一些年初还打着“改善”大旗的楼盘,随着大市而提价,宣布将升级成“豪宅”,单价涨到每平方米5万、6万元。图/CFP

　　2015北京楼市格局大变,刚需、改善、豪宅都在重新定义

　　2015年的北京楼市,先是被各种动辄10万+的豪宅新盘“刷屏”,临近年末,算一算账,发现今年新增土地供应创近8年来新低,住宅用地供应创近3年来新低,而年内商品房供应量则创下10年新低。

　　“面粉”决定“面包”。于是,今年豪宅遍地,改善盘和豪宅盘的边界日益模糊,而刚需族则只能转向自住房、商办产品或“老破小”的二手房。

　　一个全新格局的北京楼市正在快速蜕变。

　　购房门槛一再提升

　　“面粉”决定“面包”,北京一手楼市迎来一个全新时代。中原地产数据显示,预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右,成交均价或逼近3万元/平方米,比2014年上涨了近10%。

　　成交均价逼近3万元/平方米,意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。业内人士表示,豪宅都“五环化”了,刚需和改善自然受积压,首当其冲的就是首次置业的刚需,门槛从总价100万元跃升到200万。某房企负责人进一步表示:“刚需族钱少,所以被挤压出今年的商品住宅市场,转向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房,甚至只能选择燕郊、固安等环北京区域。”

　　新盘市场中豪宅遍地,改善盘和豪宅盘的边界日益模糊,在不少开发商的眼中,1000万元/套才是2015年改善置业的门槛,而别墅市场的门槛也早就到了1000万元/套起。

　　记者了解到,2015年北京豪宅成交暴增,丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。

　　当东五环边上东坝的二手房成交均价爬上36000元/平方米的同时,这里及其东北方向的孙河,新盘售价从每平方米6万到10万不等。与此同时,一些年初还打着“改善”大旗的楼盘,宣布明年产品各种升级要成“豪宅”,单价涨到5万、6万,单套总价也得800万至1000万元。“改善客群要么卖旧房,踮着脚够一下豪宅的边,要么换到城区的老破二手房,要么成为夹心客望房兴叹。”上述房企负责人如是说。

　　“刚需房”越来越远

　　花了小一年时间四处看房,比了又比后,李先生终于到河北省固安买房。“来北京闯了30多年,每次买房都是刚需,这10年从海淀买到大兴再买到河北,混着混着,都混出北京了。”李先生苦笑着说。

　　“我十年前买海淀房子才不到6000元/平方米,五六年前给女儿买大兴的房子是15000元/平方米,现在发现北京的房子买不起了。海淀那边的二手房能卖到每平方米6万多元,新房都8万了;大兴的新房也要三四万元一平方米了。实在太贵了!”为了把房子腾给儿子住,12月初,李先生在河北固安的永定河·孔雀城英国宫售楼处签了购买合同,买了套78平方米的两居,单价7800元左右,总价约65万元。

　　“我算真正的刚需吧,真后悔买晚了。固安这套房,价格也涨了1000多元呢。”李先生对记者说,他的亲戚2014年买的是英国宫五期,单价约6700元。在他看房的这小一年里,由于通州被确定为北京副中心,燕郊、大厂等环北京区域价格快速上涨,他去燕郊看的项目,报价已经涨到了13000元-15000元/平方米。

　　事实上,像李先生这样买自用房买到了河北的案例在2015年购房的北京客户中并不少见。数据显示,北京今年不仅总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录,即使从整体商品房住宅签约看,单套平均也已经达到了370万。

　　土地越贵,房价越高

　　中原地产研究数据显示,在剔除保障房后,截至12月17日,2015年北京商品住宅供应仅40085套,这个数据创下了近10年来的商品房供应量新低,而年内新建商品房住宅签约套数达到51270套。业内人士认为,今年商品房供应本来就少,而针对刚需的产品就更少了。

　　“土地太贵,房子卖得太慢,自住房太多,我们怎么做刚需?”房山一位开发商发问。

　　数据显示,截至12月17日,2015年北京土地市场共有48宗住宅土地实现成交,创造近3年的新低,但土地出让金总额却再创历史新高。“土地僧多粥少,地王全城开花。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,刚需客群主要由自住房产品承担。

　　上述房山一位开发商告诉记者,一方面,房企操作刚需产品就是希望快速走量、回流现金,以平衡财务成本实现利润,如今北京市场只有自住房能一次卖几百套,其他商品房开盘一次卖百十套就算非常不错了。另一方面,新的地块越来越贵,为了获得更高利润,就连定位改善型产品的楼盘如今也奔着豪宅去。

　　据介绍,比如位于南四环的一个新盘,本来针对的是大兴本地置换客户群,2015年中推售的房源是毛坯,成交均价约为4万元/平方米,但半年来就卖出了100来套房源,利润、速度两头不占,于是搞起“精装修升级”,以此来涨价促销售。“现在不做精装卖不上价。”该楼盘的销售相关负责人表示,计划明年开卖时将价格迈上5万元/平方米的台阶。

　　新盘成交均价3万

　　土地成交均价3万

　　记者了解到,今年北京楼市的两个成交价格颇引人关注:新签约的一手房成交均价逼近3万元/平方米、25块今年新成交的住宅土地楼面价突破3万元/平方米。

　　同时,中原地产数据显示,截至12月15日,北京二手房签约套数已达183741套,相比2014年全年的104772套增幅超过8成,预计全年签约将在19万套左右;而北京新建纯商品房住宅签约51424套,预计全年的成交量将在5.4万套左右;成交均价逼近3万元/平方米,比2014年同期上涨了9.7%。

　　而据北京市国土局数据显示,截至12月17日,北京土地市场成交48宗商品房住宅用地,其中有25宗地块的成交楼面价突破3万元/平方米,供应总面积为836万平方米,而据中原地产测算,实际商品房住宅用地合计只有280万平米。

　　“今年北京土地成交额突破2000亿元,楼面价超过3万的地块达到了25宗,地价超过房价成为新常态,北京的豪宅已经开始五环化”中原地产分析师张大伟进一步介绍,北京新建商品房住宅市场进入了郊区化,以500元-1000万改善房源为例,2013年位于五环内的占比为56.4%,到2015年其占比只有30%,而五环外占比已经高达70%,未来以自住房的供应挤占普通住宅市场的现象还将持续,而新盘高端化将成为趋势。