溢价率176%，恒大为何在三线城市拍出了一线价？
研究员/朱一鸣、傅一辰
2月16日，恒 大地产以37.7亿元总价竞得位于佛山大沥镇奇槎村硝厂岗地块，楼面价9359元/平方米，溢价率高达176 %。此前多场土拍结果亦显示，三线城市佛山的部分地块价格，已经接近一线城市上海的郊区。
佛山市场到底有多火？看土拍情况便知。
2015年四季度至今，在佛山拿地的品牌房企多达13家，合计成交土地25幅，总投资金额345.3亿元：千亿房企中，仅有万达一家缺席；融创、金茂和当代置业三家为首次进入佛山市场；保利地产独自抢下6幅地，位居佛山“扫货”榜首。
从成交价格来看，时代地产2016年1月拿下的南海区TD2015(NH)WG027地块，凭借64.1亿元总价、15298元/平方米单价成为“双料地王”，溢价率137%——面粉价已与上海郊区新城的核心位置相当；同月，另一幅单价破万的土地则被当代置业抢得；2月，恒 大将南海区TD2016(NH)WG0002地块抬价176%后才终将其收入囊中，总价37.7亿元。
若将这些地块按成交日期排列，则单价和溢价率上升的趋势逐渐明显，2015年12月尤其是地价的“爆发点”：1)12月前大部分地块的溢价率并不高，此后拍出的10幅地块中有一半溢价率超过50%，仅有2幅为底价成交；2)12月前拿地的以保利、中海、碧桂园、万科等华南起家的“老面孔”为主，12月起，华东和华北房企抢滩登陆，华南房企的“品种”也变得更为丰富。
三线城市佛山，为何突然变得炙手可热？
1、短期来看，佛山楼市下半年起表现抢眼，自然吸引房企布局。
佛山楼市全年成交量大幅上涨，多个指标创下新高，是土地市场火爆最直观的原因。2015年，佛山成交面积为 1420万平方米，同比大涨41.7%，在广东省排名第一，超过广州和深圳；成交套数13万套，比2014年增加了近4万套；,成交金额1216亿元，同比上升43%。
和大部分三四线城市不同，佛山的库存消化周期较短，供求平衡，整体风险不大。截至2015年末，佛山的库存量1164万平方米，供求比0.98，消化周期仅8.5个月，远好于大部分三四线城市，也好于大连(28.2个月)、沈阳(16.9个月)、青岛(16.1个月)、西安(15.9个月)等二线城市，与成都、杭州、厦门等二线城市接近。
2、长远来看，内部驱动+外部助推，使得佛山市场仍有成长空间。
外部方面，主要为佛山限购解除，和广佛线二期开通带来利好。5月，佛山限购解除，当月成交面积即大涨52%，为全年最高，且此后也未有大幅下降的情况，基本保持稳定，可见成交暴涨并非限购时所购房产集中备案所致，而是长期有改善性需求存在。同时，广佛线二线12月正式开通，广佛两地通行时间整整缩短了一半，广州的刚性需求外溢至广佛边界。根据2015年佛山成交面积结构，与广州交界的南海区占45%，顺德区占25%，合计贡献了七成。
内部方面，以佛山、东莞为代表的珠三角城市有较好经济基础。根据克而瑞研究中心发布的《中国城市房地产市场投资前景测评》，佛山的投资前景在全国排名第15，在三四线城市中排名第2。单个指标也显示，佛山的经济水平较高，GDP在全国排名第18，城镇人均可支配收入排名第14；佛山的产业吸附力较好，常住户籍人口比大于1，人口向内流入，将源源不断地带来购房需求。
大牌房企扎堆，现在再进佛山还有戏吗？
佛山市场虽然火爆，但房企间的竞争已十分激烈。当前，房企在佛山的发展主要有三大特点：
1、集中度较高。2015年，佛山成交金额排名前十的房企中，有9家为品牌房企，5家为千亿房企；排名前三的保利地产、中海和万科全年成交金额合计302.2亿元，而其余七家的总成交金额仅为前者的一半，龙头房企在佛山优势明显。
2、联动效应大。在佛山市场占有率高的房企，大部分总部设在广东省内，如佛山本地起家的碧桂园，广州的保利地产，深圳的中海、万科，中山的雅居乐等。华南房地产市场开发较早，广东的房企普遍运作成熟，在省内多个城市形成联动效应，品牌积累深厚，地位稳固。
3、刚需大盘多。无论是佛山的现有项目、旧改项目还是最近成交地块，均呈现出体量大、商住综合体居多的特点，极少有纯住宅项目或地块。定位方面，也以中低端定位的刚需为主，缺乏标杆项目。
综上，我们认为，定位中高端、产品有特色的房企更适合进军佛山市场，这也是新进佛山的融创、金茂和当代都具备的特点。房企应当结合当地文化和自身优势，进行区域选择和项目规划，注重差异化定位，通过标杆项目迅速提高知名度、打开市场。
