2016年伊始，海南三亚房地产市场正在暗涌着一场质变。在国际旅游岛朝着3.0版本更新迭代之际，一个3.0版本的标杆性项目所带来的投资风口，悄然出现。

　　时值海南岛旅游旺季，一场北京的投资发布会，却掀起投资人群对海南楼市的极大关注。

　　1月31日，复星集团在北京召开亚特兰蒂斯(三亚)全球投资会，介绍了其在海南三亚海棠湾投资110亿元兴建的三亚亚特兰蒂斯项目。雄踞“国家海岸”海棠湾最后5公里原生海岸，三亚亚特兰蒂斯占地806亩，包括超五星级酒店、水族馆、水上乐园等多个核心工程。同时复星集团宣布，将对外销售部分产权公寓及别墅项目。

　　亚特兰蒂斯是什么？

　　亚特兰蒂斯，全球仅3座

　　中国首座、全球第三座亚特兰蒂斯，落址三亚海棠湾。在中国区高净值人群的眼中，这一消息甚至比迪斯尼乐园选址上海、环球主题公园落户北京更为令人兴奋。

　　在此之前，亚特兰蒂斯分别位于巴哈马天堂岛和迪拜棕榈岛。这家由科兹纳国际控股公司经营管理的海洋主题酒店，以世间极致的奢华享受，成为全球顶级度假者的朝圣之地。该酒店素以奢侈闻名，迪拜亚特兰蒂斯开业当天耗资2000万美金举办开幕式，当晚燃放焰火规模是北京奥运会的8倍。巴哈马亚特兰蒂斯酒店的“天桥套房”，每晚25000美元的住宿费，被认为是世界最昂贵的酒店之一。

　　而正是这么一个极尽世间奢华的世界级主题度假酒店，第三家“分店”选择了中国的三亚。巧合的是，亚特兰蒂斯落址三亚之后，这家以海洋文化为主题的酒店，刚好完成了在印度洋、大西洋和太平洋的空间布局。至此，地球上每个适宜人类居住的大洋之畔，都有一座亚特兰蒂斯。

　　三亚亚特兰蒂斯在规划上，将全面超越已经蜚声世界的前面两座亚特兰蒂斯。投资会现场，复星集团旅游及商业集团副总裁、海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司董事总经理曹鸣龙介绍，三亚亚特兰蒂斯，拥有超五星级酒店，其中包括大中华区唯一的5间深海套房，配备16家各色主题不同的餐厅，并由米其林主厨助阵。这里将建造世界最大的露天水族馆，耗资巨大的海水工厂系统，让水族馆直接抽引南太平洋的天然海水，供给60000只海洋生物生存。水族馆内可承载1.35万吨总海水体量的巨型鱼缸，通过灯光、音响、多媒体营造出美轮美奂的海底世界。

　　这里还拥有国际顶尖游乐设备的大型水上乐园，将建设穿越鲨鱼缸的急速滑道和中国唯一的自然重力设计漂流河等惊险刺激的水上游乐项目。能够容纳1800人的海豚湾剧场，正在紧张排练着世界首场亚特兰蒂斯“W”秀，36头海豚、伪虎鲸，将与多国演员在水中共舞。亚特兰蒂斯让人眼花缭乱的同时，其本质却是将“吃、住、游、购、娱”五要素融为一体，而且所有要素都是顶级标准，完美匹配当前中产阶层休闲度假的最佳模式。

　　“大中华区唯一深海套房”、“世界最大露天天然海水水族馆”、“ 中国首个自然重力漂流河”、“国内首个使用天然海水的海豚湾”、”世界首场亚特兰蒂斯主题‘W’秀“，三亚亚特兰蒂斯举手投足间，都在刷新着中国顶级度假产业的经验值。

　　更不同的是，在全球三大亚特兰蒂斯酒店中，三亚亚特兰蒂斯酒店是唯一拥有可售物业的主题公园酒店，包括807套瞰海公寓和197套海洋别墅。

　　你和谁在一起做投资？

　　中国巴菲特用“快乐”资本深耕三亚

　　这一次，中国巴菲特“复星集团”正在逐步背离巴菲特。

　　有别于巴菲特转向回报稳定且“护城河”更宽的工业领域，复星正奔向轻资产投资的路上一往无前。

　　从1992年上海起家，这家中国最有名的民营企业在1998年前后就形成了覆盖医药、钢铁、地产和零售四大领域的业务格局。截至2015年6月30日，复星持有的钢铁产业总资产为507.22亿元，房地产开发及销售产业总资产为796.25亿元；与2014年末相比，两个板块的资产规模分别增长了16.5%及1.0%。

　　但这已经不是复星的主流了，复星集团内部高管表示，原则上将不再投资重资产，复星的增量资产会向健康、快乐和金融等轻资产上转变。2015年，沸沸扬扬的Club Med(法国地中海俱乐部)收购之战，就是复星集团投资策略转型的一个缩影。

　　当以轻资产投资为主向的复星集团，重磅推出了亚特兰蒂斯这个度假型酒店项目，想必其中有着深度的布局。正如投资会上，复星集团副总裁兼旅游及商业集团总裁、亚特兰蒂斯(三亚)项目董事长钱建农所说：“投资，就是要找到令人尖叫的产品，比如iphone。”钱建农对三亚亚特兰蒂斯的产品品质极具信心，认为没有辜负海棠湾这片得天独厚的沃土，但他随即表示，只有好的产品，未必能创造奇迹，就像只有iphone是不够的，它还需要app store的生态圈。如今，围绕亚特兰蒂斯这么一个全球顶级休闲旅游产品，复星集团谋划着一个与之相匹配的全球休闲旅游生态圈。

　　其实，从复星2015年的多项投资就能够看出端倪，club med 的收购，对tomas cook的投资，还有印度最大的网上旅行社MakeMyTrip、加拿大国宝级的太阳马戏团等等，这是复星向轻资产投资转型的一步，更是对三亚亚特兰蒂斯“生态圈”的排布，同时作为将“中国力量嫁接全球资源”的投资集团，复星对国家海岸的深耕，让三亚跃升为全球高净值人群的度假终极目的地城市，以此助推更多世界级资源的进入，再渗透复星现有的医疗、保险、奢侈品等资源，一个庞大的经济脉络初见雏形。

　　当蜚声世界的主题酒店，遇到的强者恒强的“国家海岸”海棠湾，加持复星快乐时尚“生态圈”的悉心呵护……三亚亚特兰蒂斯究竟能够撬动多大的一块“蛋糕”？

　　你进入了一个多大的市场？　　

　　中国太平洋的世界人潮

　　亚特兰蒂斯这个级别的全球地标项目，势必剧烈地改变目前国内度假市场的格局。

　　以巴哈马亚特兰蒂斯为例，这家酒店拥有客房2317间，尽管是世界上最贵的酒店套房之一，但入住率常年保持在70%，经营规模占巴哈马国家GDP的5%。这家酒店，甚至成为了巴哈马的“国家名片”，也算是一段趣闻。为此，Sol Kerzner得到英女皇伊利沙白二世认可，甚至授予其“高级圣迈克尔和乔治勋爵士(KCMG)”的殊荣。

　　2008年，Sol Kerzner在迪拜缔造了全球第二座亚特兰蒂斯酒店，这家酒店总投资15亿美金，占地700亩(其中113亩酒店&水族配套、250亩水上乐园)，客房数量达1,539间，年均客流量达到150万人次。这家酒店客房价格刷新了酒店行业纪录，价格在800美金~3,5000美金之内，但由于其独特的魅力，2013年度入住率高达88%，总营业收入超过6亿美金。

　　对比国内市场状况，资料显示，广州长隆水上乐园日均客流量为2万人次，海南单个旅游景点的年均客流量为400多万人次。因此复星集团预计单亚特兰蒂斯一个项目的日均客流量、年均客流量最低将达到13500人次、400万人次，意味着平均每天将需要个4000个客房。

　　而复星“生态圈”吸引人潮的能力更不容小觑。仅以Club Med为例，复星集团于2010年投资入股Club Med地中海俱乐部，并在2015年成功将其收购，目前Club Med在三亚、中国亚布力、桂林和东澳岛已陆续开出四家度假村，来自中国的客户人数在五年内增长10倍，中国已成为仅次于法国的第二大客源国。

　　2007年7月16日，复星国际(00656.HK)在香港联交所主板上市。复星“中国动力嫁接全球资源”的投资模式，看准了中国快速增长的中产阶级消费需求和生活方式的不断升级，将快乐时尚产业升级为企业战略重点。

　　目前，复星在大快乐板块的投资项目近100个，其中超过一半的投资集中在旅游休闲行业，全球著名品牌诸如：亚特兰蒂斯、Club Med、Thomas Cook、太阳马戏团、北海道星野度假村、Makemytrip、世界邦等。复星各大产业板块融通互惠，权益置换。

　　在此布局驱动下，除Club Med外，太阳马戏团等世界级项目也将围绕亚特兰蒂斯陆续在三亚落地。浑身贴满世界顶级“标签”的亚特兰蒂斯，将会在中国区掀起一场度假革命。

　　本质上，现在的状况是，谁拥有一个更高级别的市场，谁就拥有战略话语权。

　　数据显示，中国公民境外游在2005年异军突起，10年来径直向上，连续超越日本、英国、德国与美国，刚刚过去的2015年，中国人买下全球46%奢侈品，境外消费1.2万亿。另一份调查报告对国际上6大品类、65个国际奢侈品牌、155种产品的价格进行动态监测，中国每年基本上有50%的高端消费是在境外完成。以前国内高端消费市场修炼的段位不够，提供的各种消费产品层次满足不了国内高净值人群的需求，于是需求外溢。但是反过来，这也意味着巨大的反弹机会，因为购买力就在那里。中国国内度假消费升级改造面临最好的市场机会，简单来说，更好的消费体验，更大的市场。

　　在既有的市场预期以及复星快乐时尚版块布局的持续刺激下，拥有全球唯一可售物业的三亚亚特兰蒂斯，对中国区投资者提供了具备强大吸引力的投资机遇，并有望于未来数年内取得丰厚的回报。

　　真正的投资者随着人潮走。现在人潮已来，外溢离岸的资本则有回归趋势，作为中国区投资者，需要考虑的是如何在正确的时间点出现在市场的风口上。

　　你在购买一个产品时预期的投资回报是多少？

　　超强的投资回报，彻底解决投资痛点

　　从微观的角度来审视收益这一主题，由于三亚亚特兰蒂斯亚配套可售物业的全球唯一属性，它可能成为2016年亚太区域内最具投资潜力的旅游地产产品。

　　按照投资就近的原则，同样为产权式酒店公寓，世界顶级主题公园里的收益能力，不可同日而语。亚特兰斯蒂主题乐园里日均预计13500人次的游客，家门口就近接待，可以轻松达到满客。

　　从户型来看，亚特兰蒂斯可售物业大部分公寓房型为80平米的1+1套房，这种设计更适合国内高净值人群以大家庭出行为主度假方式，也适合两个家庭结伴出行，同时入驻。满足玩的丰富，休息自在的度假需要，与酒店的标准客房形成消费方式上的差异。

　　每个房型均配备厨房与餐厅，酒店可提供免费的餐厨具服务、超市配套，方便购买食材与日常用品，更具家庭度假氛围。同时，公寓及别墅客房可优惠享用亚特兰蒂斯酒店配套，比如水族馆、水上乐园的赠送门票，再比如使用其商业、餐饮等配套设施可享优先预定一定的折扣服务，并可使用与酒店公共泳池分开的私人浴池。

　　针对这些物业，复星集团提出了“无忧式资产托管服务”，具体包括“21天自用+委托经营”和“半委托运营”两种服务模式。

　　在前一种模式下，投资者预计每年自住最多21天，其余时间段内可将物业委托给酒店运营，运营收入按照四六开。经市场对比可知，酒店公寓在海棠湾片区内具备比较优势，再加上门票内部结算优势，对未来亚特兰蒂斯度假区游客具备较强吸引力。

　　我们可以简单估算下这些配套物业的投资前景。以可住两家的80平米的1+1酒店式公寓为例，假设其价格为酒店客房的平均价格标准，在入住率为60%的情况下，那么年均投资回报率在5%。如果在旺季，入住价格和入住率都会水涨船高，当入住价格提升为平均价格的一倍，入住率达到80%以上的情况下，那么年均投资回报率将在10%以上。这意味着投资者在10到20年以内就可全部收回投资成本。

　　复星集团认为，在上述投资测算中，客流量指标最关键，而且必须有充分科学依据。由于亚特兰蒂斯酒店只有1314个房间，距离每天4000个客房的需求量差距较大，客源就会自然流到酒店配套公寓中来，这样就可以保证配套公寓的入住率不会低于甚至高于酒店的入住率水平。

　　实际上，酒店配套公寓已经有了一些潜在的租户。海棠湾有32家世界顶级五星级酒店，平均每家有10个左右的外籍高管，这也意味着这些外籍高管要解决住宿问题，他们通常会选择住服务型公寓，而整个湾区只有亚特兰蒂斯有这种服务型公寓。这意味着，在807套公寓里面已经有150套可以出租出去。

　　其实，无论对亚特兰蒂斯酒店，还是对酒店的配套物业，客流量都不是问题。毕竟复星集团不但是中国青年旅行社的最大股东，而且收购了Thomas Cook旅行社，这家堪称旅游业鼻祖的旅行社的拥有强大的渠道拓宽能力。所有这些渠道会大量带来海外游客，海外游客可以让国内的淡季也变成旺季。通常六七八月是淡季，但这段时间正好是暑假，大量高净值人群家庭将“错峰”出行，所以空置率不会很高。

　　而在一站式无忧资产托管下，租、售、维护、运营、升值，概不操心。

　　此外，对投资者来说，当前也是在海南投资的最好时机。从经验来看，海南的房地产市场具有成长曲线周期，一般三年一波动，现在正好在波底，所有的房子都在低价出售，意味着新一轮机会很快就会上来。

　　展望未来五年，海南国际旅游岛的市场前景看好。根据海南省的规划，到2020年，海南期望初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人天次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。

　　随着海南国际旅游岛的开发和国家“一带一路”战略的实施，三亚早已成为太平洋的重要约会地，我们将看到纷至沓来的全球来客，无论是奔赴超级度假体验，还是在超五星级酒店接待上宾、米其林三星餐厅约会，亦或是在海岸别墅里开一个高管早餐会……这都将是最体面而兴奋的选择，没有淡季，涌动钱潮，如此一来，三亚亚特兰蒂斯酒店还将面临巨大的增值空间。

　　值得一提的是，三亚亚特兰蒂斯早已不是一纸蓝图，2016年1月19日，项目的两大主体建筑——水族馆与国际会议中心已成功封顶，酒店一期预计于2017年10月1日开放。先将配套落实，再销售可售物业，彻底解决了旅游地产投资的一大痛点。

　　当你投资亚特兰蒂斯的时候，你到底在买什么？

　　世界“钱潮”走进来 你的“权益”走出去

　　由于亚特兰蒂斯更为“复杂”的产品属性，投资者将会面临一个问题：“当你投资亚特兰蒂斯的时候，你到底在买什么？”

　　随着投资者投资经验的成熟，他们或许会在更广阔的区域追求更高投资回报。

　　投资会上，复星集团旅游及商业集团执行总经理、海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总经理曹志刚对此有着深刻见解。他谈到：亚特兰蒂斯的可售物业，其基础是三亚海棠湾板块的海景住宅，拥有三亚天然生态资源，尤其是雾霾困扰着大部分北方城市的今天，三亚旅游地产优势更为明显。

　　但他表示，只有环境优势是远远不够的，所谓“好山好水好寂寞。”生活配套才是旅游地产的内核。三亚海棠湾，作为三亚最后一块高品质的海滨资源，它是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的“重中之重”。随着“国家海岸”这一总体定位的逐步落实，一系列顶级生活配套正在逐步完善，其中包括32家顶级酒店、全中国最好的301医院以及全亚洲最大的免税城。

　　再者，亚特兰蒂斯也属于主题公园物业，类似美国的迪斯尼、中国的欢乐谷，都是提升板块价值的重磅产品。单纯从投资角度讲，亚特兰蒂斯的水上乐园、水族馆等配套，都是投资物业的极好配套。

　　当你拥有了亚特兰蒂斯全球唯一可售物业，你会拥有一段令人羡慕的假期，还拥有坐落于国家海岸主题公园物业旁的私人恒产，连同亚特兰蒂斯酒店那永远没有淡季的世界钱潮，这些都是你的。还有复星庞大的产业“生态圈”，形成了一个家门口的“权益圈”。

　　当复星的快乐时尚“生态圈”走向世界，持续以中国力量嫁接世界资源时，你的“权益”也走向了世界。亚特兰蒂斯酒店可售物业的投资者，可获得多项尊享权益，享受滨海度假奢侈生活。比如特约尊驾出行，亚特兰蒂斯号业主专享“直升机”、“豪华游艇”、“特斯拉车队”，再比如业主提前预约享受折扣优惠，机场vip通道免费使用；享受三亚亚特兰蒂斯酒店海洋馆、水上乐园终生免票；全球直通出游，Thomas Cook专属旅游定制服务专享绿色签证通道，3日内直通签证，业主专享Thomas Cook全包式旅游度假产品；享有Kerzner 旗下Atlantic、One &only、Mazagan酒店折扣权益；复星集团经营全球度假物业置换服务、分时度假；自动成为club med 俱乐部尊贵会员；赠送欧洲水上飞机俱乐部会籍等等。

　　坚持“中国动力嫁接全球资源”的复星，选择了全球顶级度假产品亚特兰蒂斯，将其落址国家海岸海棠湾，再进一步搭接全球顶级健康、快乐板块资源进入，可以预见，当三亚亚特兰蒂斯开业之际，海棠湾已是灯火恢宏，一个永无淡季的终极度假目的地，对于即将入场的投资者而言，一切已然超乎想象。