中小房企履约率降低 供应商主动要求以房抵债
在以往，开发商欠供应商的钱，用房子来顶账的行为，只偶然出现在个别地区，且被认为是迫不得已的“下下策”。这种实物抵债的方式，对开发商来说，是资金枯竭情形下的不得已，对供应商来说，抵债的房子或可能涉及“一房多抵”，难以转手等问题。
随着市场洗牌的加剧，大开发商的市场份额越占越大，中小开发商的钱袋也越来越难充饱。但在还未倒下之前，生产还在继续，工事就无法避免。
今年来，部分供应商看出了中小开发商的钱困，主动要求“以房抵债”。
利润微薄资金链枯竭中小开发商履约率下降
2015年刚开年，中小开发商的生存问题备受关注。1月5日，有媒体曝出赣州长发置业有限公司“企业破产，欠债近20亿元”。而整个1月份里，全国就有超15家房地产企业股权挂牌转让。
随着整个行业进入“白银时代”，房企的应收远不如前。今年三季度，80家上市房企共实现营业收入4244.45亿元，但净利润只有343.5亿元，平均净利润率仅为8%，为近年历史最低。
市场大环境如此，中小房企的财务状况则更为不振。A股上市房企中，嘉凯城、云南城投、中航地产、京投银泰等均在三季报中显示亏损。
面对生存危机，部分中小房企选择了淡出房地产行业。今年里上海证大、浙江广厦、华丽家族、武汉三江航天等多个房企，都宣布将退出房地产行业。截止11月中旬，在北京产权交易所和上海产权交易所挂牌的待售房企股权达到34宗，总权益金额已超过一百亿元。
还有一部分中小房企的命运则未能善始善终。早在今年8月，常州华光房地产开发有限公司被申请破产，多个项目未完被置。其中，在南京的两个在建楼盘后期还有工程烂尾尚未交付，200多户的收房仍成问题。
另一个案例则是在成都中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行以金融借款合同纠纷为由，将成都天来房地产开发有限公司以及一名自然人告上法庭。据媒体报道称，和天来房地产之间存有广告合同、建设工程施工合同、买卖合同等纠纷的还包括有康力电梯股份有限公司、成都盛大广告传媒有限公司、成都市博思堂广告有限公司、成都安盈建筑工程有限公司、上海熊猫机械有限公司成都分公司等在内的13家公司。
供应商主动要求以房抵债保工款之余还可消库存
眼看上游困境难除，下游的供应商也谋划自保。德生防水董事长李德生对中房网记者表示，针对高库存的中小地产公司，为了防止后付款时被其拖欠款项，公司今年主动要求对方以房抵债。这样在缓解房企资金链问题的同时，供应商的工程款也可以通过尾房的销售进行回笼，通过资金的流动，盘活房地产市场。
李德生表示并不担忧，“只要在能收回工程款成本的前提下，降价、打折出售手头房源，基本都能卖出。当然集团也会有区域性和目标性的优先考虑，主要针对的是公司的真战略合作伙伴”。
李德生介绍说，公司采取的以房抵债主要有四种方式：一种是等工程完成后，开发商拿现房抵工款，第二种是开发商让供应商自己挑选房源抵押，第三种是开发商以低于市场价的价格将房子售于德生，第四种就是在签订合同时候，就谈好预付房的交易条件。
目前德生防水已经用此方式在北京获得了两套房地产单位，在天津则获得超过十套。
上游洗牌影响下游供应商欲转型高端服务商
在李德生看来，房地产市场的洗牌对于行业链条中的下游供应市场来说是好事。因为一些投机式的小开发商被淘汰，大开发商的市场份额做大，与之合作的供应商所占的市场份额也自然增多。
李德生说，在美国约有30-40家建筑防水公司，其中5、6家的龙头防水公司能占到市场份额的60%以上。在俄罗斯，约有2-3万家建筑防水公司，但排名第一的防水公司占到的市场份额达到了60%。由于大开商往往选择规模和品牌力都较大的供应商合作，因此今年国内下游建筑行业在上游的影响下，也出现了市场洗牌。而大供应商也拥有了扩大市场份额的机遇。“得益于此，今年德生的净利润反而提升了有30-40%”，李德生说。
而另一方面，部分供应商也在产品之外寻找自己的出路。在李德生看来，下游公司不应该将“从低端制造业往高端制造业发展”作为企业的目标，而应该往高端服务商转型。李德生表示：“一头扎在制造业中，容易给公司和市场造成产能过剩，除了产品以外再没有其他竞争力。但如果能通过提升防水施工队伍水平、为合作伙伴提供后续维护保险服务，甚至学习部分物业公司卖解决方案，都能让供应商多一项竞争本能”。
