2015年上海楼市特征及2016年趋势的四点判断
年终，再到年终楼市盘点与预测的阶段。那么，在经历“330新政”、央行累计六次降息五次全面降准等“救市”政策之后，2015年（截止12月27日，下同）上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，2015年上海商品住宅成交量为1466万平方米，同比上涨56.63%，上海楼市出现量价齐升的状态。那么，2015年上海楼市呈现出什么样的特征？2016年楼市又将有什么新的变化？
回顾：2015年上海商品住宅市场四大特征
1、 上海整体市场快速复苏，2015年下半年进入量价齐升的阶段
2015年春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年4月底和5月份。因此，从推盘节奏来看，2015年4月底和5月份有可能成为2015年第一波成交量的高峰期。从实际市场成交量表现来看亦是如此。在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量出现大幅回升，达到124.25万平方米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期出现。
截止6月底，上海楼市库存去化周期已经回落至15个月以下，至此，上海楼市已经没有去库存压力。到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，上海商品住宅市场成交量继续回升，再加上房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，四季度上海楼市去化周期已经回落到10个月以下，下半年楼市已经呈现量价齐升的特征，同时，市场再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。
2、 改善型需求及豪宅市场成交火爆，拉动整体市场成交均价上扬
首先，政策层面支持改善型住房需求的定调是2015年改善型需求及豪宅成交放量的前提，尤其是“330新政”之后，二套首付降低、降低免征营业税门槛等政策鼓励改善型需求积极入市，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。
此外，受2014年以来住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在“330新政”等政策面鼓励之下加速入市。尤其是到了二季度以后，对于改善型需求来讲，已经成为2015年上海楼市一支重要的力量，推动上海楼市基本面出现实质性好转。
从当前上海商品住宅市场成交结构来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，从2015年商品住宅成交结构来看，2.5万元/平方米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平方米以上的成交套数占比从最低3月的13%提高到11月的22%，这说明，改善型需求确实正在放量，正在发挥它的积极作用，逐渐推动上海楼市基本面出现实质性好转，也导致2015年（截止12月27日，下同）上海商品住宅销售均价攀升至32092元/平方米，同比大幅上涨18.39%。
3、 土地市场“地王”频现推动上海房价快速上涨
同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2015年纯住宅用地楼板价（截止12月27日，剔除动迁配套用地，下同）大幅上涨40.68%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨。
同时，从2015年上海土地市场来看，同策咨询研究部数据显示，2015年纯住宅用地楼板价大幅上涨40.68%，同样，由于土地成本的推动，再加上海楼市快速复苏的特征，房价出现了快速上涨。
从当前上海商品住宅市场成交均价表现来看，同策咨询研究部数据显示，2015年上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，从2016年年发展预期来看，随着2015年下半年市场基本面的好转及上述地价的推动因素，2016年上海商品住宅成交均价有望达到甚至超过35000元/平方米以上。
4、投资客身影再现，上海房价已过高
“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，投资客的身影再现上海楼市，一定程度上也推动房价过快上涨。
从上海商品住宅市场来看，同策咨询研究部数据显示，截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米，比去年同期上涨56.63%；商品住宅成交均价32092元/平方米，比去年同期上涨18.39%。上海楼市已经呈现出量价齐升的火热状态。
至此，下半年以来上海市官方在7月和10月已经两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。据笔者了解，2015年10月份以来，上海相关部门正在密集研讨上海楼市相关话题，至2015年年底，据笔者了解，高端楼盘预售许可证的审批已经从严，高端楼盘的备案也从严，未来极有可能还会有其他的有针对性措施出台，进一步收紧楼市调控政策。
那么，未来一年上海商品住宅交易、上海土地市场将呈现什么样特征？
特征一：2016年上海商品住宅市场：调整势在必然，理由如下：
总体来看，对2016年商品住宅市场不看好，2016年楼市尤其是2016年下半年上海楼市势必会进入调整期，由于需求透支等因素楼市将很快陷入大萧条，甚至再现2011年、2014年的大范围的降价。同策咨询研究部总监张宏伟认为，有以下四点理由：
1、2015年上半年为积压需求的集中释放，下半年为商品住宅市场需求透支，2015年全年上海商品住宅成交量1500万平方米左右已成定局(截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米)，超过2013年，下半年在央行三次“双降”、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。经验及研究数据表明，当需求被大量透支之后，市场必然会出现新一轮的调整趋势；
2、历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然；
3、笔者通过与部分开发商交流，包括部分品牌房企在内的上海开发商对2016年悲观，由于2015年市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流；
4、笔者通过与二手房同行交流，二手房同行普遍认为2015年上海市3万套/月左右的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。
5、上海官方政策措施开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海各方正在研讨上海楼市形式，上海高端预售许可证及备案已经开始收紧，2016年上海楼市政策收紧的可能性较大。
特征二：2016年上海土地市场：与商品住宅市场背离，反而继续看好，理由如下：
总体来看，对2016年上海土地市场继续看好，不会像房产交易市场那样进入调整期。同策咨询研究部总监张宏伟认为，有以下四点理由：
1、新增建设用地有限，2014年以来土地市场实际市场成交量并非“零增长”，而是“负增长”；存量土地难盘活，市场供应跟不上市场需求节奏。总体来讲，上海住宅类用地市场仍然为供不应求，这个基调没有改变；
2、房企回归一二线城市，进上海开发商还是比较积极，比如闽系的房企、碧桂园、恒 大、金融街(000402,股吧)等知名品牌房企还在继续关注上海土地市场。甚至上海业内有句这样的名言：本土的房企拼不过外来的，有钱的房企拼不过不要命的，这说明，房企仍然继续看好上海市场，未来上海土地市场不会降温；
3、当前上海土地市场的特征为：凡是纯宅地、宅地占比较高的综合用地，凡是位置地段看起来还勉强可以的优质地块，其成交楼板价基本与周边售价看齐，面包基本与面粉价格相同，甚至更高，未来上海土地市场很难改变这样的态势。
4、当前货币政策宽松，房企融资成本低，尤其是发债的成本非常低，并且发债的规模也相当大，这对于企业来讲，势必会加大投资和拿地扩张的力度，这也将继续促使房企加大在上海这样的一线城市布局，这样，还会继续导致2016年上海土地市场继续火热。
5、2014年楼市低迷期土地市场照样火爆，土地市场成交总金额仅次于2013年的最高峰值，为历史第二高，并没有受到房产交易低迷的影响。至此，我们可以认为，在2016年预期的楼市低迷期，土地市场也不会低迷，也会继续火爆。
特征三：由于上海土地市场“面粉贵过面包”，上海楼市的投资风险在累积，在激烈的市场竞争与投资风险累积的市场背景下，很难有任何一家开发商，包括品牌开发商在内可以在上海楼市持续独领风骚。理由如下：
1、 品牌房企重返或聚焦北上广深等一二线核心城市，竞争激烈导致风险加大。
2013-2015年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，这个缘由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切关心。尤其是2013年以来，品牌房企或房企以联合体形式积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲未来风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险，甚至还会出现品牌房企联合体退地的现象。
2、外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进包括上海在内的一线城市风险最大。
2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。
笔者认为，正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一二线核心城市的战略并不可取，如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购的风险。
4、 竞争白热化，“被豪宅”的市场被扭曲，市场面临结构性风险。
以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、周康板块、赵巷板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块、新江湾板块、莘庄板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。
上海典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在上海这样的需求差异化、多元化的一线城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。
针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此，“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。
5、 不要迷恋上海这样的一线城市需求总量较大和市场供不应求。
还以上海为例，截止12月27日，2015年上海商品住宅成交量已超1450万平方米，达到1466万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量（2010-2014年年均销售量）987万平方米，这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗？
显然，答案也是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海楼市将去年积压需求进行集中释放，市场基本回归平衡状态。到了下半年，上海楼市已经没有去库存压力，但是，由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策（对于上海楼市来讲没有必要），再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。因此，从这个角度来看，房企在上海积极拿地制造“地王”，如果再遭遇2016年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。
此外，仍以上海为例，表面上来看，以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是，关心上海的房企也应该冷静的思考，上海楼市是大牌房企云集的大都市，想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹？上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融创、保利等等，而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿态，难以在这个市场有显眼的出路。甚至进一步讲，由于楼市投资风险的累积，房企拿地越来越谨慎，谁也难进一步保证绿地、万科、融创、保利等等品牌房企一直在上海楼市独领风骚（事实上，已经有部分品牌房企在这样的市场背景下不得不逐步淡出上海楼市）。
因此，对于关心上海楼市的房企来讲，不要迷恋上海楼市需求总量较大和市场供不应求，还是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进入战略，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”，而不是一味迷恋上海这样的一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。
