品牌排行榜中位居第二十六位。专业，造就了品牌百年的积累和骄人的成绩。

　　【CB解析上海地区二手房交易税费】

　　在二手房交易中，正常过户的相关税费包括营业税、个税、契税以及其他税费，具体如下：

　　1.营业税(上海市区税率5.55%，郊区5.35%，卖方缴纳)：按照财政部、国家税务总局所发布的有关2015年二手房营业税的最新政策《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2015﹞39号)文件内容：

　　①个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　②上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

　　如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都需要全额征收营业税。

　　2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)

　　征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：①家庭唯一住宅。②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

　　3.契税(基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳)

　　按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

　　4.其它税费

　　如交易手续费、房产证和土地证工本费、配图费、贷款手续费和中介费等费用根据房管局政策或市场行情据实结算。

　　【二手房交易税费计算方法】

　　1. 个人所得税：(纳税人：卖方)

　　普通住宅5年之内个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;

　　注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

　　2. 营业税：(纳税人：卖方)

　　普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋(市区)总价的5.55%、房屋(郊区)总价的5.35%，超过2年(含2年)——免征营业税;

　　非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋(市区)总价的5.55%、房屋(郊区)总价的5.35%，超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

　　别墅营业税计算方法：不足2年——房屋(市区)总价的5.55%、房屋(郊区)总价的5.35%，超过2年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

　　注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

　　3．契税：(纳税人：买方)

　　普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;

　　非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%;

　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

　　4. 土地增值税：(纳税人：卖方)

　　二手房交易土地增值税税率：5%(无法提供完全票据按金额的5%)

　　土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%~60%

　　注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

　　5. 城建税、教育附加税和地方附加税：(纳税人：卖方)

　　二手房交易城建税：营业税的7%;二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定。

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