上海买房，城市规划指方向
文章来源：国际金融报。如果你想在上海买房租地，可知道哪些地区最具有升值潜力？日前，上海市规土局官网正式发布的《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要》概要(以下简称《纲要》)，或为你指明方向。
买房，哪里升值潜力大
2015年，全国房价上涨幅度最大的是深圳，其次便是上海。据易居(博客)房地产研究院的数据，2015年11月份，上海市纯商品住宅销售均价为34763元/平方米，同比上涨25%。
《纲要》中指出，上海规划建设用地只减不增，总量3200平方公里以内。“按照人均建设用地100平方米左右的标准”。新增建设用地优先保障公益类项目、民生类项目和基础设施建设，适度向新城、重点新市镇及重点地区倾斜。
上海房价未来将如何发展？对普通买房者而言，哪些地区最有升值价值？
对于普通购房者的迷惑，本次规划提出制定差异化住房供给策略，为购房者指明了购房新方向，把新城作为主要发展空间：“新增住宅用地供应向重要的新城倾斜，增加住房有效供给优化住房布局，与轨道交通建设、就业岗位分布、公共设施配套等在空间上联动发展，注重产城融合和社区融合，建立有序、高效的住宅空间格局。根据地区公共服务、生态环境和交通设施条件，控制住宅用地供应节奏。以节约集约用地为导向，规划适度保留一定规模的农村居民点。”
而主城区将严格控制住宅用地，把资源向新城集聚。“主城区严格控制商品住宅用地规模，优化和完善居住环境、设施配套与交通支撑。新城加强人口和就业集聚，适度新增住宅用地，在重要节点积极引导混合的住宅类型和适宜的开发强度。”
那么，具体哪些路段最有升值空间呢？
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时分析：“对于个人买房者来说，购房者从升值空间和居住便利程度看，老闸北区位于中外环间的地块，比如彭浦新村、大宁等区域实际上是有一个较大升值空间的，而且后续配套会比较好。这些区域一直是价值洼地，而且后续静安区的辐射力度会加大。”
此外，严跃进分析：“后续轨道交通17号线的开发潜力是比较大的，这和虹桥商务区配建、青浦新城开发等优势有关系。购房者可以积极在此类地铁沿线进行物业的开发。”
针对《纲要》中提到的5个新增副中心城：青浦新城、嘉定新城、松江新城、南桥新城、南汇新城，它们各自有何优势？
被称为“上海之根”的松江，集聚了松江大学城、文化遗址等众多文化点，未来会否成为文化副中心？“松江新城整个规划是最早的，后续在新松江路等区域或地段，可以积极进行投资。此类地段周边高校相对多，而且各类配套尤其是商业资源是比较丰富的，因此是值得购买或投资的。”严跃进说。
“青浦新城实际上是包括青浦老城的区域，所以从投资价值来看，后续部分老城内的项目容易受追捧，推荐路线是盈港路，此类线路整个规划较好，而且后续17号线会开通，是最佳的投资路线。”严跃进向《国际金融报》记者分析，相较之下，“嘉定新城也是轨道交通导向的一个新城，后续在白银路等区域可以积极进行投资。这些板块后续整个交通比较便利，而且配套和社区氛围总体还不错，属于可以积极投资的领域。”
“南桥新城则需要在南奉公路周边进行投资，此类路线基本是住宅物业相对密集，而且属于城市的主干道，后续也会成为新城重点规划和新项目落地的区域。”严跃进说，“南汇新城的环西湖三路等区域值得投资，一方面这里是很多房企集中进行投资的区域，另一方面也是后续各类市政配套项目密集建设的区域。从房企的投资方向看，也会围绕此类区域进行新项目的开发。”
不过，对于买房者，只关注升值还远远不够。易居控股执行总裁丁祖煜在接受《国际金融报》记者采访时特地提醒购房者，个人真实需求才是考虑要点，“不能考虑合算不合算的问题，或者说不能仅仅考虑合算不合算的问题，更不能考虑未来涨多少的问题。首先在上海购房，整体未来趋势上升是大概率，但是也不能确保每一个板块、项目都会涨。买房还是要考虑自己的生活或工作真实需求。另外，交通、产品、品牌等都要考虑。”
租房，哪里是新选择
上海2015年租房价格上涨近两成，闵行、闸北、浦东一些热门地区的涨幅高达六成。中原地产的数据显示，2015年底上海中心区域租金突破110元/平方米，其中静安区的租金高达128.71元/平方米，黄浦、长宁和徐汇区的每平方米租金分别上涨至121.22元、121.06元和113.56元。
对于中低收入群体而言，住房租金压力加重，这迫使他们寻找新的房源。
其实，在《纲要》中，完善住房租赁体系是健全住房供应体系的一个重要层面，将提高上海市租赁性住房比重。规划称：“适度提高租赁住房比重，增加市场型和保障型租赁房供应，降低生活成本，促进人才流动，提高全市租赁性住房比重。完善住房租赁管理制度，促进住房租赁市场发展，满足市民多层次、多样化住房需求。”
《国际金融报》记者采访各区规土局，其中浦东规土局提供的资料显示，“十二五”为“4+3”：陆家嘴、张江、金桥、外高桥4个老的国家级开发区，加上世博前滩、迪士尼和临港3个新开发区域。而“十三五”变成“4+4”：新增加了祝桥川沙区域的航空城。
另外，“依托张江国家自主创新示范区核心区，建设综合性国家科学中心，打造浦东中部创新走廊，推动紫竹、漕河泾、市北等园区成为高能级创新引擎。结合嘉定汽车、浦东大飞机等高端制造产业基地形成特色产业创新中心。”
另外，地铁便利度是核心考虑要素之一。在《纲要》中提出，未来上海市将打造由区域城际铁路、轨道快线、城市轨道、中低运量轨道构成的强大轨交系统。值得关注的是，相关规划还针对新城提出构建相对独立的交通体系，明确上海市各新城规划1条以上城际铁路或轨道快线通过，依托骨干道路完善主城区与新城、新城之间的公共交通通道。
“5个新城方面，其实租金涨幅都不会太大，这和区域位置过于偏远有关。所以从趋势判断看，基本上会在2%左右的水平波动。”严跃进说。
严跃进说：“实际上，从目前上海的人口导入速度、产业导入速度来看，各类物业的价格上涨幅度基本上能够达到每年10%的水平。对于租房的价格来说，也是如此，完全可以和购房的价格呈现幅度一致、趋势相似的涨幅。”
租写字楼，哪里最合算
作为海内外金融机构和跨国企业在华总部的聚集地，上海的写字楼需求一直旺盛。本次《纲要》描绘了一幅上海市商务区今后25年的建设蓝图，将“完善新城服务长三角的功能”。
有租写字楼需求的企业不妨考虑本次《纲要》中提到的几个地区，“以陆家嘴金融城-外滩金融集聚带为核心，沿延安路-世纪大道和黄浦江两条现代服务业发展轴，强化南京西路、东虹桥等高端商务区集聚发展，推动自由贸易试验区、前滩、北外滩、苏河湾等若干高等级的高端商务区建设……提升区域节点城市商贸功能，重点建设嘉定、青浦、松江、南桥、南汇等长三角商务服务中心”。
对于企业租用写字楼的选址，丁祖煜向《国际金融报》记者表示：“如果是商贸、高端服务业的，租在核心区写字楼里面最好。因为各方面条件都比较到位，商务氛围很好，有助于开展高档服务业相关的工作。对于一般的创意、IT企业，则建议选择交通相对方便、产业相对集聚的地区。例如，一些IT企业比较喜欢集中在张江。张江不是上海最贵的或最高端的区域，但它是IT产业最集中的区域。”
严跃进强调，可关注虹桥、世博会前后滩等地区：“企业购置写字楼应该从虹桥商务区等板块入手，这个是最关键的一点。预计后续虹桥商务区的办公物业租赁方面会给出各类政策，同时后续不断成熟的虹桥商务区板块，能够为各类办公提供便利条件。其他区域方面，建议在世博会前滩后滩等区域进行投资，这个也是后续增值空间比较大的板块。”
“世博会周边的前滩后滩区域，实际上在规划层面上，是定位为上海第二个陆家嘴。所以规划方面的地位是比较高的。而且从实际的招商引资等层面看，基本上是跨国企业的总部基地。所以这些产业的进入，是促进此类板块快速增值的一个重要基础。更为重要的是，此类板块周边的绿化景观等非常齐备，有天然的湿地等资源，都容易促进相关物业得到快速的增值。”严跃进说。
对于租金价格趋势，严跃进称：“写字楼的租赁价格不会呈现过快上涨的态势。总体上部分优质地段的办公物业会呈现年均10%的增幅。陆家嘴或超过15%，而黄浦区相对来说优势在下降，老静安区则可能在10%-15%的水平波动。”
建商务楼，哪里最值得投资
和租楼一样，建造新的商务楼也需要考虑到上海市对商务区的建设规划。重大市政项目规划能够带来实际利好，所以也能提升地段价值。
上海与长三角的配套交通，或能满足对跨地区交通有关键需求的企业。
聚集效应是商务楼的一大特点。“使甲级写字楼比例达到总量的30%。加强老大楼和次新楼宇更新改造，鼓励甲级写字楼在高等级商务区内的集聚建设”是本次规划的重要目标。功能性楼宇聚集可以优化商务设施供应，适度控制办公用地供应节奏，提升办公设施品质和配套服务水平。
“上海商务楼和北京一样，都是风险最小化发展空间最大的。”丁祖煜向《国际金融报》记者分析，“商务楼有个特点就是要有集聚效应，目前已经形成的商务楼的核心区域CBD(中央商务区)都是可以考虑的重要方向，像上海的陆家嘴、淮海路、徐家汇等都已经形成一个中心，未来虹桥枢纽也会形成一个新的商务楼聚集区。但是不建议做一些新区、郊区，这些板块未来的风险还是比较大的。”
对于想在上海建造商务楼的投资者，严跃进建议：“市区的话，在静安大宁区域可以积极进行配建，因为目前此类区域标杆性的或标志性的写字楼宇其实并不多，建议对部分旧城改造项目可以积极进行配建。如果郊区市场，则可以在迪士尼周边、周浦等区域进行项目的配建。”
总体而言，城市规划确实能够起到“点石成金”的作用，随着规划方案的实施，会让一些原本极为普通的地方发生质变。但需要提醒的是，规划在实施过程中存在调整的可能，所以购房者不能把它作为惟一的价值判断标准。
