发力轻资产战略 引入平安还不够朗诗又拉外援
借壳上市两年解禁期满，朗诗绿色地产(00106.HK)启动了一系列全方位的资产腾挪。
刚刚引入平安不动产为第二大股东，朗诗又将与香港房企路劲基建(01098.HK)在国内和海外展开一轮大范围的合作。
不过朗诗的扩张与其它房企完全不同，去年朗诗开始尝试轻资产战略：在获得开发商投资回报的同时，还通过输出技术服务和品牌管理来获得轻资产部分的收益。
朗诗集团董事长田明告诉记者，如果是合作开发，朗诗持股比例至少保持50%的股权。如果是小股操盘，则持股比例低于三成。“后者的投资虽然小，但由于能获得管理的固定收益以及销售的浮动收入，相当于‘底薪+提成’。而朗诗合作的对象多数为金融机构或央企，扩张中不存在资金瓶颈的问题。”田明在接受记者采访时说。
明年进香港市场
“我们首先会在上海、香港和美国这三个市场展开合作。在上海的第一个合作项目很快就会落地。”路劲建基董事局主席单伟豹12月9日透露，年底前后将在上海拿2个地块，明年还将与朗诗在香港联合开发2-4个项目，双方同时还会在美国共同投资开发新的项目。
如果能成功与路劲基建在香港共同投资开发房地产，这将是朗诗第一次进入香港市场。田明向记者证实，与路劲的合作框架还在搭建中，双方的合作目前还没有涉及公司股权，主要是在项目层面展开。
路劲基建则对和朗诗在香港联合开发新项目抱有相当高的期望。单伟豹甚至冀望与朗诗的合作，能够成为继和黄、新鸿基、恒基、新世界四大房企之外的香港“第五大”房企。
单伟豹告诉记者，与朗诗在香港投资项目的股权将采取各占一半的方式。“如果需要的话，在港的部分项目可能会引入第三方投资者。但除去投资者的股份，路劲与朗诗在项目上的股权也将保持各占50%的比例。”单伟豹说。
与路劲正在商议的战略合作，只是朗诗绿色地产轻资产战略大幅扩张和资产腾挪的一部分。
市场近日传出消息，称今年亏损近2亿元的无锡金匮里地王，将迎来新的操盘者。该地块5年前引来万科、龙湖等38家房企的激烈争夺，最终盛高置地以35.3亿元夺得。但因资金问题，盛高将项目转给了太湖新城控股；但此后太湖新城控股在项目运作中也遭遇了困难。
就参与无锡地王项目的传言，田明向记者证实，公司与无锡太湖新城即将达成协议，太湖新城将委托朗诗进行项目开发和管理。“无锡的这个项目我们没有股份，只做委托开发和品牌输出。”田明说。
在进入无锡地王项目前，朗诗还与中信资本展开了合作。
此前在10月中旬，朗诗地产与中信资本签署协议，双方共同开发位于上海长宁的一个旧楼改造项目。今年7月，朗诗以5.4亿元的价格收购了这个总建筑面积近1.6万平方米的项目。引入中信资本后，中信资本将持有上海长宁项目61.54%的股份，朗诗持有38.46%的股份。
“轻资产比重将超五成”
据了解，目前朗诗集团在上海、南京、苏州、杭州多个城市正在开发的项目共50多个，开发总面积900多万平方米。
按田明的预期，朗诗将逐步减少传统房地产开发投资类在公司所占比例，而轻型资产的业务占比会逐步上升。“委托开发、品牌输出的业务比重，未来将至少占到五成以上的比例。”田明说。
在田明看来，传统开发模式的市场空间正在逐渐萎缩。但小股操盘、委托开发的轻资产模式，却有着不小的成长空间。
“在土地中投入过多的资金不仅让资产变得更重，还使现金流面临巨大的压力。过高的土地成本价格在侵占开发商利润的同时，也加大了企业的风险。与金融机构或实力房企合作，进行委托开发、输出管理，既可以在较大程度上避免上述风险，还可以获得较稳定的固定收益。”田明表示。
轻资产的收益情况究竟如何？据克而瑞披露的数据，朗诗地产的核心净利润率高达44%，远超过同行23%的水平。该公司目前运作十余个轻资产项目的毛利率约85%，净利润率则高达60%。
朗诗2013年借壳深圳科技在香港成功上市，但香港资本市场对借壳上市有着严格的规定。在借壳上市的24个月里，上市公司的利润、市值、总资产等五项关键性指标，不能有大幅度的变动。按朗诗集团方面的说法，在这两年里，朗诗绿色地产几乎不能有什么大的动作。
而包括此前引入投资者、母公司资产的注入以及与路劲、中信资本的合作，都是在解禁期满后所做出的安排。
接下来，朗诗在海外市场和与金融机构的合作方面，还会有新的动作。朗诗绿色地产总裁向炯披露，朗诗计划把15%-20%的资产配置在美国市场。
据了解，目前朗诗正在与中融信托、长城国际等金融机构接触频繁。业界一度认为这是朗诗继续引入投资者的信号。
“变成一家公众公司，对于防止战略决策的失误和公司治理的多样化有很大帮助，因此我们有可能会再引入投资人。目前暂时不会引入新股东，但过一段时间视时机仍可能会引入战略投资人。”田明在接受记者采访时说。
