坦言房地产风险巨大 孙宏斌深挖二线“护城河”_新浪地产网
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坦言房地产风险巨大 孙宏斌深挖二线“护城河”

提要:当老孙出现在站台上,就意味着一大波孙氏段子要开始刷屏朋友圈了。去年9月,融创通过与天朗合作,分别在西安、济南、南京及成都收购了8个项目,总建筑面积约为123.72万平方米,总可售面积约为114.94万平方米。

  当老孙出现在站台上,就意味着一大波孙氏段子要开始刷屏朋友圈了。

  事情要从今天公布的业绩简报说起。2015年融创实现合同销售金额682.1亿元,同比去年的涨幅表现不尽如人意。

  不过,耿直man老孙对此的回应却十分坦然,“融创在过去的一年、甚至是两年,都在原地跨步,我们尽在帮助别的公司了,一半的管理精力都不在融创上。”

  将管理精力回收,孙宏斌把2016年解读为融创新的起点。其宣布,明年融创年度销售目标锁定为800亿元,2017年这一数额将剑指千亿。

  1.房地产风险空前 布局二线城市

  尽管对于公司发展抱予了极大的期望,但是孙宏斌并不看好当前的中国房地产市场

  “中国的经济一直在下行,房地产风险挺大。现在一线城市的土地价格高的邪乎,控制风险很重要,一定不能把自己陷进一个坑里。”

  融创的“防坑”关键词,老孙总结为判断、继续布局和控制风险。他吐槽称,很多人做事前是不判断的,当然过一天是一天的话,也不用判断。包括现在的资本环境,他表示不相信利息会一直降,美国在加息,中国在降息,钱呼呼往外跑,不可能一直持续,说不定哪天加息,降息就停止了。

  “进入二线城市,也是融创判断下作的决策,一线城市土地没法弄,算着都亏钱。”2015年,融创通过一系列的运作,先后进入西安、南京、合肥、太原、武汉等8个二线城市。

  数据显示,截至去年年底,公司土地储备货值达到4427亿,足以支撑未来三四年的开发。其中,2/3为四个直辖市,1/3为二线和其他城市。

  孙宏斌续指,未来将继续进入广深地区的6个城市,从现在的16个城市布点发展到20个左右。“中国经济下行,整个房地产行业的空间不大,但这里面做公司的空间其实挺大的。20个城市,在二十到三十个城市里面做两千亿,不是很难的事。”

  第三,控制风险。在孙宏斌看来,控制风险不是不发展,也不是说发展慢,慢不见得风险低,赶紧把房子卖了套现,那么风险就是最低。

  “改革开放三十年,从来就没有机会的时候,任何一个时期都有它的机会,所以活着,以后的机会还会有,‘控制风险’变成2016年融创的关键词。”

  2.自嘲三年收购史:干什么不成什么

  “其实这三年的并购,我基本上干什么事,成不了什么事,但成不了也没关系,就是学习,”老孙如是自嘲这段为期三年的并购史。

  然而,事实真是如此吗?在发布会公布的数据中,4427亿的土地储备货值中,2851亿元的土地储备是通过收购合并的方式获得,1576元的土地储备是通过公开的招拍挂竞得。

  去年9月,融创通过与天朗合作,分别在西安、济南、南京及成都收购了8个项目,总建筑面积约为123.72万平方米,总可售面积约为114.94万平方米。

  早前的7月,中渝置地一纸公告披露,融创以总代价27.56亿元有条件地购买成都市国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款。

  同年,四次增持华润深国投、深国商位于上海浦东东郊的项目,占据股权57.9725%。此外,其武汉旧改项目亦为通过收购获得。

  绿城、佳兆业的受挫经验,让融创得以更多的策略调整和思考机会,实现从整体收购到局部收购的关键转换。可以说,孙宏斌在并购的道路上,早已摸索出自己的模式和经验。

  在公开土地市场获取代价愈加高昂的当下,相当于为未来的市场份额抢占占据了先机。

  正文结束,上几个孙氏内涵段子调剂心情:

  谈业绩:这两年都在原地踏步其实2016年是融创新的开始。2014、2015年为什么是在原地踏步,因为我们都在帮助别的开发商干活,公司一半的管理精力都不在融创上。有时我觉得业绩不满意,但想想这两年什么都没干,有什么不满意?

  谈宝万之争:跟姚老板带个话我不可能会考虑买入(万科),是因为太贵了。你说我自己公司这么便宜的不买,我买那个不是有病吗?但既然我不打算买,那么我说说也没关系。但我要说的话,你们一定要准确的表达我的意思,不准断章取义。

  万科这么多年一直在学习我们,但他能学我们做这么大,那也是了不起的团队。你们笑我好象说的不是真的,这是真的。万科当时每个月有关于顺驰的一份报告,我想表达的就是万科真的是非常好的一个管理团队,能够把公司做到最大的规模。

  跟姚老板带个话,这就是一个买卖,别较劲,你想控制万科也不可能。

  谈增发入股:回家歇着去我相信,任何一个要买万科股票,做它股东的人都不想换管理团队。为什么?因为我也是管理团队的。这些年很多人找过我们。但我们首先是管理团队,有很多人找过我们,最起码是四家大型的,有国企有香港的公司,说你们能不能给我们增发,做第二大股东,我说你回家歇着去。愿意买就市场买去,我不可能给你增发。因为我们管理团队不可能把控制权让给他,管理团队保护自己的控制权是天经地义的。

  谈回A:A股(股民)也不是全傻我们不回A股,A股(股民)也不是全傻,等到我们回来说不定又便宜了。现在A股都是在赌博,净资产1块钱,股票10块钱,但有一天说不定回到两块钱,因为净资产就是1块钱。

  谈市场:北京上海房价会继续涨基于判断,北京和上海的市场我一直看好,毫无疑问,房价会涨,将来涨20、30%,但地价已经翻了两番了,怎么干?这就是我们的看法。

  谈北京豪宅竞争:未来很多项目会很难受北京超过10万元/平米售价的很多项目会很困难,2013年的很多项目到现在都不敢入市。未来很多项目会很难受。一套房子如果2000万元以上,选择余地就很大了。如果我们的使馆壹号院(资料、团购、论坛)和北京壹号院都卖不掉,那北京房地产行业就死了。

  谈物业上市:荒唐的事一直在发生这个世界,因为很多荒唐的事一直在发生,才变得很精彩。我们一直希望把物业做好,把服务做好,把客户服务好,而不是说让它上市,我不知道物业投资的增长在哪儿。

  谈跨界:现在不会去转行我们现在不太会去转行,经济在往下走,市场中钱很多,资产价格很贵,往别的行业走风险会特别大。这也是说给别人的,我们不会去,也不会弄。

  谈去库存:融创做的项目都跟这些没关系社会体系会把我抓起来?什么意思,我们不怕。去库存、降价,融创做的项目都跟这些没关系。那些我想都是三四线城市,或者是供求关系特别失衡的地方,可能会政府会收一些房子,做一些廉租房或者是做一些经济适用房、保障房,这些所有的东西都跟我们不太会有关系的。

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