一年前,你卖房炒股了吗

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/11 11:58:58 新浪地产
提要:今天是12月8日,按前形势,今年的股市就这样了。6月12日的5178点是最高点。但在一年前的今天,当大盘迅猛拉升的时点,有种观点颇受欢迎:卖房炒股!如今回到再看,是不是很靠谱呢?如果你把一线城市的房子卖了,是否后悔得要死呢?

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  今天是12月8日,按前形势,今年的股市就这样了。6月12日的5178点是最高点。但在一年前的今天,当大盘迅猛拉升的时点,有种观点颇受欢迎:卖房炒股!如今回到再看,是不是很靠谱呢?如果你把一线城市的房子卖了,是否后悔得要死呢?

  我在去年12月8日,写下这篇文章,发表于新浪财经专栏,详见:http://finance.sina.com.cn/zl/china/20141208/094421020711.shtml。投资这件事,一定要有前瞻性,不能盲目跟风从众。时间,是最好的导师。

  

一年前的今天,有人说:“卖房炒股”没想象的美!你信了吗?

  “卖房炒股”没想象的那么美

  近期,随着中国股市持续反弹,一个声音越来越强烈:卖房炒股!在股热房冷的背景下,“卖房炒股论”颇具煽动性和诱惑力。千万民众,心痒血热。对一般百姓来说,果真是一个发财机会吗?

  近期,随着中国股市持续反弹,一个声音越来越强烈:卖房炒股!与此同时,全国房价仍在下跌,9月以来,70城房价指数同比总体由涨转跌,也即全国大部分城市的房价已经回到了去年9月前后。在股热房冷的背景下,“卖房炒股论”颇具煽动性和诱惑力。千万民众,心痒血热。对一般百姓来说,果真是一个发财机会吗?

  其实,在过去的十多年,每当股市上涨一段时间后,就有类似的声音发出,比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但真按此操作,最终结局美满者,估计只是极少数。最典型的要算2007年,上证指数冲高历史高点6124的前后几个月(10月前后),如果卖房买股,则其后熊途漫漫,不知套惨多少散户。

  再举一例。2012年9月,北京某投资机构总裁在微博上说“我个人用行动来回答:我已经把自己的房子卖了,等在那里买股票型产品;我向最好的朋友们强烈建议,现在卖房子,未来买股票。”这一公开言论,引发众多网友围观,新闻媒体也跟风炒作。

  后来的事实是,2012年12月至2013年2月,上证指数上涨了二成,其后继续回落,并重归2000点低位。而2014年初相比2012年年中,北京市区多数房屋价格应上涨四成左右。除非当时买的是创业板,倒真大涨150%,但又有多少散户敢于追高大涨的小盘股呢?

  首先,需要搞清楚一点,股市和楼市之间是“跷跷板”的关系吗?如果在房价下跌的同时,股价却是上涨的。那么,卖房炒房,具有相当大的合理性。如果二者是同向同步变化的,同步上涨或同步下跌,则卖房炒股的可操作性就较差。当然,如果未来一年股价上涨100%,而房价只能上涨10%,则卖房买股也具有一定的可行性。

  不妨先看美国规律。美国股市和楼市具有较高的关联度,主要表现为大周期变化上的一致性。1991年开始,美国楼市和股市稳定上升,2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂,道琼斯工业指数开始高位盘整,房价指数增幅则直到2001年2月才达高位,其后皆回落,2002年触底反弹,二者基本同步。

  房价高点出现于2006年6月,道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后,二者同步持续小幅反弹。值得一提的是,2010年9月之后,道指震荡上行,而房价指数却盘整下滑。说明那时美国楼市去泡沫化的过程非常艰难,这也是对本世纪的楼市超级牛市的校正。

  完成“W”形筑底后,从2012年开始,美国房价真正进入上行通道,与股市共舞。美国20城房价指数,2012年1月见底,最低点为134点,相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道,2014年6月达166点,相比谷值上涨24%。但相比2006年历史峰值,仍下跌10%!而道指2014年11月相比2009年初的谷值,上涨178%。

  日本的股市与楼市,同样大体同步,关联度较高,只是后者波动的频率慢于前者。从全球史上最大泡沫破灭来看,日经股指于1989年底达到最高点,而地价指数1991年才见顶。1991年9月开始,地价持续下跌了15年,2006年6月开始曾有波反弹,2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌,熊途漫漫其中2005年7月曾出现一轮反弹,也是2007年6月到顶。

  香港股市与楼市相关度非常高,比美国还要密切。回顾近10年,2003年4月,恒生指数触底,8月房价触底;2007年10月,股价创历史新高,2008年6月,房价也达高点,不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。

  可见,香港股市领先楼市约4个月左右。值得一提的是,2009年9月后,香港房价持续上涨,而股价则出现了大幅震荡。2011年3月股价开始下跌,9月份房价指数也开始下跌,规律依旧存在。2012年恒指开始振荡上行,至2014年9月最高达25362点,略超2009年高点,相比2011年10月低点上涨了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨,至2014年9月,又上涨了48%。

  我国大陆地区。2005年之前,由于我国楼市(市场化初期几年)和股市(股改之前)皆比较特殊,所以二者关联度不高。2005年之后至2011年,股市和楼市呈正相关。

  

一年前的今天,有人说:“卖房炒股”没想象的美!你信了吗?

  2005年股价下跌,70城房价涨幅缩小。2006年房价涨幅盘整,股价上涨。2007年房价大涨,环比涨幅9月见顶,股价大涨上证指数10月达到6124点历史高点。2008年股价与房价同步回落。而2008年10月至2009年1月,上证指数在底部徘徊,此时房价下跌。其后股价与房价同步上涨。

  2009年8月,上证指数见顶回落,12月房价环比增幅达1.5%的峰值,其后涨幅也趋于回落。2012年6月,房价环比止跌反弹,股市于12月突然急涨。2013年3月股价再度下跌,而恰恰也是3月,70城房价环比涨幅见顶。2014年7月上证指数开始上涨,而70城房价自5月开始环比下跌,8月环比跌见底,其后仍然下跌,但跌幅趋于收窄。

  综合上述国内外历史经验,股市和楼市基本同向变化,虽然在先后顺序和节奏上存在差异,但二者肯定不是“跷跷板”的关系!

  实际上,就短期变化而言,有两个重要因素同步影响着股市和楼市,比较重要的是货币政策与流动性,其次是宏观经济。不妨回顾一下,在股市明显上涨的2007年、2009年和近三四个月,都属于流动性宽松时期。其中不同点是,2007年经济增幅很高,货币紧缩,但境外热钱疯狂流入,形势更复杂些。2007和2009年楼市同步火爆。

  2014年以来,货币定向宽松,不过商业银行并不愿卖力的支持小微企业和三农,导致定向宽松后资金在金融体系中囤集,突出表现为:货币供应增幅没有扩大(尤其是M1),但银行间市场利率却显著下滑。11月22日全面降息,标志着货币由定向放水到全面放水,微刺激升级为中刺激,这直接导致了资金涌入股市。当然,推升股市的另外一股更强的力量,是改革加速的现实与预期。

  货币放水,同样有利于楼市,但三个因素制约了楼市快速反弹。其一,中国经济新常态强调由要素驱动、投资驱动转向创新驱动,作为投资“三架马车”重要组成部分,房地产投资在经济发展中的地位趋降。

  其二,2012-2013年这轮楼市反弹强度远超股市,2014年楼市注定需要降温和调整,且应弱于股市,但凡背离,总有回归。同时,这是房地产短周期内在规律的要求。

  其三,今年以来货币定向宽松,上半年却并没有惠及楼市,突出表现在个人房贷持续紧张,房贷利率不断趋升。直至8月开始,房贷才趋于宽松,9月30日央四条出台后,加速放松,首套房贷利率持续下滑。

  所以,货币放松的利好,直至近二三个月才明显浸透至房地产领域,于是10月全国主要城市的商品住宅成交量一跃而起,较9月大增二成多,11月成交量继续保持高位。成交量先反弹,房价滞后几个月也会随之反弹。于是,我们可以先看到8月份全国70城房价指数环比跌幅见底。下一步,只需观察何时由跌转涨。明年(2015)二季度可能性较大(现在结果已出现:2015年5月房价上拐,百分百精准呀!)。

  

一年前的今天,有人说:“卖房炒股”没想象的美!你信了吗?

  股市与楼市同向变化的历史规律依然有效。只不过,这次股市反弹的时点,明显早于楼市几个月。其中楼市又可分为两个指标看:量与价。其中,房价反弹较为滞后于股价反弹。但大城市住宅成交量9月就开始小幅反弹,10月明显反弹,仅比股市反弹晚了二三个月。基本属于正常时间范畴。展望明年(2015),房价将稳中有涨,但股价很难预测,冲高回落的可能性较大。

  近日证监会提示:新入市的中小投资者理性投资,尊重股市,牢记股市有风险量力而行,不要被卖房炒股的言论误导。总体上,我是赞成这一提醒的。股市涨后,房市也会涨。但股市跌后,房价却不易跌。

  近期股市很疯,但别忘了,长期来看,中国散户股民“七亏二平一赚”,绝大部分散户从股市中赚不到钱,主要是“贪婪与恐惧”的人性弱点使然。现在冲进股市,即便是明年上证指数能冲高到5000点(注意,这是假设)(现在看结果:结果假设成真了,6月月最高达5178点!),再过两年回头一看,新被套者又是一大批。而三年后多数城市的房价肯定比现在高(我仍坚持:中国房价整体上基本无泡沫,至少未来五年不会大跌),尤其是一线城市和部分二线城市。

  当然,从结构上分析,考虑到当前及未来两三年,库存压力较大的三四五线城市,房价难有明显上涨,在这些城市拥有多套房屋的人,也可以考虑适当卖掉一两套房产,购买股票型基金(将钱交给基金经理间接投资股票,避免个人乱买乱卖),明年后年再视股市走势而决定继续持有还是退出。而一线城市和多数二线城市,以及多数城市的自住者,没必要参与“卖房炒股”的高风险游戏。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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