2015年北京楼市“盛宴”座次已定
一年又一年,北京楼市风云变幻,又到了楼市各项成绩揭榜时。2015年的北京楼市,在政策和市场的双重驱动之下一扫之前的颓势,无论是房企销售金额还是销售面积,均获得了全面增长;在地王频出的追涨之下,项目销售单价破10万不再是传说;还有一些销售最火爆的项目可能并不是你耳熟能详的……还有什么是你想知道的,在榜单里读懂北京楼市的2015年!
根据北京市住建委的官方发布,2015年,北京市新建商品住宅共成交111773套,成交面积1164.63万平方米,成交均价27329元/平方米,虽然同比2014年量价齐涨,但较2012年、2013年的成交量仍有所下降。
业界普遍的共识是,2015年北京楼市表现“还不错”,主要得益于力度前所未有的宽松调控政策贯穿全年,包括购买首套或者二套房首付比例均下调至历年最低、多次降准降息使贷款利率创新低、公积金贷款放宽等多项重拳政策出台。正因为一系列利好政策的不断刺激,共同推动楼市走出2014年低谷。
事实上,比商品住宅销售更快回暖的,是北京的土地市场。2015年的土地市场,以110宗地块的成交量在刷新北京土地出让金纪录的同时,还一并刷新了京城楼面价新高,其中楼面价超过3万元的地块有26宗,未来入市时都将毫无意外地加入高端项目的阵营。
而这些,势必将会进一步加剧未来北京楼盘定价的连锁反应。而其中的一些影响已经在2015年开始显现,比如2015年高端楼盘入市占比增加,中高端改善型项目占比下滑,一些中高端项目正在“被豪宅化”;还有,中低价位刚需项目受到高端项目的冲击较大,购房门槛已经有了显著提高。
总之,2015年北京房地产市场呈现的主要趋势是“向上”的。来自克而瑞数据的多份榜单都显示,无论是企业年度成交金额和面积,还是项目单盘的成交均价,与去年相比都表现出了不同程度的增长。每一份榜单都有不同的亮点呈现出来,真可谓市场的变化无时无刻地在预料之中蕴藏着意外。
谁是“住宅能手”?
标杆房企发挥稳定
说到住宅开发,哪些房企令人过目难忘?万科?保利?首开?还是华润?远洋?又或者以上皆是?事实上,作为知名的老牌房企,这些企业多年来销售业绩表现相对稳定,在2015年的商品住宅排行中,它们全部入榜。
凭借多年在土地市场的积累,首开地产自身的项目及合作项目在北京市场上遍地开花,因此当之无愧地以169.16亿元的销售额和64.77万平方米的销售面积,问鼎商品住宅金额和面积的“双料冠军”。此外,与商品房全属性年度销售金额排名保持一致,万科和北京城建在2015年商品住宅的销售大战中,无论是金额还是面积,均分列二、三位。
而作为北京楼市的“黑马”之一,融创地产曾在2012年以超过120亿元的年销售额摘得商品房销售的冠军,但随着旗下项目的快速去化及高端项目增加后消化周期延长等多重因素的影响,2015年融创的商品住宅销售额仅为80.21亿元,位列第七。但值得一提的是,融创在京的住宅项目平均成交单价,仍然在北京楼市中屈指可数。
除融创外,曾经在北京土地市场杀出重围的另一匹“黑马”泰禾集团,在2015年的商品住宅销售表现突出,旗下多个项目在成功去化的同时,也及时地为销售业绩带来充盈,最终以63.21亿元闯入TOP10。
2015年企业全年销售金额TOP10(商品住宅)
排名 企业名称 销售金额(亿元) 成交面积(万平方米)
1 首开股份 169.16 64.77
2 万科股份 160.23 51.35
3 北京城建 113.28 45.85
(企业向新京报提供的数据分别为102.15、48.99)
4 保利股份 92.06 26.73
5 京投银泰 87.05 21.64
6 华润置地 82.11 23.90
7 融创中国 80.21 企业未提供
8 远洋地产 76.39 18.83
9 中国海外 68.60 22.38
10 泰禾集团 63.21 16.83
(企业全年商品住宅销售金额榜单的“商品住宅”包括普通住宅、别墅、商住公寓,不包括商业、办公、车位、保障房、自住房等。)
谁是“单盘金主”?
3个自住房项目冲进TOP10
根据克而瑞的商品房全属性销售金额榜单显示,TOP10项目在2015年总的成交金额达到387.54亿元,前三名分别为一个写字楼项目、一个综合体项目和一个住宅项目。但总体看来,商品住宅类项目在TOP10中占比达到八成。
能够在全北京楼市销售中登上“销冠”的单盘,必然备受关注。2015年的“销冠”,是位于丰台科技园内的写字楼项目金丰能源中心,它以48.99亿元的成交额冠压群雄。据了解,该项目也是2015年北京写字楼市场的成交金额及面积的双料冠军。项目开发商的母公司是做核电站特殊管道的生产,包括国家水面舰艇和水下舰艇特殊管道的供应,以及中石油、中石化深海探井和炼厂特殊管道的生产,因此对新能源技术的运用可谓驾轻就熟,而该项目的火热成交就与其绿色、环保的建筑理念有着莫大关系。
此外,通州万达广场,凭借着强大的品牌影响力及产品运营能力,以42.04亿元的年度销售金额位列第二。
特别值得一提的是,在2015北京单盘销售额TOP10榜单中,自住型商品房的表现相当抢眼。其中,位于来广营北路的东洲家园、海淀区上庄镇的海淀嘉郡和丰台区万丰路的首开华润花香四季都上榜。据悉,这三个自住房项目由于身处目前北京楼市的潜力板块,因此自申购开始便备受关注,快速的去化也实现累计成交达到107.81亿元,占据整个TOP10项目成交总额的近1/3。
2015年全年项目销售金额TOP10(商品房全属性)
排名 项目名称 成交金额(亿元)
1 金丰能源中心 48.99
2 通州万达广场 42.04
3 泛海国际 41.65
4 润泽御府 41.25
5 东洲家园 38.09
6 西山艺境 36.88
7 海淀·嘉郡 35.94
8 亦庄金茂悦 35.32
(注:项目向新京报提供的数据为33.67)
9 首开华润花香四季 33.78
10 华业东方玫瑰 33.60
(项目排名统计范围:包括普通住宅、别墅、商住公寓、商业、办公、车位、自住型商品房等)
谁是“商品住宅单盘高手”?
改善型楼盘成中坚力量
“面粉贵过面包”已经成为北京楼市的新常态,倒逼作用之下,北京楼市无论是刚刚拿地的新项目,还是已经开盘的项目,无一例外地瞄准了“改善型”这一购房群体。而从2015年商品住宅项目的排行榜,也不难看出,改善型项目已经成为托起北京楼市的中坚力量。
市场也已给出了强有力的反馈。以五矿万科如园为例,该项目地处海淀区五六环之间,在去年11月推出了大师作品壹号,尽管入市价格高达75000元/平方米,但推出21套产品成功实现“日光”。
而从去年商品住宅单盘榜单来看,前10位的项目也都是市场上炙手可热的改善型项目,或者是曾经的刚需老盘新推出了“改善户型”。
2015年纯商品住宅成交金额的冠军是泛海国际,其41.65亿元的总销售额与2014年排名第一的臻园(52.01亿元)相比,尚有10亿元的差距,但从单盘价格来看,目前泛海国际销售单价已接近10万元,远超臻园在去年的销售价格。而以泛海国际为代表的量、价变化,已经成为改善型项目在去年的普遍现象。2015年商品住宅项目销售金额排行榜的TOP10门槛也进一步升高,由上一年的20.87亿元,提升至28.79亿元。
2015年全年项目销售金额TOP10(商品住宅)
排名 项目名称 成交金额(亿元)
1 泛海国际 41.65
2 润泽御府 40.73
3 西山艺境 36.39
4 亦庄金茂悦 35.32
(项目向新京报提供的数据为33.67)
5 臻园 32.54
6 琨御府 32.54
(项目向新京报提供的数据为32.29)
7 国锐金嵿 32.08
(项目向新京报提供的数据为28.57)
8 中粮万科长阳半岛 31.63
9 华业东方玫瑰 29.50
10 五矿万科如园 28.79
(商品住宅项目排名统计范围包括:普通住宅、别墅和酒店式公寓,剔除自住型商品房。)
谁是“住宅成交单价王”?
北京壹号院后来居上
2015年,在北京房地产商品房市场,听到最多的报价大概就是“10万+”,甚至20万+。但售价归售价,实际的价格究竟是多少,还得成交说了算。
根据克而瑞数据统计的2015年北京楼市在售项目的成交均价排行榜可以看到,单价最高的10个项目中,已有8个项目突破了10万元/平方米的大关。而上榜的TOP10项目,2015年一共卖出131套房子。
值得一提的是,就在2015年已进入倒计时,位于海淀区的万柳书院以203000元/平方米的价格,成交了一套面积为252.83平方米的顶层住宅,总价达5132.449万元,单价突破20万元,成为北京楼市上的最高单价。
然而,这个纪录仅保持了一天,位于朝阳区农展馆的北京壹号院便以212856元/平方米的价格,成功签约2套顶豪,单套总价达7958.5万元。据克而瑞华北区域总经理牟增彬解释,上述两套房源呈现的只是销售均价,某一套过20万元/平方米并不能说明整盘的水平。因此在2015成交均价TOP10的排行中,并没有予以呈现。
牟增彬还进一步,成交均价排行榜的数据来源为北京市住建委网签备案数据,由于豪宅成交周期长,有项目的房源可能是在2014年销售,但2015年才进行网签备案。
北京壹号院最终以16.73万元/平方米的成交均价荣登2015年“单价王”,而顶豪单盘销售最好的则是万柳书院,45套的成交量对于单价突破10万元的项目而言,是不小的成就。
此外,研究人士也指出,伴随着地王级项目在今后两年的陆续入市,销售单价超10万元的项目阵营还将有进一步扩容的趋势,并且成交价格的门槛也会进一步被拉升。
2015年北京在售项目成交均价排行榜
排名 项目名称 区域 成交均价(元/平方米) 成交套数
1 北京壹号院 朝阳区 167348 7
2 万柳书院 海淀区 135324 45
3 中轴国际 东城区 118669 1
4 合生·霄云路8号 朝阳区 117659 5
5 霞公府 东城区 103876 2
6 使馆壹号院 东城区 101978 36
7 北河沿甲柒拾柒号 东城区 100415 3
8 万城华府 海淀区 100000 1
9 碧海方舟 朝阳区 98965 1
10 长安太和 东城区 95428 30
谁是“全能金主”?
“百亿房企”又达7家
尽管在2013年,京城“百亿房企”数量就曾经扩容至7家,但到了2014年,由于宏观调控的影响,低迷的销售直接影响了房企的业绩,使得当年仅有万科、首开和金隅3家企业实现百亿销售规模。克而瑞的最新数据显示,2015年京城百亿房企数量再次达到7家。其中,首开股份以250.12亿元的销售额,从去年排名第一的万科手中抢回桂冠,并且比去年的“冠军”万科多卖了107.7亿元;万科、北京城建则分列第二、三位,销售额分别为168.09亿元及144.83亿元。
曾在2014年榜上有名的华侨城、北京住总和富力地产三家地产在2015年已默默退出TOP10榜单,中海、华润和中铁则取而代之,并且与首开、万科和城建一起,集体进驻销售百亿阵营。
此外,在2015年北京房企商品房销售金额排行榜上,融创、远洋和京投银泰名列第八至第十位。而前十名的门槛也从去年的62.36亿元大幅度提升至87.05亿元。
2015年企业全年销售金额TOP10
排名 企业名称 销售金额(亿元)
1 首开股份 250.12
2 万科股份 168.09
3 北京城建 144.83
(注:北京城建向新京报提供的数据为133)
4 中国海外 133.46
(注:中国海外在京无联合开发项目)
5 保利股份 128.61
6 华润置地 117.82
7 中铁股份 105.83
8 融创中国 98.01
9 远洋地产 97.22
10 京投银泰 87.05
(企业全年销售金额排名统计范围:普通住宅、商业、办公、车位、商住公寓、保障房、自住房等全部物业类型。注:本次统计合作项目各自业绩按100%计入。)
