解读“房产去库存”:“把房子卖给想进城的农民工”?

提要:据华泰证券(601688,股吧)分析师谢皓宇测算,目前存量房产28万亿平方米,确实能够消化:  当前已开工未销售的全行业库存为28 亿平方米。提高户籍城镇化率是一种可行的方式,增加住房自有率,进而加快房地产去库存。

  文章来源:华尔街见闻。昨日晚间官方发布消息称,中共中央政治局召开会议,分析研究2016年经济工作,其中提到“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”

  据华泰证券(601688,股吧)分析师谢皓宇测算,目前存量房产28万亿平方米,确实能够消化:

  当前已开工未销售的全行业库存为28 亿平方米。作为对比,我们估算全行业住房面积为 160 亿平方米,对应的户籍人口人均居住面积约 33 平方米,低于正常的应有的 35 平方米,也即即便按照仅有的 4.9 亿户籍城镇人口,当前的人均居住面积也仅基本满足需求。

  而目前,常住人口口径的城镇人口有 7.5 亿人,较户籍人口口径多出 2.6 亿人,按照当前的库存测算,人均面积只有 10 平方米,即便考虑到有大量人群会因为极低的租金收益率而选择租房,这样的需求也是可以通过提高住房自有率来消化这部分库存。

  只不过自然消化的时间过长,大量开发商将面临资金链风险:

  以上库存按照当前的销售速度,对应的去化周期约 3 年,考虑到未来的需求增长概率并不大,所以从时间上,库存去化存在较大困难。同时,由于地方政府的土地出让仍将继续,所以,要在十三五规划中的 5 年内化解,难度将继续提升。

  今年因为利率市场化,使得开发商的资金成本大幅下降,当前新增贷款利率可以 在 7%左右,上市公司的利率更低,但若考虑 5 年的库存去化,则有平均 3 年的 债务期,那么对应的财务费用总计也达到了 21%,而目前房地产行业的毛利率水 平回落到 25%左右,因库存去化变慢带来的利息费用支出,将对大量开发商带来 极大挑战。

  因此,提高户籍城镇化率是一种可行的方式,增加住房自有率,进而加快房地产去库存。

  此前亦有媒体报道过,中国新一轮房地产去库存着力点便是促进农民购房,住建部也正研究加大对农民和农民工购房支持力度的方案:

  住建部指出,地方政府应加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度,例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策;同时要求研究扩大公积金缴存基本面,将农民工纳入公积金缴存范围,加大公积金对购房的支持力度,方便农民贷款。

  但华泰证券认为,依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价,存在一定的风险。未来还需要其他政策支持,而在这之中,可以依靠的预计将集中在金融创新领域。

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