杭州土地“小年”不寻常
来源：杭州日报
截至12月30日，今年杭州市区(包含萧山、余杭)土地出让金总额刚刚超过610亿元。如果再加上即将于今天下午出让的四宗土地(总起价为15.9亿元)，杭州今年土地出让金总额预计将达630亿元左右。这一成绩，相比2014年的845亿元大跌20%以上，相比2013年的1327亿元更是大跌50%以上。
如果以土地出让金总额而论，在最近七年中，杭州土地市场今年的表现并不算抢眼，仅比2011和2012年略好一些，可以说是不折不扣的“小年”。不过，这个“小年”并不寻常。在三季度之后，市场显示出强劲的复苏态势，并且热度持续不减。与此同时，多个板块先后诞生高价地，甚至出现了“面粉”贵过“面包”的现象。
现象一：冰火两重天
如果说2014年的杭州土地市场，走出的是一条V字形曲线的话，那么今年的杭州土地市场，显然是一条“低开高走”的曲线。
上半年，杭州土地市场陷入持续低迷。究竟有多低迷？有数字为证：上半年土地出让金总额仅157亿元，平均每个月还不到30亿元，其中最“冷”的3月份出让金仅9亿元。
七八两个月，杭州土地市场出现了复苏迹象，出让金总额稳定在40亿元以上。到了9月，共有34宗土地出让，出让金总额高达146亿元，几乎是上半年的总和。
如果全年土地出让金总额达到630亿元左右，那就意味着上半年的贡献率只有25%，而下半年的贡献率却高达75%。这样的一种反差，可以说是冰火两重天。
解读：土地市场往往是楼市的晴雨表。去年以来的高库存压力，直接导致今年年初杭州土地市场冷清。4月份以后，随着楼市逐步转暖，土地市场热度也开始升温。而随着一些优质地块接踵推出，下半年的土地市场又一次成了开发商兵戎相见的战场。上半年和下半年市场冷热不均，将对未来的房源供应节奏产生一定影响。
现象二：地价创新高
7月30日，备受关注的两宗湖滨商地挂牌出让，其中原西湖电影院地块经过六十轮激烈争夺，最终以4.8万元/平方米的楼面价成交，一举成为杭州有史以来单价最贵的地块。
10月27日，绿城和九龙仓联手拿下毗邻四桥的一宗滨江宅地，楼面价21046元/平方米，一举突破由明月江南保持多年的滨江最高地价记录。仅仅时隔3天，金茂以38.84亿元的总价拿下滨江区政府板块一宗宅地，折合楼面价21512元/平方米，又一次刷新滨江地价新高。
12月28日，融创以26.1亿元的总价拿下钱江世纪城一宗宅地，折合楼面价15987元/平方米，刷新钱江世纪城此前由金昌房产在2011年创下的地价最高记录，同时也创下萧山宅地价格新高。
解读：地价飙高，对房价走势的影响不言而喻。地价屡创新高，一方面是地块本身价值不菲，开发潜力大，另一方面则是众多开发商“补仓”意愿强烈。一系列利好政策接踵而至，也使得部分开发商对后市的信心大幅回升。
现象三：“面粉”贵过“面包”
9月11日，万科以11.06亿元的总价，将23号文晖宅地收入囊中，成交楼面价高达18074元/平方米。这一地块北临德胜高架，东邻铁路，与德胜高架北面的德胜上郡仅一路之隔，距离仅570米。
德胜上郡首次开盘的售价仅为17000-18000元/平方米，这也就意味着万科拿地楼面价已经超过德胜上郡的售价，“面粉”贵过“面包”成为事实。因此，有人把德胜上郡与万科文晖地块之间的这570米，称之为“史上最贵570米”。
解读：由于出让时间不同，面临的市场形势不一，相邻的两宗地块价格出现较大差异，这已成为当下杭州楼市较为普遍的一个现象。2010-2011年期间杭州诞生了不少高价地，2012年地价冲高回落，今年下半年地价迅速反弹，地价的巨大差异将会使得房企之间的竞争趋于复杂化。
现象四：市场寡头化
土地加速向少数实力房企集中，是杭州土地市场近年出现的一个趋势，今年的土地市场尤为明显。
今年，杭州万科在土地市场上表现活跃，先后“抢食”8宗土地，总价达到57亿元，占据将近10%的市场份额。中铁建一个月内连夺三宗地块积极布局江南、融创龙虎旭辉豪战钱江世纪城、金地勇夺拱宸桥宅地……越来越多的地块，尤其是主城区总价偏高的优质地块，加速流向这些房产大鳄。
解读：外来房企中，有不少拥有央企背景，还有不少上市公司，资金实力雄厚。在“价高者得”的游戏规则中，这些外来大鳄拥有绝对的主导权。今年杭州一些热点地块的争夺，大多数是在外来大鳄之间中展开。出于上市公司的业绩压力，不少外来房企甚至不惜以非理性的高价夺地。本土房企中，除了滨江依然保持稳健的拿地节奏，绿城联合其他房企积极“补仓”，大家、德信偶有捡漏之外，其他房企已经很难拿到优质地块。在这一背景之下，越来越多的本土中小房企面临越来越大的转型压力，一些曾给杭州这座城市留下过不少印迹的房企，将彻底退出历史舞台。
现象五：板块加速分化
9月11日，这一天原计划有两宗土地出让，其中一宗是文晖地块，另一宗是丁桥西单元地块。文晖地块的结局已被人熟知，被万科以高价拿下。丁桥西单元地块的结局却并不那么美妙，因无人报名而无奈流拍。
10月30日，金茂以66%的溢价率艰难拿下滨江宅地，然而就在两天之前，中铁建却在没有任何竞争对手的情况下，拿下萧山义桥的一宗宅地。
事实上，今年的杭州土地市场，这样的现象屡见不鲜，板块之间冷热不均。主城区中，市中心、桥西、滨江仍然是热点。这些板块目前在售房源并不多，一有地块推出就会引来大鳄抢食。此外，余杭的未来科技城以及萧山的钱江世纪城，也是今年土地市场上的两匹黑马。前者拥有巨大的产业支撑，后者拥有G20和亚运会两大超级利好，开发潜力被业内普遍看好。其中钱江世纪城12月28日出让的两宗纯宅地，溢价率均超过50%。
解读：板块之间加速分化，这是多种因素较量的必然结果。交通体系、教育医疗、商业配套、产业支撑……构成一个板块的人居价值日益多样化，受城市整体规划的影响，一些新兴板块崛起，大大冲击了传统的楼市格局。与此同时，地铁的出现也大大改变了原先的交通版图，深刻影响了板块价值。基于板块价值的变化，同时也受到各板块库存现状的影响，各板块土地市场冷热不均，也就成为必然现象。
