长租公寓站上风口:共享空间是卖点 盈利模式成生死劫
长租公寓，资本新宠，发展路径未卜，雨后春笋生长。
过万亿的租房市场规模，让投资者觊觎、让房地产中介垂青、让房地产商和酒店集团蠢蠢欲动。虽然盈利模式还在探索，但长租公寓——这个在互联网风口上成长起来的巨婴，正在用速度和扩张来回应外界的质疑。近日魔方公寓门店数破百，其CEO柳佳表示，“近几年长租公寓还会不断涌现，3至5年内不会有竞争，并购、合并暂时不太可能。”
共享空间是卖点
租户倾向于年轻白领、创业者
婷婷是一位朝九晚五的白领工作者，也是一名未婚文艺女青年。2015年5月，她成为了一家长租公寓的租户。房间面积不大，除去床和衣柜，只够摆放一个两人座的沙发和一个折叠式的书桌。不过，室内布置得很小清新，家具的材质、屋内物品的色彩搭配颇有讲究，墙上还挂了一张油画。“喜欢房间的装饰风格，就定下来了，不过租金也会比租一般的民宅略高。楼下有公共活动区，但我很宅，大部分的时间是窝在自己的房间，很少下去和大家交流。只有朋友来找我时，有时会选择到下面坐会儿、聊聊天。”婷婷表示。
长租公寓，就是带有装修和品牌管理的公寓，通常由资本方租下物业，装修配备之后以公寓品牌对外出租。简单来说，长租公寓扮演的就是“二房东”的角色。长租公寓又分为“集中式”和“分布式”两种形态，集中式公寓是资本方拿下整栋楼，对房间进行统一装修配备、统一服务；分布式公寓就是分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修配备后，以公寓品牌对外出租。婷婷口中的公共活动区，几乎是目前集中式长租公寓的标配，也是长租公寓的主打卖点。
北京晨报记者日前参观了魔方公寓紫竹院店，该公寓由一家快捷酒店改装而来。该门店除了对房间内的硬件设施做了设计和改造升级，最大的亮点便是在负一楼设置了公共活动区，划分为饮料吧、健身房等小区域，还摆放有台球桌。“这些设施租户都可以免费使用。”魔方公寓的工作人员介绍。上海的“窝趣轻社区”公共活动区域面积更大，还设有小型会议室等。多位长租公寓负责人坦言，“在租户的选择上设置有门槛，倾向于年轻白领、创业者等。公共活动区就像一个‘共享空间’，除了社交功能，还希望能成为‘创客空间’。”记者了解到，有的长租公寓还设置了申请、面试等环节，故意摆出“骄傲”的姿态。
各路资本杀入
上万亿的租房市场被视为蓝海
上万亿的租房市场被视为“蓝海”，吸引了各路资本青睐。2013年，华平投了魔方公寓6000万美元。2014年，小米科技创始人雷军向you＋国际青年社区投资1个亿，让长租公寓名声大噪。当年，蘑菇公寓、优客逸家等长租公寓均获得资本注入，2014年因此被业界称为“长租公寓元年”。2015年，青客公寓获得赛富亚洲领头、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资；华平继续追加投资至2亿美元，魔方公寓因此成为了行业内获得投资最多长租公寓企业，截至目前，其全国门店已发展至100家，门店数量也是行业第一。
虽然声名鹊起的you＋国际青年社区曾遭到质疑，有文章称实际租住条件与宣传不符、并对其提供的服务提出投诉，但是长租公寓市场依旧如雨后春笋般蓬勃发展。有数据显示，截至2015年，国内房屋租赁的交易额总规模达到8000亿元左右。北京市租房居住比例达52.2%，其中仅有26.31%被调查者称未遇到租房权益受损的情况。庞大的市场规模和租房的痛点，让资本嗅到了商机。除了专做长租公寓的公司之外，房地产中介、房地产开发商、酒店集团等各路“诸侯”纷纷“杀入”。
链家早在2012年便推出整栋服务式青年公寓品牌——自如寓，我爱我家2015年开发了出租领域的新业务——相寓。手中握有房源优势的房地产开发商也跃跃欲试，万科推出公寓产品“万科驿”，阳光城、招商等多家房企也瞄上了这一市场。有标准化服务运营管理经验的酒店集团也没闲着，近期，以“7天连锁酒店”起家的铂涛集团打造的长租公寓品牌——窝趣轻社区亮相，如家、华住(汉庭)等快捷酒店集团也盯上长租公寓这块蛋糕。
盈利模式尚在探索
服务与预期的差距尚需解决
在飞速扩张的同时，长租公寓的问题开始渐显。多位长租公寓租户向北京晨报记者反馈，“性价比不高，房租比普通民宅高大约20%左右，但条件、享受到的服务与预期有很大差距。”
虽有大批资本的介入，但是多位长租公寓负责人透露，多数企业是依靠风投等资本支撑在运营，尚未实现盈利。“长租公寓虽然热闹，但前期投入巨大，短期收益与回报不成正比。各路资本的不断杀入也未必见得一定是好事，资本有回报的要求，这会迫使公寓品牌去迅速扩张，因此可能会暴露出更多的问题。”一位业内人士表示。窝趣轻社区CEO刘辉此前在接受北京晨报记者采访时也坦言，长租公寓目前还处于初级发展阶段，盈利模式还在探索之中。
“风口上的猪，风停了就要摔死”，资本的耐心是有限的，能否在预期时间内建立盈利模式、实现扭亏转盈或成为目前长租公寓企业面临的生死劫。经过前期的野蛮生长，有的长租公寓品牌已经开始改进策略，如魔方公寓去年宣布开放加盟，窝趣轻社区从成立之初就确定了加盟战略。柳佳介绍，目前魔方公寓的每个单店已经实现盈利。
除了面临盈利的考验，刘辉表示，房源和政策支持也是制约长租公寓快速的发展的瓶颈，“集中式公寓需要整栋拿房，租户以年轻白领、创业者为主，还需要考虑地段、公共交通等问题，最好能距离地铁站较近。优质地段房源稀缺，且租金较贵，这对未来的运营也是巨大考验。”
对于长租公寓未来的盈利点，多位业内人士寄希望于“增值服务”。“基于线下社区，可以通过线上平台提供社交O2O服务等，在租户养成购买生活服务的习惯后，还可以进一步推荐培训、理财等与工作、生活、学习相关的服务。”业内人士表示。多位长租公寓负责人在接受记者采访时透露，后期的金融服务是其较为看重的盈利点。
北京晨报记者 杨奕
