中央经济工作会议关于房地产,最有可能的五个关键词!

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/11 12:07:12 新浪地产
提要:过去四年房地产调控,一年比一年降调,而今年中央提出“化解房地产库存”,亦表明了态度:房地产对稳增长很重要。按此发展趋势,今年中央经济工作会议,应会首次明确提出宽松。顺藤摸瓜,理下逻辑,这次将有五个关键词出现在新闻稿中。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  过去四年房地产调控,一年比一年降调,而今年中央提出“化解房地产库存”,亦表明了态度:房地产对稳增长很重要。按此发展趋势,今年中央经济工作会议,应会首次明确提出宽松。顺藤摸瓜,理下逻辑,这次将有五个关键词出现在新闻稿中。

  

  一年一度的中央经济工作会议的即将召开。其中最值得期待的内容,关乎房地产。那么,政策的逻辑、思路和内容,又会是什么?笔者略加分析。

  首先,回顾历史。历年的中央经济工作会议,多会提及房地产。比如,回顾过去四年。

  2011年12月的中央经济工作会议提出:坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。

  2012年12月会议重申:要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。

  2013年12月会议,并没有提及房地产调控,但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到:努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。

  2014年12月会议,整篇会议通报中,居然只字未提房地产,甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上,可谓绝无仅有。

  但“此处无声胜有声”。其实,过去四年,有根隐性的政策脉络,那就是紧缩型的房地产调控一年比一年降调。2013年和2014年根本就没提房地产调控。结果却是,2014年3月两会后政策不断放松,持续至今。

  按此发展趋势,今年中央经济工作会议,应会首次明确提出宽松。或者至少会像2008年12月会议那样提出:“保持房地产市场稳定健康发展”。

  

  其次,分析环境。当前,我国面临的国内外环境的复杂程度,是过去30多年罕见的;我国经济面临的困难程度,也是过去30多年所没有的。1998年和2008年,我国经济都曾遭遇过国际金融危机的冲击,都曾出现过困难。但前面两次年度增幅从未“破八”,而且还有很多刺激政策工具可用。

  而当前情况与前两次不同。一方面,自2011年以来经济增速持续放缓,今年三季度GDP“破七”。这已不是周期性波动,而是长趋势的降速,这既是一国经济发展的宿命,又是经济结构调整的必然。

  当前房地产与经济的关系,与前两次相比,既有相似,又不同。相似之处在于,为了拯救1997-1998年危机,国家果断结束福利化分房,将住宅商品化作为新的经济增长点;而为了应对2008年困局,国家大力救楼市,2009年10万亿信贷当中,主打歌是房地产贷款,其中房贷七折便是明证。当前,国家提出“化解房地产库存”,亦表明了态度:房地产对稳增长很重要。

  不同之处在于,当前中国房地产业已告别黄金十年,基本实现“人均一间房”、“户均一套房”,住宅需求难以继续大幅增长。即便是能够出台大力度的救市措施,也难以起到立竿见影的效果。况且,在一线城市和少数二线城市房价高烧不退的情况下,政府的救市力度受到舆论约束。

  其三,猜测内容。中央经济工作会议中到底会出现什么内容,其实挺难预测的,就像去年那次,根本就没有提及房地产。但今年不同,一定会有提及,问题在于具体内容会是什么?只能顺藤摸瓜,理下逻辑,预测关键词句。以下五个关键词,最有可能出现在中央经济工作会议的新闻稿中。

  1、去库存。今年11月的中央财经领导小组会议,提出要打四场“歼灭战”,其中包括“化解房地产库存,促进房地产持续发展”。因此,新闻通稿中这句话出现的可能性最大。

  2、住房消费。今年11月李克强总理主国务院常务会议时指出,以加快户籍制度改革带动住房消费。去年10月国务院还曾要求重点推进6大领域消费,其中包括:稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。

  3、住房保障与棚户区改造。近几年中央与国务院涉及经济的综合会议与会件中,多会提到住房保障。另外一个重点是棚户区改造。十三五规划要求加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。初步估算2015年至2020年全国还需改造农村危房2700万户。由此可见,县域、农村、乡镇地区的住房改造,也是未来几年的一项重要工作。

  4、住房制度改革。十三五规划提出:深化住房制度改革。笔者分析,住房制度改革的核心是健全住房供应双轨制:商品房和保障房。未来改革方向包括:金融方面,公积金制度必须改革,建立政策性住房银行,推进房贷资产证券化(MBS);针对外来务工人员,只要是常住人员,拥有居住证,就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障;完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策。

  5、房地产长效机制。今年4月的政治局会议要求:要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。向前追溯到去年3月,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提到:健全房地产市场调控长效机制。主要包括四类政策工具:住房、土地、财税、金融。

  

  中央经济工作会议的内容,一般都是大政方针,不太可能提出明确政策。具体政策和措施,将由国务院或相关部委出台。

  在中央经济工作会前后,尤其是之后,可能会出台的措施包括:降低房贷首付比例(比如首套减至二成,二套减至三成),减少房地产税(比如取消二手房交易营业税,房贷利息抵个人所得税),货币政策继续宽松(比如降准降息),棚改拆迁补贴(以货币为主,实物为辅)等。

  文章来源:凤凰财经小报告

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