合景泰富业绩会：依然以住宅销售为主 今年目标220亿
2月22日，合景泰富地产控股有限公司在香港召开年度业绩会，主席及执行董事孔健岷、首席财务官及执行董事徐锦添、投资者关系总监吴晓怡、财务部副总裁罗兆和出席现场答记者问。
据合景泰富公布数据显示， 2015年全年权益预售总额约达202亿元，同比下降1.46%；权益预售总建筑面积约为151.60万平方米，同比上升1.74%；毛利为30.09亿元，同比下降19%；公司拥有人应占利润34.16亿元，同比增加4.4%。
值得关注的是，合景泰富2015年初定下的全年目标为225亿元，仅完成目标的89.78%，且不及2014年全年的销售额。2014年其权益预售总额约为205亿元，完成210亿年销售目标的97.62%。
此外，据吴晓怡介绍，合景泰富2016年的预售目标为220亿，较2015有所减少。综合比较，合景泰富近三年似乎在走下坡路。
对于这个质疑，孔健岷并未做正面回应，其仅表示，公司2014年的销售业绩还是完成得不错的，2015年主要是通州项目受到了一定影响，因为北京市政府要搬过去，所以规划上就停了一段时间，影响了这个项目的开售。第二，是有一两个楼盘迟了交楼，今年入不了账，这个对利润增长影响比较大。
他还强调，合景泰富一直坚持的策略是要稳定，不能因为要追求规模牺牲了利润率。“当然公司的管理层希望把规模做大，这个是肯定要的，但前提是毛利率不要波动太大。”
商业发展方面， 吴晓怡介绍，2016年合景泰富会有4个写字楼项目产生租金收益，包括琶洲项目、星辉广场、环球都会广场、嘉誉湾写字楼。
此外，合景泰富旗下商场项目亦将陆续开业。其中，上海悠方目前预租率达到86%，预计2016年上半年开业；广州天汇广场预计2016年下半年开业；北京魔方预计2017年上半年开业，苏州领峰广场预计2017年下半年开业。
孔健岷称，公司未来投资物业收益会持续增加，预计占公司整体收益15%左右。虽然投资物业收益占比增大，但孔健岷强调， 公司的策略都是以住宅销售以及个别商业销售为主，肯定不会大部分地转到收租物业上。
针对公司在商业地产发展速度较慢的原因，孔健岷则解释称，这是公司一直以来的策略，因为持有出租物业需要投入大量资金，对现金流影响较大，所以不追求快速发展。
“公司在投资物业方面的发展一直都是保持稳健政策，每年投入销售额的8%用于发展。只有优质地段的投资物业公司才会考虑持有，目前公司写字楼、商场出租水平都是符合预期的。”
谈及2016年的房地产市场，孔健岷认为，市场会有比较平稳的增长，相对有一点点乐观。他还指出，中央出台的一系列政策对房地产一定是有帮助的，这一点毫无置疑。
另据徐锦添透露，合景泰富减少派息主要是想多留一点钱买地。据观点地产新媒体了解，2015年合景泰富仅新增三个项目。
吴晓怡则表示，2016年合景泰富会多关注一些非公开市场的项目，通过并购的机会来增加项目。“通过并购方式去拿土地的话，第一是成本比较低，第二是这个渠道相对更广一点。”
以下为合景泰富地产控股有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：内地房地产政策对公司今年的销售会有什么帮助？怎么看今年的房地产前景？国内的股市也有波动，会不会影响到公司的销售？
孔健岷（主席及执行董事）：中央提出的一系列政策对房地产市场都是有帮助的，例如首付降低了，交易税也降低了，再加上现在国内的融资环境相对宽松，这个对整个房地产市场都会有比较好的帮助。
关于前景，今年的市场是会有比较平稳的增长，相对有一点点乐观，我个人对整体市场比较乐观的。现在销售中心的人流都比以前多了很多，也就是购买者的信心比上一年会好一些。所以整体来说，政策的出台对市场是有帮助的，这一点是毫无置疑的。
现场提问：中央之前出台了一系列政策，您觉得会不会变化得太快，还有干预股市的政策现在效果也不好，这是否会造成房地产往下走？还有最近人民币的汇率也很波动，会不会担心影响公司的运营和未来的盈利？另外，公司重点发展商场和商业项目，未来的重点会不会摆在这边？
孔健岷：首先，公司的收租物业主要是一些位于优质地段的优质项目才会持有，目前来看，回报也很理想。我们的写字楼、商场的出租率，租金能力都是达到公司目标的。但这个不是公司主要的策略，公司的策略都是以住宅销售以及个别商业销售为主，我们不会大部分的转到收租物业上，这是肯定的。
政策方面，其实股市和房地产是两个市，也不是直接的关系，因为股市可能会有一点点波动，政策对购买者信心的提振作用会比较大，中国人始终都是想买房的，我觉得政策的利好对于这个市场一定是有帮助的。
你说政策会不会变化太快？或者是会不会一下子适应呢？可能要有一个适应期，比如说这几个月的融资宽松、首次置业利率降低，首付比例松动，再加上现在发债利率也降低了，这一揽子的政策出来，整体一定对地产市场是好的，这个是我们非常肯定的。但是会不会好了一段时间之后又有一些政策的调整呢？这个我们也很难预测，但是今年应该是利好的，所以我觉得今年市场应该是会乐观一点点。
人民币的汇率方面，基本上我们融资主要是用港币，还有美金，所以我们的损益表里面的影响是非常小的。
现场提问：今年政府以去库存为目标，对于公司来说，新开工和拿地会不会放慢节奏？第二个问题，一连串的政策支持推出以后，公司在春节这段时间，以及2月份的销售现在看到的情况是怎样的？
第三个问题，刚刚讲到去年境外债的比例是44%，今年可能会多发境内债，这个比例大概是占到什么水平？
吴晓怡（投资者关系总监）：今年新开工的计划是150万平方米，跟去年比是略低一点，去年是160万平方米，其中一部分原因是因为我们去年其实就已经有一些较好的货源在今年才进入销售，所以今年的全新开工量上不需要新增加很多，每年的开工量还是看实际的销售情况而决定的。
拿地方面，像主席说的，主要看机会，会在现有的城市里面看有没有一些并购的机会，或者是拿一些小的发展商的项目，我们一直都有做并购，尤其是广州、上海、北京这些一线城市，通过并购方式去拿土地的话，第一是成本比较低，第二是这个渠道相对更广一点，因为有很多小的发展商，现在未必有合景的融资能力，或者是未必会继续在房地产市场里面继续做下去，所以我们今年会多关注一些非公开市场的项目，通过并购的机会来增加项目。
至于2月份的销售，每一年的第一季度相对来说都是一个低潮期，今年的情况其实跟往年差不多，比较平稳，去年我们2月份的销售大概是11亿左右，今年可能就是一个相对比较持平的水平，当然2月份还没有过完，还有一些新的货量推出。
最后是境内外债的比例，我们在去年年底的时候发了一笔33亿的公司债，现在也有另外一笔公司债是等证监会审批的，所以在方向性上，会以国内债为优先，美金债今年暂时也没有计划安排，所以美金债或者是境外债的比例一定会相应的往下调，但是这个调的比例我们也要看，第一要看公司今年国内公司债会发多少，境外债是不是有合理的成本做一个置换或者是其他的安排，也要看公司全年的融资安排，现在还没有一个定性的比例要求。
现场提问：现在有一些同行开始发熊猫债，公司会不会也考虑发行熊猫债券？
吴晓怡：我们也听过投行介绍，已经知道市场上有这个产品，也会做适当的考虑，会根据融资成本和资金需要做适当的考虑。
现场提问：公司现在发境内债的额度还多吗？
吴晓怡：已经发了33亿，现在有22亿等审批，额度是很充足的，但是公司会考虑是不是有这个资金需求，并不是说我们有额度就一定要全部发。
现场提问：合景 2014年、2015年都没有完成销售目标，2015年的销售情况甚至比2014年要差，另外公司2016的销售目标也比2015年低，感觉公司发展好像有一点倒退，管理层是怎么看待这个问题的？销售额虽然减少了，但利润还是维持得比较好的，管理层认为应该怎么平衡规模和利润这两者的关系？
第二个问题，公司去年业绩会也有提过降负债的问题，但2015年的负债率还是比2014年高，具体是什么原因？接下来会有怎样的改善措施？
孔健岷：公司2014年的销售业绩还是完成得不错的，2015年主要是通州项目受到了一定影响，因为北京市政府要搬过去，所以规划上就停了一段时间，影响了这个项目的开售。第二，是有一两个楼盘迟了交楼，2015年入不了账，这个对利润增长影响比较大。不过今年锁定的目标，相对来说是更有把握完成的。
其实整体来说，公司的毛利率、盈利水平相对还是比较稳定的，包括负债比率，负债比率去年是66%，今年是69%，3%的差距我们还是可以接受的，也没有太大的波动比例。
至于怎么看规模和利润？公司当然是希望规模不断壮大，但是公司的策略一直以来都是希望能够在维持一定的毛利率和利润率的基础上，才去增长规模。不能因为要追求规模牺牲了利润率，这一点公司一直都在平衡。当然公司的管理层肯定希望把规模做大，这个是肯定要的，但是前提是毛利率不要波动太大。
合景泰富一直坚持的策略是要稳定，无论是买地的策略，还是管理的策略，还有销售的策略，包括持有型物业收租策略，都是比较平稳地增长。不会因为说因为要追求大规模影响到财务报表，导致利润率减少。
现场提问：美国加息对公司有没有什么影响？
孔健岷：基本上我们之前融资的息是已经定了，所以说加息不会直接影响到我们。
现场提问：公司在去库存方面是怎么考虑的？有什么去库存的措施？另外，公司项目都是集中在一线和二线城市，是不是表示对三四线城市不看好，因为去年三四线城市的风险是比较高的？
孔健岷：一二线城市一定是好的，因为现在开发商都集中在一二线城市拿地，拿项目，以前一些集中在三四线城市发展的开发商，现在都回到了一二线城市。坚持一二线是公司一直坚持的策略，所以在销售、物业等的价格都一直维持比较平稳的增长。
但三四线是不是真的不考虑呢？我们南宁是做得很好的，还有南宁隔壁的一些城市，比如说柳州，我们都比较感兴趣。所以说如果团队在那里，在那个城市很稳定，而且项目对于公司来说是有把握的，我们都不在乎，不是说一定要一线二线。
去库存方面，公司一直都做着这个动作，住宅我是不担心的，今年公司主要是去一些商业产品，比如说公寓、写字楼等等，但是因为我们选的位置比较好，觉得公司如果真的想要走货的话，应该不会有压力的，公司在销售方面的策略是没问题的。
现场提问：派息方面有所减少，有没有特别的投资方向？
徐锦添（首席财务官及执行董事）：派息我们都是维持在20分到30分之间，未来我们也会维持在相对稳定的水平。今年比去年会少一点，因为在2016年，我们想多留一点钱买地，所以派息相对少一点。
撰文：黄银桥
审校：刘满桃
